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李嘉诚内地土地储备400亿溢价百倍拥有大户特权

https://www.biud.com.cn 2014年08月07日09:27 家居装修知识网

今年6月27日，华人首富李嘉诚在汕头大学毕业典礼上做了演讲，题为《无心睡眠》。

“可能因为网络上的许多讨论，最近很多朋友，不约而同，积极向我推介各种酣眠良方，有气功的、有食疗的、有中西各种灵丹妙药，希望我可以在晚上睡得好点，”李嘉诚如是说。

事实上，近年有关撤资、囤地、内地业绩下滑等多种负面新闻，的确一直让他困扰着。7月31日，迫于外界对长和系企业囤地、拖延施工的质疑压力，李嘉诚旗下长和系企业—长江实业(00001.HK，以下简称“长实”)与和记黄埔(00013.HK，以下简称“和黄”)再次出面回应称，长实与和黄在内地的土地项目并不存在囤地情况，也没有囤地意图，甚至一直希望尽快完成发展及出售项目，以便收回资金再发展。

在这背后，是陷入冰点的内地销售。长实系统计数据显示，上半年内地物业收入仅30.75亿港元，骤降54.8%(去年同期67.96亿港元)；和黄在上半年共计确认出售约170万平方英尺的发展物业权益，绝大部分位于内地，但这个数字还不到2013年全年780万平方英尺的22%。

值得注意的是，长和系在全球房地产布局，如今也跟着曝光。数据显示，长和系在全球拥有土地储备为2092万平方米，其中，内地的土地储备高达1652万平方米，占近8成，若按2013年内地土地储备平均成本为2400元/平方米计算，内地项目总值近400亿元人民币。

“囤地”最高溢价近百倍

无风不起浪。自1992年进军内地房地产市场以来，长和系在2005年前后拿地迅猛，在2010-2012年间也有一轮扩张，近20年间，其闲置土地的戏码也是屡见不鲜。

以广州增城项目为例，早在2005年9月21日，长和系与广州增城市国土局签订了国有土地使用权转让合同，将增城市荔城街三联村和迳吓村四宗地块纳入囊中，合计占地面积为203万平方米，总地价款近3.2亿元，平均楼面地价仅157元/平方米。

“长和系在增城拿地并未通过招拍挂，而是通过市政工程与政府进行交换，其中并没有土地补偿，”有接近和记黄埔的业内人士曾对时代周报记者透露，2004年，增城市政府得悉李嘉诚准备在荔城街购地数千亩后，积极奔走。按照规定，征收3000多亩如此大规模的土地须报国务院审批，为此，增城市政府选择捷径，通过“回收闲置土地”向长和系供地，却不料掉进亿元土地诈骗案的漩涡—增城当地开发商梁培堃伪造土地使用证，虚征农民用地，此案曾震惊中央。

2006年，正当和记黄埔准备动工之际，审计署对土地进行查处，项目随后进入搁置。直到2011年6月23日，“沉睡”近6年之久的和黄增城项目高调奠基。时任增城市市委常委、组织部部长冼银崧和副市长邬卫东出席了当天的奠基仪式。

据一位当时在和黄任职的人士透露，诈骗事件之后，和黄原计划“2009年能够恢复开工”，不过，到2011年才真正开始动工，“这两年间关于房地产的政策有些变化，双方一直在磨合，政府允许做项目申请变更。”

在和黄2013年年报中，增城逸翠庄园项目的开发状态显示，项目一期中的A、B两部分项目在2014年仅分别完成40%和10%，而二期、三期的规划进度是2016年完成1%。

这只是长和系旗下项目涉嫌闲置的冰山一角，其在全国8个城市13个项目，均不同程度的疑似闲置。梳理和黄、长实多年的财报就不难发现，在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市，这两家企业要完成地产项目的1%，大部分需4-10年，甚至以上才完成。其中和黄在北京十三陵附近的北新嘉园，合约拟定动工时间为2004年11月，但事隔十年后仍未开工。

而综观长和系的操作手法便可发现，其主要是通过大规模圈地和分期开发，助力土地闲置获取土地溢价暴利。“项目大，且分期开发，主要是因为李嘉诚有这个资金实力。一期一期地开发，开发周期比较长，可以起到变相囤地的作用。”业内专家表示。

而缓慢开发，长和系坐享土地升值暴利，其在2013年报中披露内地项目的地价约每2400元/平方米。而随着土地价格和房价的暴涨，长和系大赚暴利。如上海已售完的御翠豪庭项目，2002年，长和系通过协议方式以折合楼面地价约2497元/平方米获得土地，2009年最后一次开盘时，房屋销售价已涨到7万元/平方米，是当初楼面地价的28倍多。如今的增城，与李嘉诚进入的时期也大不相同，已是开发商林立之地。在今年7月份的成交统计中，逸翠庄园的售价已达1.5万元/平方米，较土地价溢价近百倍。