评论：买房人真的有过错吗？

    本案法律适用，不仅反映了司法实践对合同法适用的偏差，也是守约方合法权益以及正常交易安全未得到切实保护的写照。因此特提出以下问题，供读者批评指正。

    “一房二卖”是合同解除原因

    卖房人擅自将房屋卖给第三人，并办理过户手续，一审认为“房屋买卖合同客观上已经无法继续履行”，支持买房人张强解除合同的诉讼请求;二审也作出同样认定。两审均肯定了买房人行使合同解除权的诉讼请求，但均将合同解除权的发生事由认定为“合同客观上已经无法履行”，这种观点值得商榷。根据合同法第110条及相关规定，“法律上或事实上不能履行”只是排除当事人继续履行请求权的事由，并非法定合同解除权发生的独立原因。合同法第94条规定了当事人可以解除合同的五种情形，其中第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。这一规定确立了判断合同法定解除权的“根本违约”标准。换言之，合同解除权产生的根本原因并不在于“客观不能履行”的状态，而在于导致他方当事人合同目的无法实现的重大违约行为。

    在商品房交易领域，“一房二卖”是实践中最为常见的严重损害买房人利益的重大违约行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条即明确规定，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，这一规定是合同法领域罕见的允许判决惩罚性赔偿的情形之一。为防止出卖人“一房二卖”，本案合同明确约定“按已付房价款的一倍支付违约金”，补充协议约定按“房屋总价款的20%”支付违约金。法律规定与当事人的一再重申，足见此种违约行为的严重程度以及其与买房人核心利益关联的密切性。即使先后作出两次明确约定，卖房人仍单方将房屋卖给第三方，导致买房人合同目的完全落空。这是导致纠纷发生的根本原因，却被法院认为“出于对‘新国五条’实施后买房人能否履行合同的担忧而采取的不适当措施”，掩盖了本该重点考量的关键情节，导致法律适用偏颇。

    买房人有过错吗?

    依据合同法以及双方当事人签订的相关协议，张强有权主张解除合同，并要求赔偿因对方违约造成的损害。但张强本身是否具有过错，进而减免卖房人周先生的损害赔偿责任，成为本案的另一个关键问题。一审认为，造成合同无法履行的原因既包括张强未及时办理完相关手续，也包括对方所采取的不当措施，双方均有过错，应当分担合同损害。二审亦将“买房人取得购房资格的时间问题”作为其存在过错的理由。这两种观点显然都误解了合同法的规范方式。根据合同法第107条、第120条规定，违约责任的确立以存在违约行为为已足，当事人的过错并不在考量范围。事实上，判定当事人是否存在过错，须以其存在违约行为为前提。张强签订合同时中不具有购房资格，但之后积极采取措施并于3月22日取得购房资格，并无任何违反合同的行为，过错问题根本无从谈起。

    退一步讲，张强唯一可“指责”(不是法律意义上)之处，在于签订合同时不具购房资格，或未及时取得购房资格(事实上这点也并不一定成立)。一、二审判决的观点之所以值得商榷，即在于购房资格欠缺与“合同无法履行”之间并无法律关联。造成“合同客观上无法履行”的原因是卖房人另行出卖房屋并过户。问题是，他另行出卖房屋是否有合法依据?答案显然是否定的。其一，对于买房人而言，只要在约定的履行期限内能够取得购房资格并保证偿付房款的能力，就不会存在合同履行不能的问题。张强购房资格的欠缺状态只要是“暂时”而非永久存在，完全不会影响卖方之后交付房屋并过户义务的履行，当然不能援引为“担忧”合同无法履行的理由。

    其二，卖方真正担忧的问题是:因“新国五条”而产生的税费由谁负担，但这无论如何也与“合同无法履行”毫无关联。张强在“新国五条”出台之前未及时取得购房资格，只是可能发生额外的税费负担(只是推测，并无现实法律法规依据)，而税费的承担并非合同的主给付义务，完全可以通过补充协议或任意性条款确定分担方式，根本不可能造成合同的履行不能。

    其三，卖方的“担忧”虽表面上属人之常情，但却没有任何法律依据。根据合同法第68条规定，即使是符合行使法定“不安抗辩权”的情形，后履行一方当事人也只能中止履行合同，且仍须及时通知对方并负担相应举证责任，否则应承担违约责任。而本案卖方不仅不具有“不安”的法定情形，也未履行相关义务，而且径行将房屋卖给第三人，完全置对方的合同权利于不顾，是严重的违约行为。

    还有两个问题值得商榷

    第一，赔偿数额，应该和违约人受益程度“挂钩”吗?

    根据合同法第113条规定，损害赔偿数额应当“相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。可见，本案中，损害赔偿制度功能在于填补守约人的损害。而法院在确定赔偿数额时的考虑因素之一，是“本院考虑卖方将房屋以相同价格卖与他人并未获取其他利益”。违约人的获益程度能否成为考量因素尚值得争论，以违约人未获得收益而减轻其赔偿责任合理性尤其值得考量。

    第二，判决为何对评估报告只字不提?

    一审判赔30万元，二审判100万元，虽然这属于法官自由裁量权范畴，但由于判决并未对为什么判这么多作出解释，判决让人多少有些随意的感觉。实际上，判赔多少，最重要的依据，应该是房屋价值评估报告。以它为依据，根据双方过错程度确定赔偿数额，才是正确做法。但两审判决均对其合法性、客观性与关联性只字不提。如此确定的赔偿数额，即使实际上公正合理，也难以说服当事人。

    (作者系法学博士、北京化工大学文法学院讲师)

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