年中南京1.4万套新房交付 社区商业亟待补足
编者按：年中“交房季”还在持续进行中，就今年来看，房屋质量问题仍屡见不鲜，一些通病未能加以解决，而不少新的“病症”，尤其是精装修房中的，已然开始显现。
但这仅仅是集中交付季凸显出的一个方面，更为关键和值得关注的问题在于，面对即将大批量入住的人口，区域内的商业配套能否予以满足？
据新华网记者的不完全统计，仅5、6、7三个月，南京就有将近30家楼盘的1.4万套新房次第展开交付工作。倘若加上年初的、年底的，即便刨去5%-10%的投资类房源，至少也有3万套新房将分批次入驻。
按照一家两口计算，保守估计也有6-7万人将成为区域的常住人口。
商业综合体“到处都是”
7月19日的一则消息，万达集团将斥资150亿元，于南京仙林科技城白象商务中心区，打造一个集办公、文化旅游、百货、娱乐、餐饮、住宅于一体的城市综合体。据悉，项目总用地面积约377亩，容积率为3.71，规划建筑面积约93万平方米。
尽管仍处于意向阶段，地块最终的招拍挂也还未进行，但由于规划已定，且体量颇大，土地金不菲，“不出意外，基本上就是万达的了。”有业内人士预判。
消息一经明确，周边区域的住宅开发商立刻“兴奋”起来，尤其是一直被认为房价虚高，而又距离万达意向地块距离最近的仙林湖区域。
包括已经于今年上半年部分交付的保利罗兰香谷，已近销售末期的保利罗兰春天、星叶枫情水岸，处于强销期内的高科荣境、金地湖城艺境，还有年内即将首开的新城香悦澜山。
“万达进驻仙林无疑是对板块楼市的重大利好，也体现出地方政府已经逐渐意识到了，中大型规模的商业配套对于区域整体价值、居住环境提升的重要性和同步性。”世联行高级研究员董晔认为。
事实上，不仅仅是城东仙林，近两年来，城南卡子门、城北迈皋桥、河西南部、江北浦口新城、江宁南站、城中中央门等楼市热点片区，也都加大了对商业地产的布局力度，这不仅仅体现于一级土地市场的出让，目前在实体层面也已初显成效。
据新华网记者的统计，下半年南京将有十余家商业综合体项目营业，主要分布于江宁、河西、城北等新兴商圈，其中知名的有河西金奥国际中心商场、同曦瑞都购物广场、中海环宇城等。
正在付诸实践的还有河西南部的汇金中心、世界贸易中心及苏宁睿城；南站商务圈的证大喜马拉雅中心、绿地之窗；城北迈皋桥的常发广场；江北浦口新城的华润商住综合体项目、明发新城中心以及城中的中航科技城、方兴玄武湖金茂广场等。
初步的统计，南京目前在建和拟建的含零售商业卖场的商业综合体达到了35个，其中的80%建筑体量超过了5万平方米，3家在百万级以上。
社区商业“再多都嫌少”
尽管商业综合体已是“遍地开花”，但都相对集中在城市中心或者副中心的位置，无法与居住区形成“零距离”关系，也不能满足即将入住人口日常所需的零散式消费。而目前不少片区的社区商业则呈现出了“心有余而力不足”的状态。
仅以城南板桥为例，就目前而言，供给金地自在城、朗诗绿色街区两个大盘入住业主基本日常消费需求的只有金地自在城为数不多的底商和步行20分钟方可到达的板桥老城。
尽管区域内目前唯一一家商业综合体花样年花生唐预计下半年开业，并充当社区商业的角色，但10万平方米的建筑体量，与动辄30万平方米、多则超百万平方米的住宅大盘相比，就显得“无足重轻”。
况且新盘还在增加，诚如一位商业地产人士所述：“社区商业‘再多都嫌少’，因为社区人口在不断增加，需求量有可能是翻倍的。”
但根据新华网记者的初步调查，目前包括江北浦口新城、高新区；城东马群、仙林湖、麒麟；河西奥体、南部；江宁九龙湖、滨江等片区，现阶段及未来的一定时期的社区商业都将以住宅楼盘的底商为主力。
有行业专家指出，南京的社区商业还基本停留在社区底商阶段。据记者了解，该形式特点是，商业一般以出售为主，开发商不持有物业，商家自负盈亏。
不过，自去年至今，已有开发商开始试水社区商业，即以商业综合体为载体，承载居民日常消费的业态。最典型的便是位于城东马群的南京花园城和城东麒麟的富力水街坊——
两者的共同点在于都提出了打造“社区商业”的概念和决心，但目前均处于起步阶段；不同点在于，前者位于成熟的住宅片区，后者所处的地域目前正处在住宅快速开发状态，但尚未成形。
不管怎样，依托稳定的消费需求和消费群体，上述两个项目均被业内看好，但最终能否为业主所接受？该种模式能否成为今后商业相对滞后板块或者以刚需为主导区域的主流？现在还是个未知数。
鉴于此，新华网新华房产南京站特推出大型策划报道“2014南京热点区域商业配套调查”，力图通过鲜活的案例、权威的数据、直观的图片，还原最真实的南京配套商业发展。
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