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楼市盘整下半场:改善型需求释放“窗口期”逼近

https://www.biud.com.cn 2014年08月04日06:41 家居装修知识网  

“改善型需求作为楼市一支重要力量始终存在,始终有其生存和发展的空间,2014年改善型需求存在两个"阶段性"释放"窗口期",即5-6月与9-10月两个市场阶段。”同策房产咨询研究部总监张宏伟早前表示。

亚豪机构最新数据显示,2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平米,与去年同期相比上涨17%。虽然上半年楼市存在一定观望情绪,但从上半年各区销冠来看,改善型楼盘依然表现亮眼,并逐步带动整体楼市的回温。

“北京楼市正在发生结构性变化。”北京一名资深市场人士指出,从上半年来看,刚需市场受自住房冲击,导致观望情绪浓厚,而高端市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观,“改善型需求稳定增长,在市场成交中逐渐占据重要地位。以限购陆续松动开场的下半年,改善型需求很有可能再度发力。”

改善型需求成为市场绝对主力

2014年上半年,诸多改善型产品“逆市”突围。无论是上半年成交量/价榜单还是各区域板块明星项目,改善型楼盘都是主流。作为上半年北京销售冠军企业,北京万科很大程度上得益于旗下改善型项目的给力表现:在市场观望情绪最为浓厚的2014年1到5月份,京投银泰(600683,股吧)万科西华府以21.8亿的热销成绩当仁不让地成为北京商品住宅市场销冠。

据2014年上半年住宅销售榜单显示,针对中高端客群的改善型楼盘,在本轮市场起伏过程中,持续稳定地表现出不俗的销量。

从成交套数来看,京投银泰万科西华府、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套,并呈现持续上升趋势。

而从成交金额来看,改善型楼盘更是表现活跃,其中,北京西部销冠京投银泰万科西华府,依然以22.8亿元成为北京西南板块的销冠。

“相对于刚需和顶级高端产品,改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对理财周报记者说。而他所在的企业,近年来正努力将主要产品线从“刚需盘”调整到“改善盘”。

购房窗口期逼近

“这一轮的楼市调整与以往不同,并非由调控政策所致,而是市场内部进行的调整,即改善型需求替代刚需成为主角,这个过程中不可避免地会发生供求关系的博弈,导致市场度过一个震荡期,但也将使得成交更加理性和稳定,促使购房窗口期再次打开。”一名业内人士分析。

针对近日国家定向降准,市场的资金面也有所放松,央行也同时喊话支持个人自住房房贷。宏观经济层面的政策变动,必然也将使得银行在刚需、首改需求领域房贷的审批提速。“这将刺激市场短期内需求反弹,甚至可能出现新一轮"抢房潮"”。

而从以往市场回暖的经验来看,位置好、交通便利、性价比高的楼盘将首先获得市场关注。“这类楼盘在市场低迷期都能够保持较好的销售情况,一旦楼市回暖,必将是购房人最先争抢的对象。”一名市场人士表示。

作为西南板块销冠,京投银泰万科西华府近日受到业内人士重点关注。该项目位处四环稀缺地段、9号线郭公庄地铁首站,一期推出曾以成交均价39063元/平米成为当时最具性价比的热点楼盘。

据透露,京投银泰万科西华府二期产品已经入市,主打改善型三居产品,价格锁定在42000元/平米左右。“同时具备四环、地铁、精装这样优势的楼盘,这个价格确实少见,要知道长辛店五环外楼面价都已经达到4.5万了,预计北京四环沿线房屋均价破10万也就未来两三年的事了。”上述市场人士感叹。

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