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广州：成交十年最低业内呼吁政策放松

https://www.biud.com.cn 2014年08月18日10:24 家居装修知识网

“‘穗六条’的前置条件已过时，理应停止执行。”8月5日，在一场名为“‘穗六条’是否还要坚守”的政策研讨会上，广州最大的代理机构——合富辉煌提出了上述政策呼吁。

在这之前，全国46个限购城市绝大部分已经“松绑”，佛山、东莞也在近期相继放松调控。今年上半年广州市一手房成交量跌至近10年来的最低位，受此拖累，广州上半年GDP增速为近五年来同期经济增长新低。“开发商降价促销的效果已经逐步减弱，下半年的情况只会越来越差。”合富辉煌首席分析师黎文江指出，广州市政府应将非广州户籍家庭的购房门槛降低至“穗六条”之前，届时广州商品房的成交总量有望增加25%~30%。

广州社科院高级研究员彭澎认为，目前佛山放松限购、东莞放松限价，双面夹击直接冲击广州楼市。面对客源流失，年内广州适度松动政策的可能性也在增加。广州市常务副市长陈如桂在7月31日表示，目前广州仍严格执行国家宏观调控政策，但不排除根据房地产市场走势适当优化政策。

住宅成交大幅萎缩

2013年11月，广州市出台“穗六条”，对非本市户籍居民家庭限购一套住房资格由原来的“累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”，调整为“需连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明”。在四大一线城市中，广州的严厉程度仅次于北京的5年，上海及深圳分别只需要2年、1年。

“‘穗六条’实施8个月，楼市成交量大幅萎缩。”合富辉煌市场研究部总监冯佩云介绍，今年上半年广州商品住宅成交萎缩了近3成，7月份前4周的网签量只有33.8万平方米，环比大幅下跌四成，跌幅远超其他一线城市。“其实开发商不是没有作为，他们也积极配合降价促销，但是这种效果逐步减弱，去货速度减慢，很明显地显示市场动力严重不足。”她指出，“五一”和“端午”期间，开发商通过10%~20%的价格折让换取了较好的成交量，不少项目成交过百套，但6月底以来以价换量的效果明显减弱，销量最好的项目也只有几十套。“今年上半年总的供应量10区增加了3成，但需求不足，我们监测到广州10区的存量面积达到900多万平方米，令消化的周期超过了15个月，也是一个历史的高位水平，显示市场已经出现了供求失衡。”

黎文江表示，今年上半年广州的一手房成交量是近10年同期最低的，甚至低于金融危机的2008年，“2008年每个月都有46万平方米，现在平均是44万平方米。房地产变成了拖累经济发展的一个行业，我们觉得不应该是这样的。”据了解，广州上半年的GDP增速为8.3%，是近五年来同期经济增长新低，与2012年相当。房地产降温被认为是拖累经济增速放缓的主要因素之一。

在黎文江看来，广州成交量的下滑与“穗六条”中提高外地人置业门槛有直接关系。据悉，由于“穗六条”提高了非户籍家庭的购房门槛，上半年该类人群购房的比重从以前的35%下降到不足10%，广州户籍人口从65%的购房比例增加到90%。

合富辉煌认为，8个月的实践已经证明了对非户籍购房限制规定的不合理性。所以，“我们建议政府取消‘穗六条’中的相关规定，将外地人置业门槛由3年社保、纳税证明降低为1年。”根据黎的估算，放宽外地人购房限制后，广州的整体成交量将提升25%~30%。

政策或存微调空间

8月7日，广东省佛山市开始放松限购政策，佛山户籍居民个人拥有2套住房后实行限购，外地人在不提供社保和缴税证明的情况下可以购买一套。8月10日，东莞出台《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，内容包括取消限价、放宽公积金贷款等。

彭澎指出，随着全国放松限购等调控政策的城市越来越多，广州业界施加给政府的压力也越来越大。佛山、东莞的放松动作直接给广州楼市带来了冲击了，为了避免客源流失，要求广州放松限制外地人购房，增加本地人购房套数的要求可能会此起彼伏。

黎文江对未来政策的微调也持乐观态度。因为在今年上半年广州市发改委提交给人大的报告中，已经提到了房地产市场下行对广州GDP的直接影响。而广州业界对于现行调控政策的修改呼声也早在去年就已经通过主管部门向广州市政府有所反映，“去年12月份，国土房管局已经拟订了一整套调控创新的方案，包括差别化限购等措施，但至今还没批下来。”他认为，相对于全盘的调整，此次只修改部分条例的建议影响面较小，“有希望被政府采纳。”

不过，广州市政府的态度始终暧昧不明，7月31日，广州市常务副市长陈如桂在公开场合强调：“要坚持调控，不让房价增长过快，另一方面也要加强监控，做好市场引导，防止(房地产)市场出现大起大落。”他认为，广州房地产市场表现稳定，上半年销量虽然减少28%，价格则同比上涨11%。房地产投资未有停滞，库存量也在正常范围。但也透露，不排除将根据房地产市场走势适当优化政策。

但在佛山限购放松后，广州市政府仍表态限购政策暂无变动。

一位接近广东省建设厅的业内专家认为，虽然广东省房协等行业组织多次呼吁广、深等地应有条件地放松限购，“但省里至今仍没有明确态度，他们更关注的是二、三线城市的销量下跌。”

“年底内适度松动的可能性在增加，但广州市政府仍要观望一阵子。”彭澎说。

方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，广州有望成为第一个放开限购的一线城市，南沙区和144平方米以上户型最有可能成为放松的对象。“一个月内应该见分晓。”