阳光股份渐行轻资产 12项商业项目增持完成
历时一年有余，阳光股份终于完成12个商业资产包的增持，并踏出其"轻资产"的第一步。
7月17日，阳光新业地产股份有限公司宣布，其参股子公司豪威投资有限公司已于7月15日与公司第一大股东RECO SHINE PRIVATE LIMITED，及Reco Shine的控股股东RECO SIA CHINA PTE LTD完成沈阳世达物流有限责任公司56%的股权，以及Coralvest Private Limited.100%股权和Merino Private Limited.100%股权交割手续。
至此，阳光股份持续逾一年的首期商业地产资产并购计划尘埃落定。
回顾整个资产整合环节，阳光股份将以6368万元直接收购天津北辰项目股权，交易完成后持股比例增至90%；另外，该公司通过持有豪威投资30%的股份，间接收购持有北京朝阳路项目68.5%股权、沈阳长青项目60.8%股权，以及其他9个项目29.38%至37%不等的股权。
本次股权交割完成后，阳光股份正式完成增持天津北辰、北京朝阳路、北京分钟寺、北京西四环、沈阳建设路、天津紫金山、唐山路北、郑州嵩山路、天津天环、西安北郊、石家庄新华、沈阳长青等12个商业地产项目。
增持完成
阳光股份本次增持的12个商业地产项目，分布在北京、天津、沈阳、西安、郑州、石家庄等国内一、二线城市，建筑面积超过43万平米，其中超过26万平方米的项目资源位于北京、天津等一线大城市的核心区。
据了解，上述商业项目是2007年阳光股份与其第一大股东新加坡主权投资基金GIC耗资37亿元共同收购的"家世界资产包"的一部分。
当时天津"家世界"集团旗下共有18个建成商业物业，持有面积超过64万平米，其中大部分位于北京、天津、西安、青岛、郑州、唐山等城市。
"从2007年，公司便于控股股东进行相关资产整合商谈，最终确定了此次交易的12个商业项目的资产包，并从2012年开始对未改造过的项目增加控股权。"阳光股份董秘李峻对观点地产新媒体进一步指出，"公司在香港注册豪威投资公司，通过该公司在境外寻找合作伙伴。"
据悉，2014年1月21日，阳光股份通过香港全资子公司阳光丰成投资有限公司和恒信发展有限公司，分别按30%和70%比例共同投资豪威投资及按等比提供股东借款，投资总额为12亿元，阳光股份出资3.6亿元。
另据阳光股份透露，本次收购也将是阳光股份和豪威投资的第一期商业地产资产并购计划，未来将视情况开展后续商业地产资产并购计划。
值得注意的是，本次交易完成后，其大股东GIC将完全退出不再持有上述12个项目股权。
对此，阳光股份指出，此次交易以保证部分控制权为前提，利用不到4亿元的自有资金完成收购，同时继续保有并加强了对原有商业项目的管理和控制，扩大了公司商业地产规模。
"此前阳光股份占大部分项目的权益只有10%，增资后，公司权益增加到了30%。"阳光股份董秘李峻表示，公司一向认为做商业地产，尤其是做偏向大众的商业项目，就要做到做大规模。
不过，大量增持商业项目对阳光股份而言也存在一定风险。
"对公司而言，最关键的还是改造完成后，提高租金汇报后，能否找到合适的退出方式。"相关分析师进一步指出，在此期间，住宅销售的减少也对公司的资金也会产生极大压力。
阳光股份今年一季度的销售数据显示，其营业收入9623.9万元，同比减少55.66%。该公司称，营业总收入主要因为该公司售房款减少。
缓行轻资产
事实上，对于未来的风险和退出压力，阳光股份也有清醒认识。
该公司董秘李峻坦言，境外更常见的方法是私募手段。在他看来，凯德就是一个好的范本，凯德在拿地、建设、销售等各个不同阶段都会有不同的金融产品进行合作。
其实，阳光股份在成立豪威投资之初便指出，这家香港注册的子公司的一大任务便是在3-5年内完成相关资产包的退出。
有研究该公司的分析人士认为，阳光股份最后可能还是会将资产打包，通过REITs来退出，这样也可以将持有的资产变现来进行扩张。
对于此次交易，阳光股份的目的也正是如此。该公司指出，本次资产交易由公司与境外投资者共同参与完成，这是公司利用国际资本拓展自主业务的一次有益尝试。
而在相关分析人士看来，阳光股份所提到的国际资本正是其大股东GIC。
事实上，阳光股份得以从一家单纯的房地产开发商逐步转型成为专业的商业地产集团，领路人的就是来自新加坡的GIC。
2007年5月底，当时由首创置业控股的阳光股份以5.71元/股向GIC旗下公司Reco Shine定向发行1.2亿股，GIC由此持有阳光股份29.12%的股权，成其第一大股东，这也是内地资本市场首家由外资控股的上市房企。
资料显示，GIC是管理新加坡财政储备和外汇储备的主权基金，自1981年成立就将海外市场作为主要投资方向，已布局美国、欧洲、东南亚等各个国家和地区，基金总规模已逾千亿美元。
而通过与大股东GIC的合作，阳光股份还搭建起了海外资本平台，先后又和三菱、麦格理合作开发项目，积累了海外资本和品牌资源。
阳光股份总裁万林义表示，公司具有境外资本大股东背景，正在探索一条与国内房企在海外融资多采用债权融资方式不同的创新性的海外资本运作之路，即结合股权合作和债权融资的优势，兼顾控制权和资金杠杆的使用。
对于阳光股份而言，国内不成熟的金融环境无疑是一大难题。
"一个好的商业地产发展环境可能就需要一个更成熟的金融环境，但目前国内的金融市场尚不成熟，金融产品比较少，投资机构的机制也不够灵活，有些政策方面也没有放开。"
李峻指出，正基于这个因素，这次阳光股份交易的主体，也做了一个境外的合作，形成实业在境内、资本合作放在境外的轻资产运作方式。
不过，相关分析师指出，阳光股份目前只是收购了项目股权，也不能算是实质意义上的"轻资产"。
"如果阳光股份之后将这些资产改造，再将资产打包通过REITs等金融手段退出，其自身拥有项目的管理权，或一部分的收益权，那就真正做到轻资产了。"
对此，李峻回应称："没有绝对的轻，也没有绝对的重。"在他看来，目前阳光股份一般参与项目的股权占比是10%-60%，相对这些纯粹的轻资产管理公司，阳光股份就"重"很多了；但相对那些纯粹靠自己100%拥有物业的企业，阳光股份就"轻"得多了。
"按照此前公司制定的战略布局和规划，公司目前发展的进度与预期是有一定差距的。"李峻坦言，目前房地产正处于行业低谷期，但这个路子肯定还是要坚定地走下去。
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