“两个2/3”锁住亿元住房维修金 申购者称手续繁多
江门市审计局日前发布对市住宅专项维修资金进行的审计结果，江门的住宅维修专项资金自2009年收取以来就极少动用，至去年底银行存款余额达1.59亿元。逾亿元住宅维修资金竟然在银行里“睡大觉”。审计报告指出，维修资金的增值收益有待提高。住宅专项维修资金缘何只进不出？数额高达亿元的住宅维修资金该如何盘活？
维修资金“看得见摸不着”
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。据悉，江门从2009年前后开始收取住宅专项维修资金，至今已经接近5年。
江门市2010年出台了《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》，规定江门2003年9月1日后取得预售证的新房由业主共同缴纳住宅专项维修资金，步梯洋房收取20元/平方米，电梯洋房则收取30元/平方米。1998年10月1日至2003年8月31日取得预售证的住宅项目将由物业建设单位按物业投资的2%缴纳住宅专项维修资金。而1998年10月1日之前取得预售证的项目将按相关规定由相关业主自行组织业主大会决定缴存方式。
不过让业主不太舒心的是，缴纳的这笔钱似乎看得见但摸不着。“缴纳了住宅专项维修资金这么多年，却从来没有使用过，有的业主已经忘记了这笔款项的存在。”北新区某小区业主梁小姐说。据相关媒体报道，江门的住宅专项维修资金自开征以来，历年来实际支出总额仅仅有11.39万元，另一方面住宅专项维修资金的账户却越积越多。据统计，至2013年底住宅专项维修资金的银行存款余额已经高达1.59亿元。
巨额资金使用率极低，甚至不到0.1%；另一方面，由于缺乏有效的投资增值渠道，巨额的资金的收益也极低，造成了巨额的资金在银行沉睡。审计报告中指出，住宅专项维修资金全部委托银行代管，银行按活期利率计提利息，按现行做法，维修资金增值收益不高。大量资金沉睡在银行，让梁小姐等一众业主觉得十分可惜，“这样的政策明显需要调整”。
手续繁多绊住申请脚步
江门市住宅专项维修资金银行账户里有过亿元的余额，多年来仅使用了区区十多万元，这不禁让人疑窦顿生：难道江门的房屋并不需要修缮？
然而走访业内人士后记者发现并非如此。某物管公司的一位负责人黄经理告诉记者，住宅专项维修资金不是不需要用，而是申请使用的条件太繁琐。“想用这笔钱，难于上青天！”该名负责人说。
记者查阅了《江门市市区住宅专项维修资金管理实施细则》，发现其中一条规定如此表述：业主大会的决定应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签署确认同意才能生效，并在小区内公示不少于5个工作日。
“其实其他繁琐的手续还在其次，单是‘三分之二的业主同意’这一项就够折腾好几个月了。”黄经理说，小区维修项目大多是电梯，约占所有维修项目的八成。“特别是高层洋房，电梯坏了抢修工作一时半刻都耽误不了，哪有时间花几个月来逐家逐户去找业主签名呢？”
在一些新建设的区域，很多楼盘的入住率并不高，“三分之二的业主同意”变得难以实现。“北新区一些楼盘的入住率只有四五成，有些房子还没装修，有些房子业主还没入住，甚至有些房子是炒房客购置的，业主在哪都不知道，我们物管公司去哪里找齐三分之二的业主来签名呢？假如一直凑不齐，那电梯坏了水管爆了岂不是不要修了？”黄经理对这一项不合情理的规定满腹怨言。
黄经理的物管公司管理着江门7个小区大约三四千户业主，却从未申请过住宅专项维修资金。小区公共设施需要维修怎么办？“业主自己凑钱。”黄经理说，“一般是得到业主委员会批准之后，我们便挨家挨户收取维修所需的费用。这样反而更加简单快捷。”黄经理说。据悉，黄经理管理的7个小区这么多年都是需要用钱维修时再向业主筹集资金。有的小区将电梯广告、停车位出租等公共收入私下再设一个住宅维修资金用在小区的公共设施维修上。对于很多业主来说，政府设立的这笔住宅专项维修资金遥不可及。
“(住宅专项维修资金)不仅没起到作用，有时候还对我们工作带来阻碍。有些业主对我们筹集资金维修小区设施不理解，认为业主已经缴纳了住宅专项维修资金，物管公司不应当再向业主收取维修设施的费用。”黄经理如是说。
-记者手记
别让维修资金成为“不动产”
政府部门设立住宅专项维修资金，借助行政力量收取一笔资金作为他日小区公共设施维修费用，意在免却业主集资难。然而，在采访的过程中，由于住宅专项维修资金使用难，业主颇有怨言。物管公司意见更大，因为这笔钱不仅难用上，还导致物管公司筹集资金进行小区公共设施维修时饱受业主质疑。
按照相关法律规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前若需要使用，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。同时，还必须满足列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意。
而在实际操作中，虽然业主们对维修资金普遍很重视，但对建筑物共有部分承担义务的意识却十分欠缺，“事不关己、高高挂起”的现象较突出，使得签字同意的“保障线”变成了“高门槛”，由于制度设计的桎梏，许多房屋“应修未修”，维修资金使用效率不尽如人意。
而针对部分城市已经暴露的多头管理、审批繁琐等情况，有专家建议，应尽快转变政府职能，理顺管理机制，特别是要发挥市场和基层业主的作用，通过限时办结等多种手段提高行政效率，让钱更容易用到该用的地方去，别让维修基金成为“不动产”。
南方日报记者 全泽超
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