旅游度假房:从奢侈品到大众消费品
导读:全国各地陆续进入三伏天的高温模式，炎热的天气削减了人们出行的热情，楼市因为调控因素持续在谷底徘徊。就在人们对避暑纳凉的渴求中，各地的旅游地产项目表现活跃，在市场低迷状态下却“大杀四方”，包括海南、秦皇岛、青岛、辽宁等沿海城市的旅游地产项目纷纷进京揽客，与京城的本土住宅项目形成“短兵相接”之势。
业内人士表示，旅游消费已成为全民化的经济生活行为，休闲模式也发生了巨大改变，传统的“门票旅游”被深度体验所取代。旅游、度假休闲成为越来越多人生活的“必需品”。而拥有一套自己的度假屋，既可以满足旅游度假愿望，同时也是一种理财投资的方式。
从“少数人的奢侈品”到“大众刚需消费品”
现在，似乎所有人都默认，房子已经成为了生活的必需品。正是如此，在楼市中永远存在不断涌出的“刚需大军”。同样，对于非首次置业的旅游地产而言，随着旅游需求的不断增强，其刚需特征也正在显现，购买的迫切性也在增强。与此同时，购房人群更呈现几何级膨胀。
在北京一家传媒公司工作的崔慧就自称是一个“旅游刚需”置业者，她告诉北京青年报记者，她和家人在去年夏天时就在辽宁东戴河新区买下了佳兆业东戴河项目的一套两居室，当时均价五千多元每平方米，还附带精装修，足够一家三口旅行居住了。
“我觉得房子买得挺合适，全下来30多万元，首付70%，而且开发商还做到了首付分期，一年内把首付付清就可以了，我们交了10万元第一期首付就办理入住了。”崔慧告诉北青报记者，她买这套房子初衷就是为了避暑。北京的夏天是出了名的桑拿天，尤其是三伏天气里，气温最高时超过40摄氏度，崔慧虽然自己坐在空调办公室里，但父母由于年纪大了，出于省电的目的，更愿意扇扇子而不是开空调。因此，崔慧一直希望能在北京周边凉爽的海边为父母买一套房子。
“从项目开车回北京也就三个多小时，坐动车大概两个多小时，现在我父母一直住在东戴河了，准备到秋冬时候再回来。”崔慧说，他们一家都是典型的北方人，更适应北方的气候，相比海南的度假房产来说，价格高固然是一方面，但同时北方的秦皇岛、东戴河一带，很少有大风大浪，气候又不会像南方那样潮湿，年纪大的父母住起来更加习惯。
据记者了解，像崔慧这样的买房人在市场上并不少见。根据北京青年报联合搜狐焦点网新推出的“2014旅游地产市场调查”问卷显示，在被访的在京购房人中，愿意选择50万至100万价格区间旅游地产的比例高达74.52%，而选择50万元以下的则有24.88%，选择高价旅游地产的比例则不足1%。
问卷调查一定程度上反映了真实的市场，从目前市场看，旅游地产已经不再是曾经的“奢侈品”，而成为了不少人的“刚需品”，正是如此，开发商也愿意拉低总价，做出更符合刚需旅游的产品，以迎合市场需求。而买一套刚需旅游地产房，则不再是一种思潮，而被更多的人付诸实际行动。
“旅游地产”商业配套成为投资新关注点
与北上广深等一线城市的房地产市场进入淡季不同，夏季清凉的北方海域，则是旅游地产最佳的销售季节。除了刚需性的旅游置业外，一些投资者则将目光盯在了如何从刚需旅游者身上寻找生意。
蒋诚（化名）就是一位投资旅游地产配套的买家。在2013年，他在秦皇岛某滨海旅游项目，一举买下8套临街商铺。并将自己刚买的商铺通过微信发给圈中好友，引起一阵惊叹，甚至调侃其买下了“一条街”。谈到为何出手买旅游地产配套的商业，蒋诚告诉北青报记者，由于北京的商用物业价格已经一路走高，五环外的商铺售价都在七八万元每平方米，而住宅又被限购，越来越感到难以“下手”之际，周边旅游景区的“成长性商铺”则被其视为未来的热点。
“我买这么多商铺，主要就是看中它未来的升值空间。”蒋诚表示，8套商铺600多万元，在北京只能购买一个商圈的小型商铺，同样的价格，却在秦皇岛买了8套。之所以这样决定就是看好未来旅游度假社区的来往人流量，希望能实现一铺养三代的愿望。
除了价格“亲民”，近年来旅游地产的热销和全国旅游业的兴旺，也是蒋诚在景区购置商铺的重要原因。他表示，秦皇岛区域甚至东戴河区域，有数十家房地产开发企业在此打造旅游地产集群，加之天然的自然气候和清新空气，已经成为“火炉”北京的避暑后花园，每年前来避暑的人群都在增多，必定带动商业配套的火爆。
根据搜狐焦点的调查显示，有高达55.36%的受访者表示，最担心的就是购买的旅游地产成为配套不全的空置房。而开发商开发的大体量商业物业，将有望打消购房人的担忧，配套齐全的度假旅游产品也更受欢迎。
补助旅游、全民营销成旅游地产主流模式
就在楼市量价表现乏力之际，各地持续的高温天气更是为下行的房地产市场雪上加霜。值得注意的是，来自海南、辽宁等沿海城市的旅游地产项目却表现活跃，“避暑纳凉”、“新鲜的空气和怡人的海景”等宣传语，为这些地产项目赚足了人气。
近日，来自辽宁省东戴河的众多旅游地产项目在朝阳公园集中举办了以“东戴河之夏舞动京城”为主题的“海生活体验”式房展会。同时，山东青岛、烟台、河北秦皇岛等地的地产项目，也高举“原生态旅游风光”、“海景房”等口号的大旗，来京宣传。
为了能够在竞争中吸引更多的旅游地产置业者，开发商们也摩拳擦掌，加大营销、各显神通。秦皇岛当地一家开发商表示，七八月作为旅游的旺季，在这两个月间花费的推广营销费用，大约占全年花费的30%。为了让更多的看房人来体验项目，开发商除了常规的发出免费大巴接购房人外，还为看房者在食宿、游玩景点方面投入重金，直接现金补助。许多旅行者甚至直接通过开发商的组团形式参加旅行，即便不买房，也能获得旅行补助，节省了不少费用。
碧桂园京陕豫区域营销总经理周超就对北青报记者表示，碧桂园力推的青岛旅游度假地产项目——碧桂园·十里金滩项目就经常从北京发出VIP看房团，碧桂园会在机票、高铁票和入住碧桂园酒店时直接现金补贴，比报名旅行团价格优惠许多。以此来吸引着荷包鼓鼓的北京客群走向山东。碧桂园愿意补贴交通及食宿费用，因为这些看房人在欣赏海景的同时，也会取道看看海景房，而这正是碧桂园的目的所在。
“只要客户想来，我们就提供机会，不限地区、年龄和阶层。虽然不能保证每一个看过项目的人都能成为业主，但如果你提供感受的机会，他就有可能掏出钱来购买。”碧桂园十里金滩的一位负责人表示。
除此之外，各大旅游项目开发商还纷纷推出全民营销活动，老客户介绍新客户买房不但能减免物业费，甚至能直接获得数额不等的现金奖励，也将旅游地产的营销大战打入深水区。
酒店市场或被旅游置业大幅侵占
旅游地产近年来的火爆，也吸引着开发商积极转型。北京龙湖就在近期推出了旗下第一个旅游度假产品龙湖·长城源著。
据了解，龙湖·长城源著位处北京司马台长城脚下，属于古北水镇旅游产品的一部分。虽然是北京区域内的项目，但龙湖·长城源著同样主打刚需牌，不但户外广告强调刚需旅游属性，价格上也都是百万元的精装修别墅。其项目负责人表示，由于古北水镇景区规划的酒店数量有限，为了适应旅游地产属性，项目出售后，龙湖还将帮助空置的业主出租，力求做到最大的投资收益。
事实上，不住的时候将旅游物业出租越来越普遍。业内人士表示，旅游地产的营销方式是租赁与出售相结合。旅游地产投资将不再单纯是买房等升值，而是包含“分时度假”等出租获利模式，以及个人度假消费的满足。
悠然生活度假公寓管理公司总经理邢海峰也表示，现在有越来越多的度假人群不太喜欢住五星级酒店，而有家庭氛围的度假屋承租需求目前相当大。他预计，很多买旅游地产的购房人并不一定会有充足时间呆在这里，而又不想房屋空置，出租是最好的选择。
搜狐焦点网的调查报告显示，有高达44.7%的购房人选择旅游地产是为了投资收益，而自住兼养老的比例则为51.81%。同样，调查也显示，只在旅游地产项目居住一个月至三个月的比例高达89.52%。这意味着将有大量的旅游地产项目会出现季节性的空置。
邢海峰认为，这就需要代理公司将这些房屋出租，也协助投资者获得最大收益。他表示，以美国2012年的度假屋出租市场为例，拥有890亿美金的出租收益，占度假酒店市场的37%。“中国人口基数很大，度假楼盘配套愈加齐全，相信中国度假住宿一定会占到酒店市场非常高的份额。”他认为，度假公寓市场以家庭为单位，自由行、度假会议、康疗，市场非常大。而且这种住宿模式将比普通酒店更受欢迎。
买旅游地产要先理清是自住还是投资
随着旅游地产开发规模越来越大，其开发成本也越来越高，百亿级项目并不罕见，如此大的资本投入是否有风险？开发者、购房者如何规避风险？
北京联美地产总裁助理史明表示，旅游地产的火热，催生了许多房地产企业进军旅游地产，但并不是每家企业都能赚到一杯羹的。如今市场下，一个企业进入旅游地产项目，做小的没法做，没有几十亿下不来。中国的旅游地产项目，在十几年的时间，3000亿投入进去，结果70%亏损倒闭，20%勉强保本，10%盈利。因此，对于企业来讲，必须要掌握好投资和收益规模，控制好资产负债，同时还要有充裕的现金流量。
而对于购房人，业内人士建议到，旅游地产虽然开始面向刚需化，价格相对不高，但仍要求家庭具备一定的经济实力，还需要应分清自身是自住养老型需求还是投资型需求。
“对于自住养老型旅游地产需求而言，由于这部分人是需要居住的，更看重项目的配套是否完善，交通是否便利，环境是否优越、后期物业服务是否能跟上等。考虑的是房屋用于居住的属性，并不具有很强的投资的目的性，因此这部分人越早下手越好。”史明表示，而投资需求更看重的是项目人气旺不旺，未来的增长空间能有多少，对于具体的户型和产品要求并不苛刻。
业内人士指出，选购旅游地产的项目不能只看到“亲民”的价格，配套、位置、服务等稍有偏差，都可能使得置业者深陷泥潭。
本版文/本报记者 李桁
相关知识
旅游度假房:从奢侈品到大众消费品
家电30年：从“奢侈品”到“必需品”
家电行业发展30年 从“奢侈品”到“必需品”
生活家“魔幻”：从大师到大众的地面艺术
生活家：“魔幻”从大师到大众的的地面艺术
生活家“魔幻”地板 从大师到大众的的地面艺术
成都设计师黄爱喜谈筑巢奖：设计从专业到大众 从物质到精神
人造石的春天还有多远
家具到底应是奢侈品 还是快速消费品？
探究家具到底应是奢侈品 还是快速消费品？
