中房观察：“金九”低迷 “银十”可期？
中房网讯(记者 曲涛)临近“金九”月末，楼市销量依然不温不火，越来越多的城市从调控政策到信贷政策不断进行调整，试图刺激购买，挽救当地房地产市场的下滑趋势，但政策的松动并没有给楼市成交方面带来明显转机。随着“金九”的褪色，未来的“银十”将会何去何从？
“金九”成色不足 房企促销不遗余力
国家统计局数据显示，8月70个大中城市中68个城市新建商品住宅价格环比下跌。更有机构大胆预测，9月房价将跌回一年以前。
面对此景，越来越多的城市不断地在调控政策和信贷政策间调整，试图挽救当地房地产市场的下滑趋势，但政策的松动并没有给楼市成交方面带来明显转机。
根据中原地产研究中心最新统计数据显示：9月前21天，54个主要城市合计住宅签约量为131947套，环比8月份基本持平。
同样，来自中房研协测评研究中心的周报数据，也进一步得到了证实。中房研协周报数据显示，八月前三周(32-34周)二十典型城市商品住宅成交面积总量为773.83万平方米，九月前三周(36-38周)成交面积总量为755.67万平方米，环比下降2.35%。由此可见，以往被称为传统销售旺季的“金九”已黯然褪色。
房地产市场的持续萧条，也使得房地产企业面临较大的资金压力。在这样的市场背景下，为了完成下半年销售目标，快速回笼资金，开发商不得不在营销手段上下大功夫。
在互联网的快速发展和强力冲击下，房地产地产企业纷纷调整营销思路，以线上线下结合的方式全方位覆盖客户群，多渠道带动项目销售。
旭辉推出的“微销宝”移动平台与万科线上经纪人平台“万享会”双双试水全民营销，而近期万科与淘宝联合推出的“淘宝账单冲抵房款，最高达200万元”营销策略在目前低迷的房地产市场中着实赚足了眼球。
同时，房地产互联网金融也将房地产营销推上了一个全新的高度。
近日，新浪乐居旗下“房抵贷”金融产品推出了“100%贷款购房”计划。据了解，计划具体内容为：购房者利用自己或亲友名下房产，经过估值评测后，抵押给新浪乐居金融机构房金所申请“房抵贷”，半个月内即可获得为期1年、最高不超过100万元专项资金作为购房首付款，且利息与银行贷款利息持平，为正常商业贷款的1.1倍，剩余房款依然可以申请商业贷款。
此举意味着购房者可以通过抵押房产即可实现“全贷款”买房。这也是当下中国房地产市场与互联网和金融有效结合的又一大创新产品。也进一步帮助房地产开发企业针对不同项目，不同客户需求推出的有效营销方案，并辅以多种线上线下营销模式，从而带动项目快速销售。
取消限购倒计时 一线城市有多远？
一面是销售低迷、库存高启，一面是松绑房地产调控政策的城市逐渐增多。
9月21日下午，南京市正式发文宣布，南京全面取消限购。根据南京市发布的《市政府关于保持我市房地产市场健康发展的通知》第三项中明确提出，为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，促进房地产市场平稳健康发展，在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。
这意味着已执行了近4年的南京楼市限购令已经成为历史，南京也成为最后一个松梆限购的二线城市。至此，全国目前仅有6个城市仍在执行限购政策，除一线城市外，仅剩下珠海、三亚。
事实上，南京也是这些限购城市的一个缩影。据了解，南京限购政策始于2011年2月。限购之初成效显著，但仅一年时间，政策效力已经减弱。据CRIC研究中心统计，从2012年2月至2014年1月，南京楼市房价维持了长达24个月的上涨态势，限购已然失去了对房价的控制力。受今年以来整体房地产市场下行影响，南京楼市去化亦不容乐观。今年5月份，南京房价首次掉头向下，维持小幅下跌态势。另据此前媒体报道，截至9月20日，南京楼市住宅库存已经超过5.1万套，眼下取消限购对于南京楼市去化作用巨大。
未来哪个城市放开限购？一线城市会否坚守到底也成为市场关注的焦点。
北京市此前已明确表态不会放松限购，其他三个城市从市场供求情况、库存量、消化周期和价格来看，目前的市场运行健康稳定。因此，一线城市放松限购比较谨慎。
CRIC研究中心提供的数据显示，从成交量来看，7月到9月上半月期间，一线城市新建商品住宅成交量相比二季度同期增长6%，相比去年同期成交量减少了24%，降幅比2季度同比31%收窄了7个百分点；从存量消化周期来看，北京、上海、广州和深圳在8月末的商品住宅存量分别为1027万平方米、843万平方米、903万平方米和28万平方米；去化周期分别为16.8个月、12.4个月、12个月和19.4个月。
CRIC研究中心分析认为，单从数据来看，深圳的房地产市场去化压力最大，但深圳自2014年以来，仅在9月16日首次推地，其土地消化周期仅为0.44个月，所以从长期来看，深圳楼市的库存去化压力并不突出。总体来看，一线城市目前来并无取消限购的急迫感。
地方救市尺度渐大 房贷或释放松绑信号
在开发商努力去化，地方政府松梆调控的大背景下，松梆房贷政策也成为地方救市升级的突破口。
就在近期，一则有关房贷政策松动的消息在市场中引起不小波澜。22日，有市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二三套房贷款也可恢复至基准利率。更有传言称，四大行将放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。
23日，国内几大媒体均称这一消息基本属实。另从一位不愿透姓名的银行人士处了解，目前兴业银行已经在首套房认定方面进行调整，推出了“认房不认贷”政策，并实行基准利率。
值得关注的是，福州市人民政府22日在其发布的《促进房地产市场发展意见》中提到，在福州市范围内取消商品住房限购措施。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。
从时间上来看，福州出台的政策与市场传言相吻合。
实际上，据中房网粗略统计，在此前湖北、四川、宁夏、福建等省、自治区发布的省级救市文件中，均涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容，这也被业内比喻为第二轮救市潮，其救市尺度也逐渐放大。
中原地产市场总监张大伟表示，央行此次或是因为近期地方政府与市场的施压，释放了一定的松绑信号。
可以想象的是，缺乏信贷润滑的作用的所谓限购松绑，其实并不能发挥良好的预期效果。
在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房贷放松是大势所趋，认房不认贷可能性较大。杨红旭分析认为，认房不认贷，是稳增长、稳楼市与惠民生之需要。但要记住总的原则是：自住皆支持，风险银行控。
业内人士指出，中央曾将稳房价和住房保障工作的职责赋予省级政府。因此，地方政府根据当地房地产市场发展的实际情况进行政策调整也属合理。
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