富力北京订百亿目标 通州市场成胜负手
近日，有消息称上半年富力在北京的销售金额已逾50亿，今年100亿的区域销售目标可期。事实上，北京富力自去年在京重金补地之前，项目寥寥。因此在北京楼市疲软的大背景下，土地市场逢高买入后，富力北京的百亿计划显得尤为瞩目。
观点地产新媒体第一时间联系富力广州总部以及北京分公司，均未得到相关解释或答复。但从富力地产以往每月发布的统计口径以及其在北京区域的项目分布情况可以推测，该消息中所指的百亿计划应该是在北京及其周边区域，即包括香河、廊坊等地的大北京概念。
据不完全统计，富力地产在时隔3年未在北京土地市场有所作为后，于去年斥资超过90亿在京储备土地资源。如果周转速度较快的话，这些项目可以在今年相继入市，理论上货值充沛。
然而其土地资源过度集中在通州等区域，以及北京地区未来楼市走向的不可预测性，都为其百亿目标增添了较大的不确定性。
百亿目标
根据富力地产发布的半年营运数据，上半年富力累计实现合约销售金额约257.63亿元，合约销售总面积约176.62万平方米，与去年同期相比分别上升39%及10%。
在销售贡献超过10亿的区域中，广州录得94.641亿，销售面积33.55万平米，成为支撑富力上半年业绩的中流砥柱。其他几个销售贡献较大的区域分别为北京及周边区域49.25亿，太原18.98亿，天津16.63亿，海南13.85亿以及佛山10.24亿。
由此不难看出，北京富力在上半年区域楼市不太乐观的情况下已经实现近50亿的销售额，在货源充沛的情况下似乎100亿指日可待。
据不完全统计，北京富力上半年在售的项目包括富力金禧花园、富力尚悦居、富力新城、富力飞常HAOS、富力城19街等，项目主要集中在五环、六环边上甚至更外围区域，类型涵盖刚需、改善、综合体等不同业态。
下半年可售货源中，除富力金禧花园已经售罄外，其余项目依然可以继续有成交贡献。另外，下半年北京富力还将推出自住型商品房富力惠兰美居项目及位于通州运河核心区的商住项目富力运河十号。
据悉，富力运河十号是富力于去年11月斥资59亿元竞得，总土地面积为10.54万平方米，总建筑面积约46万平方米，位于M6号线地铁上盖(玉带河大街站)，三面临路(滨河中路、玉带河大街、赵登禹大街)，毗邻大运河及运河奥体公园，将建成集5A甲级写字楼、高端观景公寓、精致行政SOHO、大型SHOPPINGMALL、水岸商业五大业态为一体的大型高端商务综合体。
值得一提的是，北京富力去年在土地市场斥资逾94亿补充了4块土地，并且该四个项目地块均位于通州区。
据观点地产新媒体数据监测显示，2013年富力在京所拿项目地块包括通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地、通州区运河核心区Ⅸ-11、12、13-B地块F3其它类多功能用地、通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地以及通州永顺镇地块(自住型商品房用地)。
对比北京富力的下半年推盘计划可知，三块通州运河核心区地块被富力打造成综合体运河十号，与自住型商品房项目富力惠兰美居都将在下半年入市。至此，从可售货源考量，北京富力距离完成年度百亿目标已经具备理论上的可能性。
海水与火焰
然而对于北京富力将鸡蛋都放在通州这“同一个篮子”里的策略，北京市场人士看法各异，其下半年的后市表现或将呈现“一半海水，一半火焰”。
中原地产首席分析师张大伟直言，近几年来的市场规律显示，一般北京市场有什么调整，通州都是最先降温的区域。“通州二手房存量是北京市最大的，而且受自住型商品房影响比较大，市场不好的情况下在通州做到较高的销售业绩难度比较大。”
张大伟认为尤以通州运河核心区的项目前景不确定性最大。“运河核心区之前不是通州的热门区域。交通配套、基础设施都不够完善，虽然近年来土地出让量比较大，但是还没有项目入市，无参考标准。前景不乐观。”
亚豪机构市场总监郭毅亦认为运河核心区综合体项目前景较为复杂。“该区域都是多功能用地，将来都是做酒店、商业、写字楼等，如果是散售型，销售需要建筑主体完工后，完成展示面的情况下才能进行，期房阶段销售的项目不多。因此区域内尚未有项目入市有工期的原因。”
更为重要的是，通州虽然定位为城市副中心，但其配套产业的引进相对滞后。“缺少产业导入就缺少写字楼、商业的需求，综合体项目推向市场的时候就面临问题。”郭毅补充道。
饶是如此，郭毅仍认为运河核心区的综合体项目前景较为乐观，只是存在发展阶段问题。“从长远来看，目前区域正在引入商业、医疗和教育资源，推动区域配套完善。在目前北京市的五个重点新城中，通州的房价是最高的，度过产业导入周期后，区域前景较为利好。”
另外，郭毅还指出，如果政策层面有宽松的话，北京楼市下半年成交有反弹的机会和可能。而目前北京的调控政策已现微调迹象。包括放松预售管制、调整土地定价制等，加之定向降准以及存贷比的调整，郭毅认为北京楼市下半年企稳回升的机会较大。而作为北京楼市风向标的通州亦可从中获益。
相比于郭毅的乐观，张大伟则认为下半年北京市场向好还是恶化都不好说。
综上，通州项目的表现将成为北京富力能否如愿实现百亿销售规模的胜负手。而项目的复杂前景以及北京楼市的下半年走势的不确定性则成为百亿目标增添变数。
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