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富力国内外扩张屡遇阻坚守价格祸福难判

https://www.biud.com.cn 2014年09月07日08:31 家居装修知识网

2013年，受大好销售形势刺激，富力再次激进扩张，土地储备余量激增至4330万平方米，大涨51%，但净负债率随即高企至110.8%。到2014年市场形势转下，富力可能再次遭遇寒流

文｜《投资时报》记者付珊珊

在房企业绩普遍下滑的背景下，富力地产(富力又一城富力盛悦居) 成为少数几个业绩实现快增的企业。据克而瑞研究中心提供的数据显示，2014年，1—7月，该公司实现合同销售292.2亿元，同比增长36%，增速在第一、二梯队中，仅次于碧桂园、恒大、华夏幸福。

2014年中报显示，虽然富力地产整体发展情况良好，但营业收入比去年同期下降4%，为98.2亿元；净利润增加8%至15.8亿元；公司现持有现金245亿元。

富力地产在半年报中指出，该公司在上半年仅推出3个全新项目，而全新项目的推出往往是推高销售的强大动力，上半年推出的全新项目过少，是导致营收不够乐观的重要原因。

上半年营收的下降具有一定的联动效应。

虽然在半年报公布之时，公司仍然坚信可以完成全年制定的700亿元销售额目标，但是由于上半年行情不好，销售不达预期，而到了八月末，公司销售仍未见好转，公司才将目标下调100亿元至600亿元。这无疑降低了下半年完成目标的难度。

在现金储备方面，半年报显示，公司握有现金245亿元，今年到期债务为180亿元，现金足够支付短债。

根据企业全年资金安排，全年流入为670亿元，全年支出为610亿元，若不计短债偿付，全年有60亿净现金流入。而2015年企业又有215亿元的债务到期，届时企业将面临巨大的资金运营压力。

商办项目业绩突出

2014年上半年，公司销售主要来自原有的持续销售项目，包括刚性需求住宅、中档与豪华住宅以及商用物业。

综合公司前7个月的销售结构来看，业态上，47%来自高端住宅、12%为别墅、39%为商业项目，合计占98%；从城市能级看，66.2%来自一线，31.8%来自二线，合计占98%。

聚焦高端住宅和商办项目、集中布局一二线是富力的一大特色。另一大特色就是公司的商办项目。

报告期内，公司来自商业项目的销售额达到54亿元，为总销售额提供强大支持。

综合富力地产前六个月的销售额来看，三月份销售额同比激增166%，额度达到91亿元。这主要依赖于公司在广州一个商用写字楼项目的热销，如果剔除这块，公司上半年的销售额同比增速会有大的降低。

商业地产是富力的强势所在，加上三月份广州商办项目已经得到了市场验证。下半年，富力将会持续向商业地产发力。

据《投资时报》记者统计，公司下半年有248亿元的商业可售资源，包括58亿元全新的贵阳富力中心、福州富力中心、广州富力新港东项目、天津富力广东大厦优质商业资源。

面对急转直下的市场形势，不少大型房企都选择重点发展高周转类产品，相比之下，富力地产从自身较为擅长的商业项目中找到了增长点。

对此，克而瑞研究中心认为，商办项目大幅提升了净利润率。今年上半年，富力毛利率同比下滑2.3个百分点，净利率反而提高1.7个百分点。净利率上升主要是上半年物业投资的盈利及公允价值上升带来13.75亿元盈利所致。

国内外扩张屡遇阻

历史上，富力地产曾有几次高速扩张，但屡屡遇阻。

2007年，富力有过一次猛烈扩张，土地储备余量激增至2617.1万平方米，涨幅高达46%，但当年，公司的净负债率也猛增67个百分点至138.5%。

随后袭来的全球金融危机，更使公司2008年的负债率位于123.2%高危线上。

自此，富力地产拿地扩张开始变得谨慎。从2008年到2012年，土地储备余量缓慢下降，即使增加也控制在15%以内，净负债率也逐渐下滑至90%以内。

2013年，受大好销售形势刺激，富力再次激进扩张，土地储备余量激增51%至4330万平方米，净负债率随即高企至110.8%。

到2014年市场形势转下，富力再次遭遇寒流。所幸，目前公司资金充裕，运营暂无风险。

此外，富力地产的扩张触角也延伸至海外，但其海外投资首秀即碰壁。

2013年12月，富力投资85亿元在马来西亚新山拿下350万平方米土地。项目与新加坡只有一桥之隔，区位就像深圳前海之于香港，非常优越，客群定位1/3新加坡人，1/3当地人，剩下的基本为国内投资和移民需求。

项目利润也不菲，拿地代价为每平方米2000多元人民币，售价预计为18000元/平方米。

在当时，马来西亚庞大的华人社区以及政府推出的诸多吸引国外买家的有利政策，非常适合富力这样首次进入境外市场的房企。

但如今，马来西亚投资形势已与富力地产当初拿地时大有不同。

马航事件使得大部分国内投资客基本不再考虑到马来西亚购房。加之马来西亚楼市近年已经经历过一次热潮，现在本地需求也在下滑。

综合来看，富力在马来西亚的项目，现在开发很可能会滞销，这更会加大资金压力。

此外，在楼市调整期，富力的价格策略与万科、融创等房企迥异。对此，富力董事长李思廉称，富力的项目只要降价就不愁卖，但未来富力不会大幅降价，主要原因是不像保利、万科那样的国企、大企，富力作为一家中小民企，削价对企业盈利太伤；另外存货卖完了，还要继续拿地，在目前土地市场仍处于高位的背景下，反而会推高负债率，加之目前资金也充裕，还不如留着慢慢卖。

不过，李同时强调，在不确定的形势下，未来仍然预留了15%的降价空间。

对于富力这种价格坚守策略，克而瑞研究中心认为无可厚非，但是矢志坚守价格并非明智之举，这可能导致企业错失未来潜在的拓展良机。(完)