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金九银十或迎楼市降价潮楼市新政正制定实施细则

https://www.biud.com.cn 2014年09月13日08:01 家居装修知识网

从今年6月内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续取消房屋限购政策。而就在近日，在诸多地区楼市全面解除限购的同时，楼市利好消息又将接连出台。

据记者了解，涵盖多个方面的楼市新政目前正在紧锣密鼓地制定实施细则，这其中包括公积金贷款、购房税费补贴、银行贷款支持在内的多重利好政策。其中以无锡为例，公积金最高贷款额拟调至60万元，这是继7月26日起90平方米以上住房的限购取消之后，无锡楼市迎来二次松绑，也意味着无锡全面取消限购。

除此以外，杭州余杭区也正酝酿“降低购房落户门槛、购房可获最高3万元购房补贴”的政策；而就在西安也宣布9月起全面取消限购，不限户籍不限套数。而在四川、福建、武汉、绍兴、包头等地，也相继发文，通过财政、税费补贴等形式刺激楼市。

一时间，多地二次松绑楼市。对此，中原地产首席分析师张大伟告诉记者，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低，尺度越来越大。

“从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升。在这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，年内市场存在出现反弹的可能性。特别是已经开始涉及的信贷松动，一旦银行实施执行，预期购房者将被刺激入市。”张大伟说道。

成交反弹&成色不足

8月以来，各地新房市场成交走势略有好转，根据中原地产监测的全国40个重点城市数据显示，8月1日~17日新建住宅成交面积较7月同期小幅上升6.8%。分城市来看，各线城市成交均有所回升，一线、二线及三四线城市分别上升11.4%、10.9%、3.2%。

而根据上海易居房地产研究院日前发布《8月份典型城市新建商品住宅成交报告》内容显示，8月份，北、上、广、深4个一线城市新建商品住宅成交面积为243万平方米，环比增长20%。不难发现，一线城市8月成交反弹明显。具体城市看，4个一线城市分别出现了58.5%、-4.6%、5.9%和22.4%的环比增幅。

由此，不难发现，虽然一线城市呈现同比下滑态势已经持续了10个月之久，但近两个月其同比跌幅却在持续收窄。

不过，跌幅的收窄在多位业内人士看来，限购松绑或取消，对楼市的拉动作用非常有限。

江浙地区的一位开发商告诉记者，就拿宁波来说，虽然宁波8月1日~17日新房成交量较7月同期大增超过七成，但其实这只是前几个月线下积累交易的成果。

“因为很多楼盘此前已经与开发商签订了线下合约，但并没有在房管部门备案。只是当限购解除后，这部分交易才在房管局备案登记。所以，从表面上来看是限购的利好直接引起的成交量上涨。”上述人士说道。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，限购确实抑制了一些买房需求，也直接造成了楼市成交的低迷，但需要看到的是，为当前楼市寻找出路，并不简单是松绑限购就能办到的。“松绑限购可以增加一部分住房需求，但不是解决楼市问题的最好方式。”

与此同时，张大伟也表示，虽然一些局部放开的城市转而全面取消，也不会造成普遍利好影响。

“从6~7月开始，一线城市出现了土地流标的个案，而且从上半年经济增长看，一线城市中的北京和上海两地的GDP增长速度分别为7.2%和7.1%，拖了全国后腿。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。另外，在限购的对象上，在四季度以后利用工作居住证等措施增加可购房人数的政策也有可能出现在一线城市。”张大伟说道，从全国范围看，限购政策已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。

去库存仍艰难

一线城市一直被视为楼市的“风向标”“晴雨表”，因此备受市场关注。尽管8月份有些许数据向好，但降价幅度普遍不是很大，致使市场成交量并不乐观。上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉记者，目前，市场上买卖双方仍然处于较为激烈的博弈状态，鉴于房企目前降价的范围和幅度仍然有限，因而短期内库存去化依然艰难。

“取消限购本质上是市场化因素的作用过程，利好成交量和成交价格的上升。但实际过程中，这个作用机制是比较缓慢的过程。目前困扰成交的两个因素是观望情绪和信贷层面。很多人即使符合购买条件，也不愿意入市，希望继续等待价格下跌。而很多人希望入市，但发现银行信贷申请很难。这个是困扰成交量上升的一个症结。”严跃进说道。

换句话说，尽管有取消限购等针对调控的定向宽松措施，各个地方政府也在“奋力救市”，但这对市场成交量反弹的作用十分有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

“因此，从整体市场成交量表现看，并没有出现明显好转。”同策咨询研究部总监张宏伟说道。

根据国家统计局公布的数据可以看出，70 个城市新建商品房环比下降的城市个数达到了历史最多，环比平均下调幅度达到0.93%。而按照一二三线城市分类，环比跌幅分别为1.2%、1.0% 和0.9%，也就是说，从结构上看，一线城市跌幅最大。

其中，北京市新建商品房住宅销售价格环比跌幅达1.3%，这也是北京新房价格自2012 年以来环比首次由涨转跌。上海新建商品房价格环比跌1.4%，广州新建商品房价格环比跌幅和北京一样达到了1.3%，且根据广州公布的数据看，7 月份，广州新房及二手房成交量跌到了今年以来的最低谷。另外，作为一线城市的深圳环比下跌幅度最小为0.6%。

相比新房，二手房的跌幅稍小，北上广深四个城市的跌幅分别为0.8%、0.9%、1.1% 和0.6%。与此同时，另根据相关数据显示，7 月份，一线城市新建商品房成交均价为22428 元/ 平方米，环比减少了2.4%；成交均价相比6 月下跌540元/ 平方米。

“因此，从未来9~10月市场成交量预期来看，在房贷利率还没有实质性下调的市场背景下，如果还没有大幅降价的现象出现，‘金九银十’市场销售量能否持续回升令人担心。”张宏伟判断，在“金九银十”这个时间段里，楼市“降价潮”可能会真正来临，甚至会一直持续到年底。对于上市房企来讲，能否真正降价到位是激活当前楼市成交量的关键，也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价就成为大多数房企去库存的最优选择。