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“产城共建，产城融合”东戴河经济发展论坛（实录）

https://www.biud.com.cn 2014年09月20日22:01 家居装修知识网

9月19日，由新京报社、佳兆业东戴河联合主办的“产城共建，产城融合”东戴河经济发展讨人论坛在佳兆业东戴河召开。本次论坛上，来自业内专家、学者、企业代表就东戴河新区产业与城市发展共同发展，共同开发建设，产业与城市融合开拓，京津冀一体化大背景下，周边旅游地产价值及发展前景等问题进行了深度交流和探讨，以下为演讲实录。

主持人：在这里我们感受到新鲜的空气，醉人的海风，还有优美的环境，但是更深层次的一些印象和未来的一些发展，需要东道主介绍，下面我们有请佳兆业东戴河项目负责人柴文东先生致辞，有请。

柴文东：尊敬的各位领导、各位来宾，媒体朋友们，大家下午好！首先我欢迎大家在里秋高“风大”的日子里，在我们的美丽草地上参加这次论坛，一睹秋日里的滨海盛景，同时特别感谢大家到这里参加“产城共建，产

城融合”的经济发展论坛，在此我谨代表佳兆业对各位的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

佳兆业东戴河自2010年进入东戴河新区，已经历时四年的建设开发，项目前期潜心描绘的发展蓝图，已经陆续呈现。这里一片荒芜之地，一跃发展成为环境宜人的滨海养生度假区，成为京津冀、辽宁区域客群度假花园，

我们精心打造的各项滨海生活配套设施陆续投入使用，佳兆业东戴河，国际滨海浴场，教堂，体验酒店和海边主题美食广场已经对外开放营业，这些配套投入使用，使东戴河旅游产业和度假生活在原有自然风光和人文历史的

基础上宾得更加精彩多元。目前，东戴河项目开工面积达到100万平米，销售一万套，达到30亿的销售额。今年东戴河将迎来6000户业主的入住，近百万游客亲身感受东戴河项目滨海旅游的魅力，这充分说明客户对我们项目发展的信心，对东戴河新区发展的信心。

在新区政策支持带动下，东戴河今年的旅游客流量达到了历史高峰300万人，由此带来的旅游消费即可达到3亿元。同时，新区每年旅游人数还在以倍量级规模递增。为了更好的推动新区产城融合快速发展，我们将依托新区优越的自然条件、海岸景观和区域内丰富的旅游资源，逐步进行区域旅游、养老地产的打造。通过重点项目如五星级铂域酒店的开业、海洋特色主题公园的建设，丰富旅游发展功能，使区域旅游更具吸附力，为新区域发展

聚集更多的人气。同时，我们将对项目内的相关养老配套设施进行整合，将原生态的自然资源与区域养老特质充分结合，打造养生会馆，完成老年活动中心，户外健身广场，开心农场等相关配套设施，进一步完善区域养老城市功能。在东戴河新区“产城共建，产城融合”的战略下，佳兆业东戴河将以“旅游、养老、教育、度假+酒店式服务”四大板块集一体的4+1发展战略付诸实践，促进旅游、养老产业发展与新区健康发展的共建共融。

佳兆业东戴河项目的发展壮大，离不开各级政府的关心和发展支持，更有赖于东戴河整个区域的健康发展。最后，衷心希望本次论坛成功举办，再次助力东戴河新区产城发展，顺祝各位来宾的此次的东戴河之旅开心顺意！

谢谢大家！

主持人：刚才说了柴总要给我们构建一幅很美的画面。今天还有另外一个考验我们摄像、摄影的能力，抓拍一张非常好形象的照片都很难。微风吹乱了我们的头发，但是没有吹乱我们的思绪。接下来介绍一下《新京报》。《新京报》一直秉持品质源于责任的理念，对于国家提出的京津冀战略，《新京报》也是持续关注。今年以来连续举办了多次论坛，我们在8月30日北京举办了一场规格比较大的京津冀发展论坛。今天我们走进了美丽的东戴河，就是要邀请各位专家建言献策，共同探讨东戴河新区“产城共建，产城融合”发展。下面有请《新京报》传媒副总裁张学冬为大家致辞，有请。

张学冬：尊敬的各位领导、嘉宾，媒体朋友们大家下午好！首先请允许我代表今天论坛的主办方佳兆业和《新京报》社，对大家的光临表示衷心的感谢和热烈的欢迎。2014年是《新京报》成立的第11个年头。11年来，《新京报》一直恪守新闻规则，把《新京报》做成了北京具有公信力的独立都市报，以社会责任为已任，关注区域发展，连续在北京举办了多个京津冀一体化的发展论坛，为整个中国不同区域的发展建言献策，今年8月30日，我们和国家发改委共同举办了“2014年中国城镇化和企业家发展论坛”，对各个区域的发展进行了讨论，来自国家人大、国务院发展研究中心、住建部等各个不同行业的专家、学者畅所欲言，对整个区域的发展提出了自己非常好的见解和建议，同时我们也力争关注不同的企业家在不同的区域发展当中所起的作用和他们得到的机缘。根据国务院新的战略部署，着力推动旅游产业的转型，使旅游开发项目和环境友好发展，产品向观光、休闲、度假转变，随着旅游业相关政策的利好和发展，旅游地产成为了最近很热的话题。距离北京300公里的后花园东戴河，拥有独特的地理环境和优势的发展条件。今天我们在这里一方面想借此机会让佳兆业介绍一下东戴河的经验，同时搭建企业家和嘉宾的平台，共同探讨东戴河“产城共建，产城融合”，以及在此基础下旅游地产发展的趋势。“产城共建，产城融合”是一个大文章，是一个区域的重大发展战略，必将改变一个区域的社会结构、经济形态甚至价值观念。旅游产业的政策部署必将提升中国旅游目的地的繁荣和发展，我们为能够见证并参与这一历史进程感觉荣幸。希望各位领导和嘉宾畅所欲言，再次感谢各位领导和嘉宾对佳兆业和《新京报》的支持以及厚爱。请你们在以后的日子里一如既往的关怀和支持佳兆业和《新京报》。

预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

主持人：感谢张总的精彩致辞，两个主办方的致辞以后，我们进入了今天的论坛环节，按照海岸中关村，生态新城区的定位，东戴河新区坚持以生态环保为框架及以人文历史为内涵，以高新技术产业为主体，高水平规划，高标准建设，将产业和城市建设同时开发，将城市建设与产业发展融合开拓，下面有请辽宁东戴河新区党工委副书记、管委会主任张庆民为论坛致辞……

张庆民：尊敬的各位领导、来宾，媒体记者们，大家下午好！今天是佳兆业和《新京报》联合举办的“产城共建，产城融合”东戴河经济发展论坛。首先请允许我代表东戴河新区党工委管委会对本次论坛的成功举办表示最热烈的祝贺！

众所周知，东戴河新区是在2009年3月份开始建设，到现在也就5年多一点的时间。5年之前，如果各位到东戴河来的话，看到的是玉米地、盐碱地、一片村庄。五年之后的今天，映入大家眼帘的是宽敞的市政道路、林立的高楼大厦和众多的入驻企业。

经过短短的五年，我们已经把一个城市的雏形塑造出来。经过五年的努力，应该说我们的成就非常大。为什么这么短时间取得如此大的成就，主要得益于我们开始建设之初就确定的指导思想，即“海岸中关村，生态新城区，产城共建，产城融合”，走出一条产业和城市共同发展的振兴之路。

经过五年的努力，我们现在已经有签约企业300多家，投入建设企业200多家，投产企业是100多家。工业总资产值150多亿，公共财政预算收入今年将达到8亿多，房地产企业已经发展到20多家，房地产的建筑面积700多万平米。我们的基础设施建设，道路、上下水，供电、通讯，污水处理厂，九年义务教育学校，基础设施和城市功能基本完备。使入住企业实现建设到投产的各方面的配套。东戴河新区规划面积960平方公里，其中城区面积是

160平方公里，是属于东西长，南北窄的形状，东西平均长度40公里，南北平均4公里。在这160平方公里内，我们规划一带五区，一带就是海边的滨海景观带，五区包括高薪技术产业园区，物流园区等等。经过五年的努力，我们现在在教育、企业、文化、旅游，各个方面都取得了初步的成绩。

在这个成绩当中，凝聚着入住企业的努力和汗水。在这里我要特别的提出来，在五年建设当中，佳兆业集团对东戴河新区的贡献非常重要。为我们东戴河新区知名度、美誉度的提升作出了重要的贡献。凡是来到东戴河新区，不管是参观还是投资、旅游，一般情况都要到佳兆业来。今年的文化旅游又创新高，最高峰的时候一天的游客达到12万。所以佳兆业在我们东戴河的建设当中起到了非常大的作用。

就今天上午，我接待了一个清华大学的教授，他是专门搞生物科学技术的，他研究出来的是抗癌新药，在我们国家获得了科技进步奖，最近研究出白蛋白和胰岛素，我们谈的非常好，他下一步也有意向投资建厂，投资120亿，产值达到1000亿元。所以说东戴河这几年从产业、城市、港口多管齐下，我们的知名度越来越高。

今天举办这个活动，又是一个推动东戴河新区的发展和建设的机会。借此机会代表新区管委会对佳兆业以及《新京报》社举办的活动对我们经济发展的推动作用表示衷心的感谢。

经过五年的努力，我们取得了比较好的成绩，但是这仅仅是一个开始，东戴河的发展会越来越好，速度也会越来越快，按照我们总体的规划，我们要用20年的时间，要实现GDP达到1000亿，公共财政预算收入达到100亿，人口达到50万的地级城市。我相信经过东戴河所有的入住企业，包括佳兆业，以及我们东戴河新区的干部、员工的共同努力，东戴河的明天一定会更加美好！

谢谢大家！

主持人：谢谢张主任，我观察整个过程中柴总的笑容最灿烂，因为张主任大概用了小一半的篇幅在讲佳兆业。我们知道今天东戴河新区的发展也会感谢佳兆业。佳兆业作为一个产业对城市的贡献和城市的推动做出的表率，让我们给她们一些掌声。

今年东戴河旅游客群达到300万人次，正是东戴河距离北京大概300公里的便利交通起到了重要的推动作用。通常意义上说，我们称300到500公里的旅游为微旅游，也就是就是大家经常挂在嘴边的“一场说走就走的旅行”，佳兆业东戴河我们创造了这样的条件。同时近年来旅游业在政策扶持、经济需求的双重推动下，旅游业已经成为了区域多元化发展的重要力量。下面我们有请中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云女士就微旅游带动东戴河新区多元化发展作出演讲，大家欢迎。

蔡云：感谢在这么一个浪漫的下午谈这么一个时尚的话题。尊敬的各位来宾、朋友以及在座的媒体朋友，大家下午好！

我已经是第二次来到佳兆业东戴河的项目了。一年前我曾经来过，那时候我谈的话题是环渤海经济区对中国旅游地产的贡献和影响。时隔一年，这一年我们国家发生了很多的变化，在这个变化当中，我们一年之后的话题是“产城共建，产城融合，推动东戴河经济的发展”。这不仅是题目的变化，更是一年当中我们对东戴河在环渤海经济区发展地位的重新理解，通过旅游业带动地产发展的重新思考的过程。

今天我的题目是微旅游如何带动东戴河经济的发展。我想从旅游的大概念来讲，房地产行业进入到旅游行业应该是2008年以后。旅游业从最早的政府投资办旅游景区到房地产开发企业作为投资主体进入产业细分的旅游地产行业，是房地产行业进入旅游地产的明显特征。

我们知道，在我们国家大江南北，随着房地产的发展和市场经济的逐步深入，北到长白山，南到三亚，东西南北都有中国旅游地产的脚步和足迹，我们上市的百强企业当中，90%以上拥有旅游地产的产品配置和开发方向。佳兆业作为房地产百强企业，在旅游地产开始做的时候也是随之进入，佳兆业作为在南方以及全国都有影响力的开发企业来到东戴河做旅游地产，对行业和区域经济发展起到了重要的促进作用。所以刚才的区领导的讲话也对佳兆业集团给予了高度的认可。其实这种发展策略是对的，旅游地产促进了房地产发展，同时我们又反哺了旅游行业。说明我们房地产行业也是认清了多元化的形势，知道了我们应该如何发展。

今天我们讲的是微旅游的含义，我们知道微旅游是一个半旅游的含义。随着人民经济收入的不断的增长，人们对旅游的需求不断的增长，从过去的观望游到现在的休闲游，共同的发展。微旅游有三个支撑点，第一个是微旅游的目的地或者项目应该是围绕一个重要的中心城市。第二点，有便捷的交通环境，包括高铁、铁路运输、船舶运输等；第三个现在的基本定义是2小时的半径圈内。我想对于现在的经济发展，2到3小时都是微旅游发展的概念支撑。

另外我们来探讨微旅游形成的因素，近几年刚刚提出这个概念，微旅游的因素有三点，一个是旅游业，你从原来的观光游到现在的休闲游到对旅游业要求是一步步的升级。第二点，旅游业有一个散客化、休闲化、自助化成为主要的形式。最早的旅游是观光旅游，跟团游，老年旅游是面包团，拉动不了整个旅游业的发展，随着近年来的自助化，散客游，包括自驾游使得时间短、近距离的微旅游成为旅游的主体方向。

我们知道2013年我们国家的旅游人次是32.6亿人次，其中自驾游，散客游逐渐上升多70%以上，这是国家旅游局公布的数据。我们国家微旅游的典型代表，一个是中青旅打造的乌镇，打造了长三角的区域旅游；还有广东惠州，包括深圳，广州，珠江三角洲的微旅游区域。这几个微旅游地区都是长三角，珠三角典型的区域。我想在未来的发展当中，随着我们国家对环渤海经济圈的发展，东戴河区域旅游目的地和打造的旅游地产项目的发展，应该成为我们微旅游的发展目标，成为环渤海区域微旅游的一个典型代表。

第二，谈到这里我想到东戴河新区的发展。有一些人到这来才发现东戴河不是河北省，而是辽宁省，东戴河延续了北戴河、南戴河长期的著名的名称，打造出东戴河的区域。东戴河区域，我们知道是东北和华北两大经济区的结合点，在这个结合过程中，我们交通应该是非常发达，同时我们有畅通的京沈铁路，京沈高速公路，102国道，交通上形成了微旅游的必要条件。

另外我们可以看到东北区域，辽宁区域，华北区域，都有一个重要的交通枢纽作用。在这里我们首先举一个简单的例子，北京对东戴河的依赖，我们首先知道北京1700多万常住人口，私人机动车370万辆，如果无车族乘高铁，按照有车族一年旅游四次，无车族旅游一次计算，一年当中，我们北京的常住人口旅游人次达到4500人次，在这种情况下，谁对北京最有吸引力，除了北京周边的郊区，真正可以看到海，体会到海洋的感觉最近的地方，应该是环渤海沿海的滨海区域。比如说东戴河，最近的海滨自然景观，休闲、娱乐，更重要的是可以达到价格适中的最基本的旅游构成条件，旅游人群不仅仅是高净收入人群，更多的是常态人群的发展，所以在这个基础上，微旅游将会掀起东戴河区域新的旅游高潮。

第二点，旅游和地产对东戴河的影响和带动。随着旅游业的发展，旅游经济聚集了人口，产业的聚集和升级对现代服务业的要求越来越高。在东戴河新区第三产业占比高于第二产业的情况下，旅游业的发展对整个东戴河新区的影响是不言而喻的。

另外我想说一下城市开发的整个经济以及旅游对城市的带动作用，第一个城市发展是大旅游产业对城市发展的贡献，提升城市形象，深化整个城市功能区的作用，我们更重要的抓住一个主体，带动整个产业的发展，这是我们的发展方向，第三个旅游业促进了产业所有的因素，包括人口聚集，包括就业，提高聚集地，旅游是无烟产业会拉动整个区域的经济发展。所以旅游地产对城市的贡献是这样的，第一旅游地产通过地产的建设发展提升对硬件的产品有重要的影响，第二个是提升城市人口素质的重要的因素，随着产业升级，教育医疗的发展，人口素质也会逐渐的提高。第三个又是推动我们城市化的最大的动因，影响城市人口逐渐向旅游聚集区，城市聚集区，产业聚集区逐渐发展的过程，继续调整城市合理的空间，提高城市文化的高度，在整个产城共建和旅游业的发展当中会起到很大的作用。

我想作为北京人来讲，东戴河作为北京周边的城市来讲，更重要的是要有一个休闲、旅游的场合，这个场所我们应该如何打造，反过来应该问我们的项目应该如何做，更重要的是了解市场客群人员的需求，用他们的需求反推我们的城市规划和城市产业升级的各种思路，这才是我们的发展方向。因此我非常看好旅游地产的发展，更看好东戴河在我们华北这片环渤海地区的明珠，通过你们的努力会得到光辉灿烂的发展，我期待你们的明天更美好，

谢谢！

主持人：感谢蔡秘书长！东戴河目前旅游产业发展成熟，对整个区域的发展有一定的带动作用，整体定位是海岸中关村，生态新城区。这个定位下未来旅游前景如何，城市如何发展呢？我们今天请到清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波，就东戴河区域旅游经济发展定位前景展望做主题演讲，有请。

彭剑波：各位领导、同仁，大家下午好，今天很荣幸应《新京报》的邀请到东戴河地区做一次交流。我今天的演讲或者说今天个人的观点分享，题目概括为升级东戴河，打造被北方投资海岸。我想说首先我们应该重新发展东戴河，应该说东戴河在全国人民的心目当中知名度还是有很大的提升的空间的，所以我们重新发现东戴河，对于中国13亿人口来说，每一寸海岸线都非常宝贵，而东戴河拥有的纯美的、无比自然的原生态海岸线，应该更加弥足珍贵，所占有的资源是具有稀缺性的。

刚才说了960平方公里的区域，160公里的城区，海岸线占据了庞大的尺度和作为京津冀经济圈与东北经济圈的交汇处，附近又有铁路，港口，2.5小时的交通半径，1亿多人口，这样的特殊的区域具有非常重要的战略价值。

所以，我们对于东戴河的理解，我想应该是重新发现东戴河，不仅仅应该理解为辽宁省绥中滨海度假的片区，应该站在整个渤海经济圈的角度，站在国家北方的滨海旅游度假整个产业发展的高度进行重新的认识，成为整个北方国家滨海度假岸线的基础。

第一个定位东戴河。如何定位呢？刚才听了书记讲，东戴河要打造海岸中关村，生态新区域，我想可以概括为“北方国家海岸，渤海养生之都”，因为这个地区具备打造北方有影响力的或者很好的发展品类的海岸度假条件。它是渤海湾难得的净土，在离北京2.5小时的路程半径，PM2.5又很少，这样的地方非常适合养生养老。我理解东戴河的发展定位，如果我做的话，会定义为“北方国家海岸，渤海养生之都”，它不仅仅是京津冀的养生后花园，更是北方重要的度假功能片区。

第二，升级东戴河。我们讲，东戴河的价值非常卓越，区位非常重要，资源条件也不错。应该说东戴河新区成立到现在已经取得了非常可喜的成绩。但是一个新区的开发，一个新的滨海度假目的地的开发历程，绝不是三五年的时间，可以是二十年，甚至更长的时间。在这样大的背景下，东戴河只是迈出了自己发展比较快的一步，未来还有很长的路要走。而且在当前的中国宏观经济形势发生改变的背景下，包括国家战略的调整，应该说东戴河要重新思考，在京津冀一体化、首都功能疏、国家滨海城市带的发展战略当中，我们应该如何发展，我们不仅仅是以土地的城市化作为衡量东戴河区域发展的重要的指标，更重要的是这个区域的产城发展质量作为我们考核的目标。所以我建议从以下六个方面进行东戴河发展的提升。

第一个是一体化发展。应该说首先它应该是与北戴河一体化发展，现在我们借了戴河之名，但是东戴河和北戴河之间，现在紧密联系的程度还不够。我们东戴河在结构内、体制外寻求北戴河的一体化发展，大力推进东戴河与北戴河的交通一体化，旅游线路一体化，旅游营销一体化，市政一体化，争创中国区域旅游一体化开发的示范区，这应该成为东戴河将来重点思考的核心问题。

第二个，除了跟北戴河的一体化之外，东戴河、北戴河、南戴河共同打造大戴河度假带，乃至上升为北方国家海岸战略高度。东戴河和北戴河、南戴河三点一线的关系，南戴河是做大众化的，偏中低端的；北戴河是以政府、大型企业疗养院为依托的。东戴河是什么呢，按照佳兆业目前项目开发的品质来说，按说这里应该成为更加高端化的区域，至少是跟北戴河比较沉闷的开发状态以及南戴河比较杂乱的开发状态的新的升级和调整。

所以我建议东戴河应该与北戴河、南戴河三点一线，形成三区共同发展、做大做强的大的经济带，争创北方国家海岸。与三亚的亚龙湾、海龙湾南方国家海岸形成南北双区的新的格局，这个可以作为东戴河发展未来战略思考方向。

第三个是特色化发展。我们讲一体化，高品质化，还有一个很重要的就是特色化。跟整个北戴河、南戴河，其他区域滨海旅游的地段形成特色发展的模式，这也是东戴河要思考的问题。北戴河主打的是政企疗养，南戴河主打民生度假，我们是不是可以主打医养结合，医养度假的发展方向。通过吸收医疗机构，形成医养并存的发展格局。我们没有北戴河夏天下饺子一样的看人海的状态，我们有的是碧海蓝天和更开阔的状态，所以这个地方可以发展一些医养健康相关的服务，可以改善人的亚健康状态，这个方向我想会有更大的发展空间。

第四个就是畅达化。就是我建议这个地方进一步改善交通，让大家更快速，更便捷的到达这个地方。关于此个人有三个具体的不成熟的建议。第一个就是要探讨研究大戴河度假带旅游专线的快速交通体系，把我们跟北戴河、南戴河之间，至少和北戴河之间形成快速的交通关系，不需要再转到秦皇岛市区，换车过来。第二个可以开通大戴河度假带旅游专线巴士，特别是旺季的时候，在大家为北戴河下饺子一样的度假糟糕状况发愁的时候，有一辆巴士直接把我们带到东戴河，半小时改天换地，一定会有很好的市场的效应。第三个探索航空的可能性，我们知道山海关有一个军用机场，下一步我们能不能结合国家航空放开的政策机遇做一些新的探索，让各种人群都可以快速、有效的介入这个区域。一方面有效的疏解和环节北戴河、南戴河旅游人口和压力，一方面加速东戴河的人口导入，更快的推动东戴河的产城共融的发展。

第五个，建议想办法突破最后的38公里。为什么说38公里的数据，因为刚才我们做了一个简单的地理上面的分析，北戴河到东戴河大概的距离是37.7公里，可能不一定精准，但是基本上说明了我们之间的交通关系。现在大家从北京出来一头扎到北戴河，但是实际上就在38公里之外，有这样一个更加从容的度假目的地，为什么大家没有选择？为什么大家还对这个地区不熟悉？应该形成对于最后38公里的突破战，这是我们下一步实现大规模旅游人口导入很重要的战役。我们能不能给游客以时间换品质的旅游，这也是能不能突破最后38公里的关键。所以我建议在东戴河区域采取措施，比北戴河营造更休闲的环境，东戴河应该比北戴河环境更休闲，活动更精彩，性价比更高。这是东戴河实现38公里突破的一个很重要的思考的维度。当我们在这个地方有更加舒适从容、更加幸福的度假感受的时候，我想大家一定会更愿意一脚油门，半个小时直接到东戴河，而不是继续在北戴河，南戴河那个地方进行现在不太舒适的度假体验。如果在这38公里突破下，在我们相应的环境和服务上有所突破，将来中高端客群都不会再去北戴河，而是来东戴河安逸度假。

第六个方面是四季化。因为我们处在北方地区，我们需要改变戴河地区一年之计在于夏的概念，特别是北戴河区域仅三个月左右。怎么改变这个尴尬境地，实际上也是东戴河要去思考的问题，怎么样规划、设计四季休闲度假的业态。只有这样，才有可能更好的把我们的度假产业，把我们的旅游产业和相关的信息功能形成一个更好的联动发展的关系。可以去探索海洋温泉、地热的开发利用，室内四季度假综合体的开发以及主题休闲项目的开发建设。

北京有一个进驻的项目，在大西洋城，纽约的南边，离纽约两个小时的车程，跟我们的纬度应该差不多。但是他们的四季度假方面做的比我们成熟，他们也有一些特殊的业态，但是我想如果能解决冬季室内活动和主题化娱乐，也有可能在中国的北方地区塑造一个四季化的度假的新的亮点。

如果由我概括对于东戴河新区的提升建议，即“六化”联动关系。希望东戴河度假区毕竟是几百平方公里的开发，毕竟是非常长的战线，如果能够成为北方的国家海岸，渤海的养生之都，中国的大西洋城，东戴河新区将来的发展空间也许更大！

谢谢各位！

主持人：接下来进入我们的论坛环节……

刚才听了各位专家的言论，今天大家来到东戴河佳兆业，感受到优美的环境，张主任也对佳兆业在东戴河区域的努力和贡献进行了很大的褒奖，我们的嘉宾也是盛赞不停。因此论坛的第一位嘉宾我们想采访下我们的东道主柴总。请您就产城共建共融的这个角度给我们谈谈佳兆业如何促进城市的发展。

柴文东：佳兆业进入东戴河新区已经有四年的时间了。经过四年的努力，项目所呈现出来的大家都有目共睹。关于这个地区的发展，我们要谈到两个问题。除了政府着力打造城市配套，包括产城共建以外，我们作为一个上市房企，这个项目更多的是打造旅游综合体，包括养老、养生的概念，这个区域具备这样的得天独厚的资源。这个项目现在的客户群基本上80%是北京的客户，包括今年我们有2700户入住，基本都是以老人为主的居住社区，我想包括距离北京这样一个300公里的距离，作为老人来说，子女之间的交流和互动也非常便捷，这个区域下一步着力打造的是养老地产，结合养老地产，我们更多的是完善相关的养老产业，我们准备及时引进社区医院，我们也跟北京的一些医院进行了互动，也有一些成绩，我想作为一个这样的社区服务到位的医疗机构，让生活在这里的老人能够没有后顾之忧，放心养老。

第二个是生活配套，除了现有的配套，酒店和商业配套，我们可能着力打造更大的商场和购物广场，完善这里的旅游和生活配套。关于旅游这块，因为今年游客达到300多万的高峰值，未来除了带动区域的品牌、知名度和美誉度，我想更多的通过旅游带动这样的产业和商机。接下来我们规划的是旅游方面的产业，现在我们请了北京具有经验的规划设计院，整体规划区域的旅游，在旅游产业发展模块我们将引进水上娱乐项目，类似儿童乐园，水上乐园，包括游艇码头等，把这个区域的旅游着力打造，旅游和养老结合发展。

主持人：谢谢柴总，让柴总第一个发言，让我们对东戴河有了更深层次的认识。接下来我问一下章惠生院长，您是做城市发展研究的，那么从城市发展的角度，再诠释一下我们东戴河“产城共建，产城融合”的主题。

章惠生：今天有幸到这里跟大家一起聊聊东戴河旅游怎么做。刚才几位专家都讲了，尤其是我们彭教授，对于东戴河进行了一个新的定位。我认为这比原来的定位更切实际，更准确。很明确的，要想一下子做到海岸的中关村，不是一句、两句话的事情。我们要实实在在的做，如何把东戴河和北戴河，南戴河结合在一起，这是很好的思路。

我今天挑战一下主持人，她提的问题跟我讲的问题不是同一条线，但是我认为我这个问题更重要。对应今天的形势，我们该怎么做？我个人认为，第一要有人气，不管我们是建城也好，建产也好，首先要把人气树立起来。产和城共建，两者比较，虽然是共建，但产业更为重要。产业为什么更重要，最简单的道理，有了产业就会解决就业，有就业就有收入，有收入买房就不成问题，这是很顺理成章的事情。所以东戴河产城共建的思路是要一直坚持下去的正确方向。

第二点，我们首先要讲到有人气，我们现在怎么能够把旅游这块做足。我认为中国的旅游从北方到南方，都没有做好，都停留在表面的形式下。比如说我们一讲农家乐，大家都知道北京的十渡，那个地方就是虹鳟鱼，其他的就是大杂烩。我们讲的旅游里面第一个功能是什么？是食。食住行，游购娱，这些是大家知道的旅游的基本的功能。

但是我们对这块做的深了吗，我们的旅游食品应该怎么做，我们应该做的更科学、更合理、更健康，这些搞农家乐的人显然没有，我们的媒体也没有引领过消费，应该怎么样做好，除了我们讲的食以外，我们的乐，我们的娱，像这些在中国人太需要精神生活和文化生活了。大家想我们在桂林的阳朔，为什么吸引那么多人就是刘三姐，180元一张票，只不过是给我们视觉上产生强力的冲击，看完以后，冷静的想想，除了实景，人海，灯光，什么都没有，大家去过的都应该有这个体会。

就这样的在视觉上有冲击的就可以把那么多人吸引过去，我们这里要把旅游搞好，这个文化的交流是我们搞旅游非常重要的部分。我们可以讲，这是文化的移植也行，作为文化的交流来讲，演出在我们东戴河这块应该关注一下，怎么做演出才能吸引人气。就像刚才开发商讲的，我们还要搞养老地产，养生地产，搞养老养生的话，为什么不能再这个基础上提出一些国家级的养老研究机构，养生机构，必要的时候我们引入过来建立分支机构，有这样的机构和载体，这些东西出来，大家都会感兴趣，一年四季到冬天开培训班都有基础。讲到旅游业这块，我希望这六个字大家都应该仔细的研究，我们不仅仅在旅游业搞的要有高度，就像彭教授，他的定位就很有高度，是站在国家的层面上去考虑，这样就可以吸引大家。同样的道理，我们怎么为大家服务好，为什么不能把服务这块做到位呢，比如说跟瑞士的洛桑管理学院合作在这里建立一个机构，五星级的管理人才从这里出来，会有多少人过来，所以吸引人气是第一重要的，只要有人流，才可以有物流。有了物流就会有资金流，资金流过来，这三个流有了，这里一定会兴旺发达。当前，在这里应该把人气吸引过来。谁来做，我个人的观点是政府应该挑大梁，作为开发商已经进来，房子已经建成这样，已经做了不少的贡献了，接下来我们的政府如何给一些政策，如果我想搞旅游创业，给你借贷，而且还给你税收的支持，给优惠政策，政府会考虑能做的都做起来，只有大家感觉到这个地方确实不错，不仅是宜居，而且还宜业，大家都过来了。

我刚才讲的主要是对我们的旅游地产在实际问题上怎么解决提一些不成熟的意见，谢谢大家！

主持人：感谢章院长，挑战的不是我，是张主任。我刚才听明白了，其实也诠释了主题，产城共建，产城融合，在这里您说的产要聚焦，做海岸中关村很难，但是一定要把旅游业做好，这是我们的主业，您也把话题抛给了张主任，请张主任阐述一下。

张庆民：非常感谢章老师刚才提的很多的观点，我认为非常的正确。我们现在也在思考，我们要打造一座城市。今年，副部级以上的领导来了15位，部级以上的来了5位，章老师说的对，要有人气，就要有措施，最重要的措施就是引进企业，不管是管理人员，技术人员还是操作人员都过来了，就解决了就业的问题，在引进企业当中，实实在在的讲，并不是一件容易的事情，特别是好企业更是难上加难。

在2009年新区建设的初期，由于当时我们的基础设施不配套，我们的门槛非常低，包括土地的价格、税收的政策等等。经过五年的努力，新区管委会现在已经投入了100多个亿，建了很多的道路，供水，供电，动车站，还有省实验中学……。有时间建议大家过去看看，我们的省实验中学东戴河校区占地面积260亩，12.8万平米，投资10多亿，硬件水平可以说国内也是最高的。今天上午我就接待了一位清华大学的教授，他到我们学校教室里面得出的结论是我们比清华的硬件还好。

现在我们的学校，都叫智慧学校，每个学生拿一张卡即可以实现在学校的全部消费，比如说一张吃饭卡，也可以用于打电话，洗浴，充值等等。每个教室都是小班教学，一个班不超过30人，而且黑板都是双层的，外面是玻璃的，打开之后里面的是电脑的白板，和电脑的主机是一体的，触摸式的，老师在教学过程中随时储存，调取资料，讲过的内容一触摸就到了下一个屏幕，节能环保，效率非常高，学生的学习效率也提高了很多倍。学校的图书馆藏书11万册，礼堂容纳学生1500人，我们的体育场是400米的国际标准跑道，食堂可以同时容纳3000人，宿舍条件等各项硬件都非常好。我们投入了4.5亿，招聘的都是全国各地的优秀老师。

我们对于学校的大力建设，也是吸纳人气的措施之一，今年我们的学校第一年招生，就达到了220名，以葫芦岛市学生为主，山海关也有一些，我们的目标是达到3000人，教育采用应试教育和素质教育，国内教育和国际教育相结合，我们有专门的实验班，可以直接考国外的大学。另外省实验中学相邻的地块还引进了北京语言大学，将招收一万名学生，其中5000名是海外留学生，通过教育带动人气的提升。

我们之所以叫海岸中关村，就是考虑到要引进高技术，附加值高的节能环保企业，现在我们跟中关村的合作是实质的合作，成立合作公司，注册资金1个亿，中关村6000万，我们拿4000万，我们划出了十平方公里作为产业园，2平方公里作为创业园，而且做了平面布置规划，生态规划，产业规划，投融资规划。四个规划已经做完了，现在我们也准备继续做下去。

通过今天几位专家的演讲，我非常受教育，也非常受感动，专家给我们把的脉非常准，我们在以后的旅游发展当中一定要吸纳专家的良好的见解，结合我们的实际，还要加大投入，不断的发展旅游事业，用旅游带动产业的共同发展。实际上我们还有港口建设，我建议各位如果有时间到我们港口看看，我们港口由营口港投资建设，总投资200亿，到现在投入25亿，今年两个五万吨泊位投入使用，目前八个门机已经就位，这个月28日我们将举行首个轮船靠岸的庆祝活动。

东戴河才刚开始五年时间，还是很幼小的，但生命力确实很旺盛。我始终充满着信心，在各位专家的指导帮助下，在我们像佳兆业这样的企业的亲历打造下，东戴河明年一定更美好，对此我们充满信心。

主持人：谢谢张主任，我们谈的观点很容易，但是落实起来确实很难，张主任也表达了这个意思。五年的时间把一个村子建成了现在大家都知道的东戴河，已经很不容易了。接下来想问一下王老师，您是休闲旅游方面的专家，包括彭老师和章院长谈到的，包括我们目前所在区域最为关注的旅游产业，您如何看待东戴河旅游产业投资的空间呢？

王琪延：首先我想说三个没有想到，第一个没有想到司机师傅说从北京到你们这里才四个小时，出了山海关很快就到了。绥中我来过，十年前，路非常不好走，在我的脑海中还是那个概念，今天司机师傅开的挺快，路也非常的畅通好走，三个多个小时就到了。第二个没有想到，佳兆业很有胆，到这里投资，真的胆子很大，而且到这里一看，眼前一亮，说实话二十一世纪头十年以后的建筑，很先进的，品质很高。第三个，今天的会开的地方，张总一个人守着桌子。

话入正题，第一个谈机遇，另外谈几点建议。机遇，概括为这么几个问题，第一个是京津冀协同发展，不叫一体化，叫一体化就惨了，北京人不干，天津人也不干，我的资源跟你们一体化了，实际上没有出河北圈。其实协同发展也好，最后还是一体化，你的资源不让别人用是不可能的，最后像大坝一样，水早晚要流尽的，不仅仅是京津冀，最大的是环渤海，长三角起来了，珠三角也起来了，就是环渤海没有起来，就是因为北京和天津太硬了，不想把资源外流，但是现在这是一个大趋势，没有办法，所以中央下决心要搞协同发展。

第二个大背景，在北京的整个休闲产品比较匮乏。我们的周末，是北京的农家乐，我假期跑了两个多月，没有干别的，就是到农家乐。让我住到农家乐，我第一个感觉是很后悔，后来一想你是来工作的，你是来体验的，你是来挑毛病的，但是每到周末爆满，您定都定不上，我说北京人太可怜了，稍微走一点不就到东戴河这里了么？

第三个机遇，老百姓的收入提高，休闲时间的增加。在座的媒体都知道我曾经说过，做四休三。2030年工作四天，休息三天，没有说都实行，只是说大部分，当然了，这个概念也被拿了一顿，外地来北京打工的孩子，一个月三十天我们工作，你们休，倒自在，当然要骂了，但这是大趋势。

还有一个机遇，是国家政策。说实话，就是要找一个新的增长点，而除了科技、网络、软件这些增长点以外，要找到一个新的增长点，就是休闲度假，是旅游。我讲这个比较长了，我不专门讲旅游，如果用一个大概念来讲，可能是比较好一点，连续出台了41号文件，旅游法，国民旅游休闲纲要，还有最近出台的加快旅游发展的改革意见。你想想这么多加快旅游休闲发展的文件，这些东西是实实在在要给你东西的，土地的使用，我说旅游用地，给你东西，实实在在的，后面一系列的东西就出来了，这个是要落地的。所以各个省都在做旅游休闲规划，也有一些省请我帮他们做，我就讲这个事情。

建议呢，我提几点，第一个是规划领先，一定要做一个好的规划，什么是好的规划，好的规划是落地的，不是顶层设计，是从上而下，从下而上，反复折腾以后得出来的东西，是科学的。所以我想这就涉及到我们这个地方，要有一个什么样的定位和规划呢，要有一个大视野的定位，刚才彭老师讲了，我再修正一下，这个定位应该定位在中国北方滨海休闲度假区。这样的话，就把概念、东西都装进去了，除了旅游，休闲的概念包括运动、体育、娱乐，还包括养生养老。养生养老都不属于旅游，只有休闲才可以包括在内，还有文化创意等等，包括休闲农业，采摘，用这个概念统领就没有问题了。

第二个建议，先做景区，后做休闲地产。

第三个嵌入文化，要有一些文化的东西融入到地产当中，否则的话，就没戏。

第四个就是基础设施建设。过去的基础设施建设是按照人的居住，人均的概念规划的，人口比较稀的话，道路、交通，还有商业、医院都比较少，是按照人来规划的，没有考虑到游客，和承载力的问题。

再有，人才支撑，做足产业链，你刚才讲了把医院引进来，教育引进来，还应该把商场，一系列的产业链做足，谢谢大家！

主持人：给王老师一些掌声，他刚开始谈了三个没有想到，第一个没有想到是交通，第二个没有想到是产业，第三个是生态或者说环境，这三点就诠释了刚才的问题，就是说东戴河有很高的空间和价值。

王琪延：你们要做的好年底我们就发给你一个中国北方休闲度假产业的牌子，这是联合国科教文下面一个组织的。

主持人：接下来的问题，我问一下郭总，刚才大家都在定位和规划方面来说，您在专业这方面对人群和需求有很大的研究，那么从目前这种休闲旅游地产，或者刚才所说的微旅游的需求的角度谈谈目前的状况，再结合这个问题谈谈东戴河有多大的空间和价值。

郭毅：我们先说北京周边的旅游地产的状况，其实我们看北京周边，并不缺乏旅游地产，包括我们所说的天津，包括河北，包括我们北戴河、南戴河，有很多的旅游地产的项目。但是这些旅游地产项目有两个共性的特点，第一个特点他们卖的都是北京的客户，为什么？因为北京，大家都知道人口辐射的效力很大，2013年北京人均GDP达到1.5万美金，人均可支配收入2013年达到4万人民币以上，这是首都经济发展的现状，使得我们北京中产阶级前所未有的丰厚起来，对于北京周边的旅游景区有了辐射的动力，这是第一点。

第二点，北京周边的旅游地产，天津卖的是湿地，东戴河卖的是滨海，一个共性的特点就是亲水。我们北京缺水，北京区域的湖泊都缩的很厉害，我们希望有水可以带来超过我们生活的不一样的感受，东戴河为什么吸引我们来这里置业的一个原因。再回归到东戴河，为什么可以吸引这么多的北京的客户，刚才我们听到开发商柴总介绍了东戴河项目北京的客户占86%，这么高的份额，一方面是东戴河的区域先天禀赋决定的，滨海既不是过渡的商业开发，但是又有一定的生活配套，既有原生态，又有生活的氛围，这样的地段，这样的项目，其实在北京周边的各个项目来说是非常少见的，要么很商业，要么很原始，但是要找到一个中间的度，其实这也是很难的。所以我们在来的路上看到佳兆业大的广告牌上写的“热闹海，自在游”特别的贴切，既热闹又不喧嚣。我们中国人旅游并不喜欢一个冷清的旅游地，希望呼朋唤友来到一个热闹的地方，又希望得到一个很丰富的旅游的感受，既可以休闲放松，又可以满足一系列的旅游度假的需求，这样的项目可以给予我们北京的客户非常契合他们的需求的地段。

另外从我们便捷的交通来说，对于北京人来讲，他选择一个旅游地产置业的目的地，都会希望这个位置既不远又不近。太近，其实在北京市内就可以享受到，而且每天上下班的路程非常拥堵，大家难以忍受这样的环境。我们去一个目的地希望享受驾驶的乐趣或者驰骋的乐趣，三四个小时就可以保持一个非常合理的度，东戴河正好就在这个度上。

还有我们寻找一个旅游地产的目的地就需要交通非常的通达，不仅要远近适宜，路上还要好走，不能说一会儿堵车了，我们从北京来东戴河的路程是非常顺畅的。一点都不会堵车，大卡车也非常少。给我们的业主也好，游客也好带来了非常好的驾驶的感受。

第三点，旅游地产的项目有非常丰富的旅游功能，这个功能表现在第一要有先天的自然旅游资源，第二要有休闲度假的资源，不仅来玩还要有休闲和娱乐，第三个要有供人居的功能，第四有非常好的购物休闲的功能。东戴河满足了北京市民三方面的需求，所以赢得了北京这么多中产阶级置业的需求。

对于东戴河或者说旅游地产项目当中如何选择投资，可能有几个方面的特点，第一个我们买项目要买大盘，为什么？因为太小的项目，开发商盖两三栋楼就没有了，不会做丰富的配套，也不会特别的讲究产品，只是要高周转，赶快卖掉房子就可以了。所以我们要买大的项目，能够持续的为项目做加法，增加附加值，这样未来这个项目的长期的升值才有保证。

第二购买这个项目不要买初期，也不要买最后一期，初期的项目是这个项目刚刚开始，配套的条件，包括旅游资源配置都不是特别的成熟，在这个时候我们买的是一个相对粗糙和原始的状态。到一个项目销售的尾声，这个区域过渡成熟，价值在前端已经被大量的透支了，对于购房者来说，我们买增值幅度并不太高的产品，

第三要买大的开发企业开发的产品，滨海地产里面确实很少能够看到佳兆业东戴河这么漂亮的产品，从外立面到内装都做的非常好。从这一点来说，名气和中小型的房企，规划的能力和理念是不一样的，赋予项目的价值也是不一样的。

第四点要看这个项目的配套。看这个项目增加了什么样的旅游资源和休闲度假资源，这个资源越复合化，给这个项目带来的附加值也越多，这个旅游资源越多，价值带动越大。所以我们投资旅游地产还是应该更多更全面的平衡，不要只看到面上的东西，还要看到开发商未来赋予这个项目什么样的价值。

主持人：郭总是从感性的需求认知的角度谈的，所以比较感性，给了一些赞美之词，谈到佳兆业，最后总结一句话，可以买。刚才蔡秘书长谈了微度假、微旅游，今天既然我们来到了佳兆业，其实佳兆业这个产品在北京的市场还是比较有代表性的，在旅游地产也有代表性，可以谈谈您的感受吗？

蔡云：今天来参加会议的有记者、开发商和政府，还有其他的购房者就不说了，这三方构成我们今天谈话的主题，旅游地产需要的究竟是什么，我们应该想清楚这个问题，一个旅游地产要做什么？谁去买，怎么建，怎么用，可能是我们今天谈的最重要的主题。

如果说我们现在开发企业规划、建设初期，肯定要对整个的师长进行研判，我们更多的是需要一个政府的强大支持，我们需要便捷的交通，需要好的基础设施，好的配套政策等等这一切，我们是决定不了的，而是看我们做的这个项目的前景和未来是否有。刚才彭博士说了38公里的打造等等问题，可能都不是我们能决定的，更重要的是我们开发商建什么，现有的条件我们做什么，给老百姓和购房者提供什么，我觉得佳兆业在现在的环境他做到了，只能这样了，但是今后的发展更重要的依靠政府对我们的支持和配合。

我们现在在这里，如果先做主题公园，大的剧场，我们先做了大的游乐中心，作为资金平衡来讲，开发商的钱从哪来，不能说开发企业用商品房的销售额背整个配套的成本。那么在配套建设和开发商的销售商品房当中是永远的矛盾，怎么解决好，也在于政府的长期支持。

另外，从开发企业的层面来说，我们要做好一个旅游地产，首先确定这个地方的主题是什么。如果在这么大一片土地上，我们把五花八门的所有的主题都往里面装，装到最后的结果，肯定是不伦不类的项目。我们从供应量来看，沿着环渤海沿线，大量旅游地产的上市，大量商品房的上市打的都是滨海地产的主题，如果你不做差异化经营，再作类似的，雷同的低端、粗浅的旅游设施的建设，这是死路一条。

对于政府来讲，怎么去引导开发企业，做好自己的独特的拳头产品，更重要的在于政府和开发企业共同对市场进行清醒的研判，我们知道北戴河，南戴河，今天提出东戴河，我们可以看到北戴河主体打造什么样的状态，南戴河什么状态，我们东戴河一定要打造自己的发展思路。我们究竟是动、闲，还是静，我们如果只是想象当中的旅游地产的资源、设施摆到东戴河来，肯定是死路一条，我们建大量的医院，商业，人从哪来？怎么吸引人？只靠简单的产业吸引，不是足够的。刚才张主任说打造50万人口的入住，从哪来，除了产，游，闲，更重要的要有独特的差异化市场来吸引他们，包括你们的整个旅游环境的打造更重要。所以我刚才听说你们在北京请了旅游的规划，这是非常好的，更重要的是“闲”和“游”带动“产”的问题。有了这个以后，旅游地产完整的产业链反推我们现在的旅游规划就是最终的两个概念，谢谢大家！

主持人：感谢蔡秘书长，也给张主任提出了很多有意义的建议。最后一个问题问彭老师，今天您从旅游的层面问题，谈到了现在谈最热门京津冀，您也是研究京津冀一圈过来的，虽然我们地处辽宁，但也是京津冀非常紧密的辐射圈。现在我们谈到的话题，包括旅游也是跟这个有很大的关系，在国家这么一个大的战略背景下，要怎么样和京津冀协同发展的主题进行融合，给东戴河提一些什么样的建议？

彭剑波：其实经济协同发展，我们也在做一些研究和分析的工作，我们也参加过一些地区的分析和讨论。应该说东戴河的发展、京津协同发展或者京津冀协同发展，以及京津冀辽协同发展是一个我们值得探索的方面。辽西南和京津冀是紧密联系的，所以从我个人的理解来说，我们要主动的去融入京津冀的协同发展。而且是在结构内、体制外寻求发展空间，这应该是我们绥中县或者是绥中所在的辽西南区域很重要的可以思考的问题。

第二，还有一个首都功能疏解的重大战略，也可以对接这一战略去推动我们的产业发展。北京也有医疗机构，一些企业的总部都要搬出来，我们下一步可以探讨一些对接北京功能疏解的事宜。作为绥中来说，应该考虑在首都功能疏解国家的大战略的机会面前所能做的工作，为首都分忧，同时推动我们自身的发展。如果能够把产业的疏解和人口的疏解以及休闲的疏解结合在一起，我们的承接可能会更有效，更有利，这既符合中央对首都功能疏解的战略的要求，又考虑到整个京津冀协同发展当中旅游一体化对我们这里的带动。比如说现在京津冀在讲的旅游一卡通等等问题，这个实际上可以先从对接秦皇岛和北戴河开始。这样的话，可能对于我们的休闲产业发展有很好的促进作用。

主持人：最后请每位嘉宾对今天的论坛用一句话进行总结。

王琪延：我想这里要真正成为中国北方滨海休闲度假区。

蔡云：做好我们行业的典范，做好旅游地产最好的项目，贡献给行业，贡献给社会，谢谢你们，谢谢新区政府。

柴文东：愿所有的祝福和祝愿落户东戴河，在这里实现。

张庆民：产城共建，产城融合，明天东戴河一定会更美好。

彭剑波：希望这个地方真正能够通过镇压和企业共同的精心打造，包括行业的支持，成为北方国家海岸，渤海养生之都。

章惠生：我看还是吸引人气，聚集物流，带来金融。

郭毅：东戴河很美，佳兆业东戴河更美，买房能打折吗。

主持人：更多的精彩言论，请见下周五新京报的黄金楼市，我宣布今天的论坛到此结束。感谢大家的参与！