如何平衡酒店设计、建设、成本与投资回报
2014年9月3日下午两点半，第七届AHF国际酒店投资峰会分论坛一“如何平衡酒店设计、建设、成本与投资回报”在柏悦酒店三层宴会厅举行。论坛由HBA赫希贝德纳联合有限公司（HBA）董事合伙人李鹰主持，对话嘉宾有AAI国际建筑师事务所副总裁蔡楚曦、佳兆业酒店管理有限公司副总经理陈建、GOA大象设计执行总经理连铮、洲联集团五合国际董事副总经理卢求、上海升龙投资集团有限公司酒店管理中心总经理卯向东以及JBA Consulting Engineers 首席执行官 Dwayne Miller。
【论坛实录】
会议时间：2014年9月3日 下午
会议地点：柏悦酒店三层
会议议题：分论坛一
主持人：下面我们请出主持人，HBA董事合伙人李鹰先生上台。
李鹰：各位来宾，大家下午好，非常荣幸参加咱们这个论坛，很荣幸为大家主持这个论坛的环节。今天咱们下午这次今天讨论的话题其实特别有意思，因为之前在准备这个论坛的时候，当时也是跟主办方讨论过这个我们要讨论什么样的话题，我们希望讲一个对于很多的设计师来讲也好，作为投资方，业主方来讲也好都是感兴趣的话题，我们希望这个话题不要是一个很空洞，很泛泛的话题，而且希望和咱们市场行业有关系的话题，所以今天要讨论的话题是如何平衡酒店设计建设成本与投资回报。针对这样一个话题的话，主办方和我们一起邀请了四位的对话嘉宾。下面我们请他们分别上场，第一位请到了蔡楚曦董事副总裁，他是AIAA国际建筑师事务所的，有请蔡总上场。第二位是请到了来自于佳兆业酒店管理有限公司的副总经理陈建。第三位是请来了洲联集团五合国际的董事副总经理卢求，最后一位是JBA的首席执行官Dwayne Miller。
非常荣幸请到了一共四位嘉宾，和我一起来讨论今天这个话题，刚才说咱们选择这个话题希望开发商、业主、建筑师、设计师、工程师整个的开发环节方面大家都要关注的问题。所以说我们想说咱们论坛第一轮的问题，讨论的话题主要是集中在这两个方面，一个方面是讲这个投资回报，作为开发商、业主我们建这个项目需要做投资，我们要考虑回报。作为咱们建筑师、设计师、工程师，从这些方面的话我们要来满足业主这样的投资方面的需求。这样的工作的话我们在这个整个的过程中应该怎么样做？
我想这个问题还是从咱们远处的卢求总开始，想先请您讲一下您觉得说在您，因为咱们的洲联集团做过很多的开发的项目，在这样的项目中的话，您觉得咱们今天讨论的主题，您觉得说从您一个建筑师，从这个设计方面的角度来讲，您对业主这边，投资方这边有什么建议和想法。
卢求：大家下午好，谢谢李总把第一个话题交给了我。我们做了很多的酒店，其中在中国的特点是中国很多的酒店开发商是第一次介入酒店开发项目，通常很多是原来做住宅或者是其他的方面成功之后转入酒店的开发。因而在酒店的开发方面，非常的缺少经验，所以这样就是说造成了在酒店的前期的定位和整个的操作过程中非常不专业。暴露出相当多的问题。
主要这么几个方面，第一个是没有准确的定位，不太确定酒店未来的客户群具体是哪些人，酒店的主要服务客群和将来主要的使用功能，这样第一步对于任务书的确定和定位方面会出现很大问题。第二个成本控制方面非常缺乏经验，经常是老板一个人，国外看了一圈或者是说哪一个酒店漂亮，我们就要这样的酒店形式，也不管人家酒店当时在什么样情况下建设起来的。这样对酒店的成本控制，会出现比较大的问题。前期做了一个非常粗的面积指标的控制，然后按照住宅是单位面积的面积控制，结果就是说有一些酒店我们是后期介入的，还找了其他的设计师还做了一轮设计方案，还拿地，甚至是往前推进，推进了以后，开始找酒店管理公司认真做，会发现这样的酒店设计问题会非常的大，主要的问题是客房面积和公共面积的比例，非常的不合理。超大的公共面积。
举一个例子，开发商严格控制酒店的单位面积，建筑成本和造价，但是做出来之后每间客房的，每把钥匙的造价会远远超出常规的酒店合理范围之内，这样的话造成了整体的成本控制方面完全不成功，而且酒店的设计从功能方面，相对来说比较复杂。很多的设计院可能做住宅比较多，或者是说常规的，非常短的时间内，匆匆忙忙把酒店设计出来，但是我们接手之后会发现非常不合理，很多的地方都需要调整，包括结构的调整，整体的功能和流线等等。造成了时间和建筑成本的浪费，这是非常不合理的。我先说到这一步。谢谢。
李鹰：谢谢卢总的精彩，非常精辟的观点，那么，刚才这个的话是咱们从建筑师的角度，下边的话我们可以听一下从工程师的这边，从这个角度的话，可能他们是不是会有一个不同的看法。
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