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北京楼市分化日益严重下半年改善型产品仍具优势

https://www.biud.com.cn 2014年07月23日17:46 家居装修知识网

各方面数据和事件显示，北京楼市的分化已经日趋明显。在上半年的北京房地产刚需市场波动异常的背景下，品质型改善住宅和高端住宅却异军突起，走出了各自精彩的独立行情。

仅以亦庄为例，这个从五月开始就风波不断的区域，可以说已经成为北京楼市分化最为典型的浓缩篇。上半年，无论是降价促销，还是逆市上扬，甚至遭遇哄抢，亦庄的在售项目们，都在上演着不同的剧情。

显而易见的是，当前的市场行情，如果单纯的说降价或热销，都有点不那么客观。

另一方面，由于改善型客群对产品的认知程度较高，对比具体项目来看，即便是在同一区位，在总价相差近百万的情况下，购房人也更愿选择品质住宅，并未乐意为便宜产品买单。

业内分析认为，随着楼市供应量持续放大，各大开发商都面临去库存，保障资金运转的压力。结合上半年市场成交数据分析来看，下半年品质类产品更易被购房人所接受，下半年改善型产品仍具备一定优势，或将迎来品质大比拼的市场局面。

楼市分化持续加重

通过北京市房地产交易管理网数据发现，上半年亦庄区域在售的十个项目中，亦庄金茂悦以10.51亿元的销售金额、3万多平方的成交面积和221套的成交套数均位于榜首，成为当之无愧的区域三冠王。

而区域内，上半年降价排头兵姿态推盘的某项目，虽成功吸引了业界和市场的目光和关注，但并未得到太多市场的追捧，销售金额仅3亿左右。

为什么同属一个区域，却能产生如此之大的销售差异？

“刚需产品在上半年，形势都很严峻。”对于刚需和改善产品市场表现分化严重的情况，业内人士分析认为，上半年北京刚需项目受自住型商品房冲击严重，加之亦庄区域改善需求较多，所以区域中的刚需项目地位就尤为尴尬，即便降价也未能带来很多成交。

显而易见的是，即便是在同一区域，刚需产品与改善产品已经走出了各自不同的行情，楼市分化非常的严重。

业内人士分析认为，在整体定位于改善型的亦庄核心区和河西区，产品户型偏大，总价较高，这部分客群对房子品质有一定的要求，他们也更看重资产保值升值的空间。而今年，刚需产品受到自住型商品房冲击，明显面临着比较紧迫的市场局面。下半年，楼市分化将可能持续加重，刚需产品如没有品质亮点，仅靠降价恐怕也不能赢得市场。

品质成为改善客群选择要素

对比第一名和第十名的销售数据可以发现，即便是在当前买方市场的背景下，也并非便宜才能卖的好。在亦庄十个在售项目中，排名最后的项目上半年销售金额仅为亦庄金茂悦10.51亿元的十分之一。

从上半年的成交均价来看，亦庄•金茂悦以34746元/平方米的成交价，高于排名第十的项目7000元/平方米左右；有意思的是，上半年这两项目的平均成交面积均为137平方米左右，以137平方米户型为例，总价差距将达到96.89万元，这样的差距实际上对购房人来说，还是很据诱惑的。

但最终成交数据毫无疑问的是，购房人并没有因此选择便宜的项目，对产品有一定鉴别能力的改善型人群，更愿意去购买有品质的终极居所。

实际上，即便是在北京整体市场，亦庄•金茂悦上半年的业绩表现也是可圈可点的，在均价三万元以上的改善型项目中，它也以10.51亿销售金额的好成绩，名列第四。

业内分析认为，这与金茂系产品一贯坚持品质升级的品牌形象，有很大关系。

“现在，产品越来越受到市场的关注。”中原地产首席分析师张大伟认为，经过了十几年的房地产发展，随着第一代，第二代置业完成以后，目前市场大部分购房人关注有品质的楼盘。今年整个市场出现了降温，但客户认知度比较高的项目还可以维持之前的市场份额，只有质量相对较差，本来市场热度不太高的项目，才受到了很大影响。“潮水退去的时候才知道谁在裸泳。”张大伟说，开发商对产品的打造，会帮助其具备一定的品牌优势，今年上半年卖的好的产品，就是品牌开发商的成熟产品线。

以上半年亦庄区域三冠王——亦庄金茂悦为例：亦庄金茂悦延续了方兴地产“金茂系”的“传世精品住宅”品质，以及“金茂系”独有的极致收纳空间，从业主角度打造132㎡3.5居——188㎡5居的舒适宜居空间，实现业主70年不换房的终极改善置业；同时方兴地产独创的健康科技系统，在亦庄金茂悦项目上也展现的淋漓精致，以地源热泵、毛细管网、新风系统等领先的科技系统，实现室内恒温、恒湿、恒氧的健康宜居空间，业主在室内即可享受绿茵公园般的清新空气。

下半年改善型产品仍具优势

进入7月以来，北京的自住型商品房开始进入集中供应期，为与自住型商品房竞争，近期刚需产品纷纷降价入市。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，北京商品房供应市场呈现明显分化趋势，未来刚需项目将以平价或低价策略刺激刚需客群，加速资金回笼。而中高端项目作为房企利润所在则采取“小步冲利”的策略，保持较高的报价水平，但通过给予客户一定的折扣让利来刺激成交。

张大伟认为，随着去年的地王入市，会对市场定价有波动影响，下半年改善型产品还将延续上半年比较乐观的态势。例如，去年首开在亦庄取得的地块，楼面地价就超过了五万多，这些项目上市对于改善性的项目心理价位也会有一定的影响。加之，最近的地价也没有明显的下降的迹象，所以对于未来项目的定价趋势来看，改善性产品还是有一定的优势的。

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