纪彦峰：度假地产“乱花渐欲迷人眼”
如果将海南、西双版纳等地纯依靠强势的旅游资源称为“旅游地产”，那么便于区分，将城市周边比“第二居所”距离稍远的居所，称为“度假居所”。
此类需求产生的深层次的原因是回归自然、释放心灵的一种心理需求。近年来，随着都市化进程的加快，都市人在享受城市生活便捷的同时，也饱受拥堵、空气污染、噪音、人际关系冷漠等问题的困扰；而城市中产阶层的壮大，工作、生活节奏的加快、压力的增加等这些因素，催生了城市郊区度假地产。在郊外拥有第二居所，利用周末、假期到郊外回归自然、释放心灵，就成为都市人的一种迫切的心理需求。
这类度假地产往往坐落在大中城市的周边有一定山、水、森林等自然资源的所在。随着汽车的普及，围绕城市一定的车程距离的山水资源往往成为客户追逐的对象，且这种意志不以行政区划为转移。以北京为例，1—1.5小时车程范围内集中了大量此类项目。以北京为例，北部山区的怀柔、密云、河北怀来；东部地区的北京平谷、河北香河、大厂、天津蓟县；南部地区以依托太行山余脉山水资源的河北涞水、易县等区域都成为近年来的开发热点。
过去一个时期，别墅市场主要为富豪阶层所享有，这一阶段的别墅多数距离市中心较近，以北京为例，顺义的中央别墅区、西山别墅区为典型。此类产品选择在自然环境相对优势的地段，产品追求豪华，300-500以上的大独栋、300平米左右的联排、叠拼、双拼，尺度较大，追求舒适、奢华。在这个阶段，中产阶层或者曰中坚力量尚未形成、汽车价格昂贵、交通不便、趋保守的消费观念、休假制度不完善等原因自然而然将这一中产阶层挡在了门外。对于开发商来说，选择给富豪阶层提供产品，也可以将风险降至最低。
随着郊区度假产品的兴起，别墅产品经历了从“白雪公主”到“灰姑娘”的丰富过程。首先是中产阶层（或称为中间阶层）的逐步壮大，各种收入大大增加，手头逐步宽裕；其次中国的汽车的普及让1——1.5小时车程不再成为问题；第三，普通中产阶层，也在寻求更为健康、更有品质的生活。总之，一系列的的变化使得别墅产品和“度假”联系在一起，形成“白雪公主”与“灰姑娘”并存的局面，度假别墅可谓“乱花渐欲迷人眼”。所谓“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”。
仔细研究，会发现房地产调控对这个细分市场的客户心理影响较小，值得开发商倾注心血、花大力气。目前在一线城市，很多开发商已经有意识地在拿地、产品、营销等策略上向“灰姑娘”阶层倾斜。以北京为例，华夏幸福基业的孔雀城系列产品、依托于北京北部山区以及官厅水库开发的原乡美利坚、观澜墅、拉斐水岸项目，依托于天津蓟县盘山景区的绿地、恒大系列产品，依托于房山地质公园开发的一渡新新小镇、天鹅湖、中国山水醉，依托于易县山水资源开发的翠湖一号、燕都古城等均为典型代表。
对于很多慢一拍的二线城市、甚至三线城市来说，这一细分市场甚至可以被视为全新的“蓝海”，想象空间非常大——未来，随着休假制度的完善、二三线城市收入的逐步增长，度假别墅的门槛一定是没有最低，只有更低，令你我想象不到的低门槛。如能主动引导市场，定能赚的盆满钵满。
这意味着，面对急剧扩大的市场基数，我们必须用全新的眼光来审视他们的需求，审视与这个市场有关的地段要求、配套要求、产品要求、营销要求等等相关元素。
新兴的“灰姑娘”类别墅客户群体毕竟收入有限，还远未到“白雪公主”客户群体那个层次，对自然环境的要求并非苛刻。这对开发商拿地是一个启示，选地的范围可以更广一些，自然环境的门槛可以更低一些。
从产品的角度，大独栋、大联排、双拼肯定不是“灰姑娘”类型客户市场追逐的热点，总价高、使用率低。小独栋、小联排、小合院、带小院叠拼、叠院产品，都能成为这一群体追捧的热点。大尺度不再重要，低总价反而更加重要。营造相比城内更开阔、恬静的社区环境更加重要，以及在自然资源支撑之下独具特色、迥异的生活方式。从营销的角度，在有限的空间里面创造出尊贵感觉，较低的门槛、性价比、舒适、体验、感受可能成为后者更多的关注。
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