评论：广州楼市的“新常态”和低预期
□赵卓文
广州市国土房管局昨天公布的数据显示，8月份全市一手商品住宅成交均价15369元/平方米，环比7月价格下跌1%，这是广州平均楼价连续第二个月的环比下跌。
成交量持续下跌，必然引发楼价调整。这是房地产市场发展的必然规律。2014年，全国楼市迎来了多年来罕见的成交量萎缩。1-8月全国商品房销售面积同比下降8.3%，广东商品房销售面积同比下降11.8%。广州市十区新建商品房成交面积同比下降13.32%。
2014-2015年广州房地产市场面临阶段性调整，楼市的“新常态”将形成。
第一，广州楼市供应结构不合理，将面临痛苦的市场自我调整。低成交量将成为“常态”。近年广州十区土地价格、楼价急升，令发展商产品定位越来越高，广州大户型、高价格的豪宅占比越来越大。当前广州在售一手商品住宅户均面积接近133平方米，户均面积144平方米以上大户型所占套数比例已超过供应量的28%，面积占比近五成。一方面是市中心区楼盘高价格、高门槛，需求旺盛但供应不足，购买力也不足；另一方面，郊区盘“天量”供应，相对低价、低门槛但需求不旺。目前广州这种楼市供应结构的失衡，令楼市成交量难以放大。广州房地产市场2013年成交总金额仅为1555亿元，广州楼市客观上已是“小市场”。
第二，地价、房价增长放缓，行业盈利水平下降。低增长将成为新常态。前几年，地价以年均20%-30%的速度上升，房价以年均10%-15%的速度增长。这样的增长速度将成为过去。但值得关注的是，在这一轮楼市调整中，广州中心区楼价依然坚挺，在全市成交均价微跌的背景下，8月楼价环比上升的行政区仍有7个。广州原十区一手住宅网签价达到17117元/平方米，同比上涨6.7%。广州十区成交量达到41.30万平方米，环比上升为5.3%。从数据分析可知，广州原十区仍然处于“量价齐升”阶段。
第三，“供不应求”让位于阶段性的“供过于求”，促销将成新常态。未来几年广州楼市将一改“单边上升”的态势，代以波动的形态为主。
“新常态”下，各方应调低对房地产市场的预期。对政府而言，首先应调低对地价的预期。广州地价在2013和2014年第一季度创出了历史新高。广钢新城超过2万元/平方米，南洲路3.4万元/平方米，金融城接近2万元/平方米等“地王”的出现，令土地市场透支了未来几年的潜力。这种高地价没有持续性。
其次，应调低对政策的预期。当前，业界对广州取消限购或松动限购的呼声很高。广州确实也到了考虑差别性限购的时候了。然而，政策调整会造成对楼价和供应结构的重大影响，政府应立足于长效机制的构建，避免短期行为。
作为发展商，则应调低对楼价和利润的预期。通过合理的价格调整和年末促销，或可拉升广州楼市的成交量，避免楼市走出“量缩价稳，以价换量，量价齐跌”的三部曲。
（作者是知名房产专家）
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