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万科总裁郁亮:“老大不好当”

https://www.biud.com.cn 2014年08月22日14:47 家居装修知识网  

  万科总裁郁亮在万科半年度报告会上

  文/图 羊城晚报记者 梁栋贤

  今年年初,业界同行喊出“追赶万科”的口号。半年过去,上市房企公布的中报显示,万科继续以销售面积821.2万平方米、销售金额1009.1亿元的业绩领跑全国。

  稳当房地产行业“一哥”,本周一,在深圳举行的万科半年度报告会上,万科总裁郁亮却抱怨:“老大不好当。把楼市的未来看得太好不符合我们的判断,看得不太好,又有人说万科在‘唱衰’楼市。”

  “市场可能没有大家以为的那么好”

  近段时间以来,不少城市的房地产政策出现不同程度的松动,郁亮认为:“现在的宽松不过是对过去宏观调控政策的一个修正,我并不认为政策有根本性的转向。”

  其实,无论是万科还是郁亮,都并非首次在公开场合抛出与业界“普大喜奔”不同的谨慎看法。今年年初,万科是率先预言楼市要降价的企业之一,并成为降价走量第一梯队的房企。“我们不是偷偷地降价,早在降价之前,我们已经抛出了自己的观点。其实我们一直希望做一些对行业长远发展利好的事情,万科只是说房地产业如今是白银时代,白银怎么也算贵金属吧,我们什么时候抛出过‘崩盘论’、‘冰山论’?!”

  郁亮表示,目前已经出现了一些积极的因素,预示下半年的经营环境可能会好于上半年,但是,市场可能并没有大家以为的那么好,更不要把下半年和以前因政策变化而令市场强势逆转的年份相比。短期内,那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。“消化过去多年的库存需要时间,不是一个政策就能改变。我们不能指望行业通过政策转暖形成一个量价齐升的局面,这个局面我觉得不会出现,也不应该出现。”

  郁亮坚信,不发生根本性改变的政策,对行业可能是一种更长远的利好。“地产行业经常因为一些短期目标,使得每次政策都不能延续,每次行业调整都不够彻底,但一个行业需要时间去完成它本身的完整周期,我们希望政策向市场化长效机制转换。”

  “未来可能会有更好的拿地机会”

  今年上半年,万科在土地市场上非常谨慎,仅新增19个项目,按万科权益计算,规划建筑面积约为264.1万平方米,较去年同期明显下降。

  “2013年万科拿地较多,目前的项目资源足以支持未来两三年的开发需求,补充项目的需求并不迫切。”更关键的是,万科认为目前土地价格调整才刚刚开始。万科董事会秘书谭华杰认为:“目前主要城市的地价水平仍然较高,在这种情况下,万科并不急于拿地。”

  尽管地价的调整比较缓慢,但土地市场的调整迹象日益明显。根据万科的观察,16个主要城市土地流拍的比例已经从今年第一季度的11%快速上升至第二季度的21%,溢价成交的比例则由第一季度的41%大幅下降至24%。“根据经验,下半年土地供应将进一步增加,土地市场的调整才开始,未来可能会有更好的拿地机会,我们对此将保持关注。”谭华杰说。

  “整合全球资源为万科所用”

  今年,万科加快了进军海外的步伐。今年2月份,万科通过与美国知名开发商合作的方式,参与美国曼哈顿项目的开发;继香港荃湾西站项目后,万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目;此外,万科的旧金山项目、新加坡项目都将于近期开盘。

  “海外成果体现在财务报表上还需要一段时间,但海外业务对万科的帮助现在已经开始显现。”郁亮说,“有了美国的业务后,我们才有机会与顶级的合作方开展合作,这是国际化带来的好处。整合全球资源为万科所用,这本身也是我们国际化的目的。在英国伦敦,我们也希望有一个点,无论在金融还是房地产方面,伦敦都是很重要的城市,能够带来很多合作伙伴。”

  事实上,自2013年以来,万科海外融资的力度已有所加大。2013年,万科分别获得国际权威评级机构标准普尔、穆迪和惠誉BBB+、Baa2和BBB+的长期企业信用评级,为万科尝试各种海外融资渠道、降低融资成本创造了有利条件。今年上半年,万科基于2013年设立的金额为20亿美元的中期票据计划进行第四次发行,总额4亿美元,5年期定息,债券票面利率4.5%。在目前万科的有息负债中,海外融资合计占比约为17%。“我们希望这个比例今年能达到20%,以后逐步提高,因为海外资金比国内要便宜很多。”郁亮说。

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