北京宅地成交接近千亿 标杆房企拿地趋缓

  9月4日，北京迎来了年内第37宗宅地的成交。在经过了65轮争夺之后，金融街天恒联合体以42.2亿摘得北京市丰台区南苑乡地块，溢价率26.5%，该地块需要配建6.1万平米的限价商品房，限价1.5万/平，平均楼面价为2.06万元/平。

  早在今年1月15日，鲁能旗下的顺义新城建设开发有限公司曾以42.4亿总价、配建6.9万平自住房的条件、1.5万元/平的平均楼面价取得该区域石榴庄地块。8个月后，楼面均价显著上扬。

  据伟业我爱我家市场研究院统计，截止到目前，北京市已经成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗减少了9宗；出让土地规划建设总面积679万平，比去年同期回落15.59%；但土地出让金总额达974.0万元，比去年同期增长25.35%，距离宅地成交总金额突破千亿已只有咫尺之遥。

  对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从2014年北京宅地市场成交的实际情况来看，有三大特征值得关注：一是土地价格进一步攀高；二是土地实际成交量比去年有了明显回落；三是以自住型商品房为代表的针对中低收入人群的土地供应量已逐步积累出一定规模，在影响住宅市场短期预期的同时，事实上也对开发企业对项目的规划建设提出了更高的要求。

  8月28日，北京市公布了最新的基准地价标准，其中，一级土地区域的商业平均熟地价为29980元/平，办公平均熟地价为29080元/平，居住为28730元/平。比2002年版本大幅提高，一级居住基准地价比7000元/平的旧标准翻了4倍。

  胡景晖表示，随着土地市场的转冷，地价标准在十二年之后的调整虽然符合市场实际价格，但由于政府严控特大型城市规模的思路已经十分明显，日渐稀缺的土地供应将使得其价格维持较高水平。对于民企和中小开发企业来说，这一信号并非利好消息。

  不过，值得注意的是，土地出让金攀新高并不是普遍现象。中原地产研究部统计数据显示：8月，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计土地出让金为3236亿元，仅完成了2013年5242.3亿的61%。相比2013年溢价率基本在40%左右，2014年最近几个月的溢价率均在20%左右。

  中原地产分析师张大伟认为，整体土地市场的降温，将会影响一线城市调控的力度，地方土地财政压力逐渐增加。从目前市场趋势看，下半年房企拿地有可能继续萎缩。企业全面进入保守状态。土地出让金的减少，也在逐渐从三四线城市影响到一线城市。

  胡景晖认为，在全国楼市整体趋冷，开发商更加看重资金链稳定的情况下，未来4个月，北京市土地市场在年内土地供应计划尚未完成的情况下，或将表现为土地供应量增、流拍、低价成交并存的淡市局面，而其中拿地的主力也将依然以国资背景的企业为主。

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