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上半年济南楼市再添新丁小房企拿地增多

https://www.biud.com.cn 2014年07月25日15:54 家居装修知识网

　　　　今年，不少新企业和新楼盘加入了济南房产大军，其中，不乏龙湖、德润、中捷、润华这样的知名房企，同时，也有更多的首次来济的中小型房企拿地。记者发现，在一致认定的楼市冷淡期，不少大型房企依然看好济南市场，下半年推盘量将增加。本刊记者张阳阳马妍

　　1.济南楼市频添新丁
　　
　　截至6月，济南土地市场已成交商品房用地65宗，分别被37个企业摘得。其中有14家企业的名字首次出现在济南，这也代表着，济南房地产市场在上半年再度壮大。
　　记者了解到，不少拍得土地的企业已经开始规划起了项目，如德润集团，据悉，其在高新区的项目命名为德润天玺，目前营销中心已经开放，德润集团属于今年刚刚来济的房企，其推盘入市的节奏较为紧凑。
　　记者发现，另外13家新入济房企虽然摘得了土地，但开发动作并不明显。这13家企业多数为中小型房企，还有部分为投资公司或房产无关产业。
　　同时，除了有不少新房企入济，上半年济南市也涌现出大批的新入市项目，中捷和润华均在去年以前便取得土地，但是迟迟未能开发，而今年，两个企业双双推出项目。有业内人士表示，不少房企在今年推出项目，目的就是在市场低迷的情况下抢夺客源，以便在市场回暖之后能占据更大的市场份额。
　　除此之外，不少已经在济南扎根的房企也在今年拿地，并迅速入市。世茂集团在今年1月中旬拍得天桥区7宗商住用地，该项目5月便开始了认筹活动，争取客源的迫切心理可见一斑。

　　2.小房企拿地增多
　　
　　虽然有不少新盘选择在上半年入市，以抢夺市场份额。但是据记者调查，济南市目前仍有许多在去年便拿得土地的小房企没有任何动作。
　　2013年，济南市共成交商品房用地160多宗，近70家企业摘得这些地块。除去部分拿地自用的企业，参与商品房开发的房企有60家左右，将建造楼盘超过3000万平米，虽然去年济南楼市形势较好，但记者发现，至今也只有20家房企开发了所拿土地，并且绝大多数为大型房企。
　　据记者统计，2013年所成交的160多宗商品房用地，按照规划将被建造成70多个新楼盘，截至昨天，有17个楼盘已经开盘在售，甚至已经有3个楼盘售罄。除此之外，还有5组地块已经规划完毕，并且项目名称也已公开，预计今年下半年将会入市。而剩下的40个楼盘并无任何动作。
　　记者观察到，这些拿地后无开发动作的房企多数为小型房企，并且是首次在济南拿地。昨日，记者来到位于旅游路国华东方美郡附近的一栋别墅，这栋别墅正是去年在济南拿地的一家小型房企的办公地点。记者看到，悬挂着公司名称的别墅里并无人在办公，而记者询问附近住户得知，该房企去年便租下了这栋别墅，但是鲜有人进出。
　　随后，记者在网上查询到该公司的注册信息，其注册资金仅有500万元。一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者：“这样的房企其实在济南有很多，大多数是倒腾土地的，这些企业拿到土地后多数会闲置，或者不断地转让，并不会开发。”
　　记者发现，去年被小型房企摘得的土地，不只这一块处于闲置状态，位于长清的一块住宅用地去年9月便被一企业摘得，但是至今土地处于荒芜状态。记者致电该企业外地总部，其工作人员告诉记者：“济南目前只有几个工作人员，因为我们在别的地方还有项目，所以这块土地暂时没办法开发，也可能会转手吧。”

　　3.保守房企执行去年就定好的战略规划
　　
　　今年的济南市场虽然不太景气，但是今年入驻济南的开发企业尤其多。济南、青岛和烟台作为山东的3个非常重要的市场，对来鲁开发的企业来说极具战略意义，随着市场竞争平台的逐渐放大，济南吸引了越来越多的房企。今年上半年济南就有2个新楼盘（开发商尚未有过开发济南的历史）入市，其中一个项目还进行了开盘销售，而且成绩不错。该楼盘负责人就逆势操盘的问题接受了记者的采访：“公司在去年的时候就已经定好了企业产业升级的规划，当时并没有预想到市场是现在这种情况，但是项目的推广是公司早已定好的战略步骤，很难会因为楼市的波动而进行调整。”
　　该项目其他工作人员向记者介绍，楼盘销售的好还有一个比较重要的因素：那就是在市场观望气氛浓重以前就选择了开盘，如果放到6月份估计开盘也不会特别乐观。

　　4.激进房企　逆市开盘抢份额
　　
　　不好的市场现实摆在了每个开发企业的面前，只有在市场处于低谷时，才能够看出哪个楼盘经得起考验。楼盘的持续销售能力是验证产品和企业的一面镜子，对新楼盘来说也是验证人气和产品市场认可度的一种考验。记者发现，新盘入市的时间倾向于两头，即年初和年尾。3、4月份有3个新楼盘入市推广，四季度济南将会再有2-3个新项目问世，而中间空出的几个月的时间则鲜有新盘入市。这些企业节点选择的大都为传统的旺季时间，即金三银四和金九银十。原因不言而喻，都是希望借着旺季的时候能有个销售的开门红。
　　记者也采访了一个临近四季度要开盘的新项目，项目负责人称9、10月份，届时市场的表象将会有一个较为明确的表现，而且在楼盘建造的地段周围很少有大规模的商品房销售，加之产品受众是刚需人群，所以对楼盘的销售情况比较有信心。这位项目负责人的心态或许和很多楼盘的营销人员心态一样，在“酒香也怕巷子深”的当今，让购房者认可开发商的卖点才是最重要的，否则成了开发商一个人在表演。

　　5.相同困境下　营销策略大相径庭
　　
　　现在所有的开发企业都面临相同的市场困境，机会对每个楼盘是平等的。在抢夺市场份额的竞争中，多数企业都采取了价格优惠的策略。一位今年刚入市的楼盘负责人称：“济南的市场越来越成熟，竞争也越来越白热化，最具有代表性的就是西客站片区。在众多企业纷纷落子济南、抢夺份额的时候，很多企业都要在销售策略上进行调整：随机应变、因势利导，根据市场微小的变化快速的做出对自己项目有利的反应。即使是新入市的楼盘也不可以掉以轻心。”
　　济南的市场消化空间有限，但是企业却越来越多，这就导致了份额的划分越来越少。新楼盘入市在短时间内会引起部分购房者的好奇与关注，但是时间一长，很有可能就被忽略，同时市场上还会再度出现新盘，楼盘销售出现前后夹击的情况，如何扭转劣势成为了一个难题。