北京“限价令”松绑 高端楼盘扎堆入市
整体楼市持续低迷的情况下,高端楼盘的集中入市,使这个夏季高端楼市逐渐升温。
保利蓟门桥项目单价9.7万元的豪宅获批,泰禾北京院子、阅园、九章花园、望京绿地中心等5个单价超过5万元/平方米的高端盘获批入市,望京甚至出现了超过4亿元一栋的别墅。业内人士认为,豪宅项目获批入市,是高端市场去行政化的结果,豪宅扎堆竞争的局面亦将加剧。
“限价令”松绑 豪宅供应创新高
据丽兹行豪宅研究院的统计数据显示,5月北京市高端住宅总成交面积为2.7万平方米,环比上涨9.4%,同比上涨24.78%,套均面积为185.55平方米。从成交面积区间来看,300-400平方米户型成交占比增加,达到10.27%,为2011年以来最高值;400平方米以上户型成交3套。同时,从全市单价超过10万元的顶级豪宅来看,4、5两个月共成交了10套,而2013年全年这一数据仅为21套。
统计数据显示,今年5月份,北京共有包括旭辉·御锦、龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、鸿坤·林语墅在内的11个别墅项目同时入市,创过去5年时间里月度供应新高。业内人士指出,豪宅市场升温的原因之一就是政府提出的调控“双轨制”已经开始实施。一方面,自住型商品房供应不断发力,另一方面,政府的“限高令”逐渐放松,政府不断认可豪宅产品在房地产市场中的地位。
亚豪机构副总经理高姗认为,企业推盘力度的加大也是高端项目成交上升的原因。二季度以来刚需项目销量下滑的局面更加明显,房企为了降低资金风险、完成业绩及利润指标,同时高端项目的周转速度也需要提高,因此造成了今年高端产品供应提速。
进入2014年,北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松,使延期入市的项目纷纷进入市场,从而为一季度高端公寓市场带来1500余套新增供给,相当于2013年全年的三倍。进入5月后,朝阳、顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘入市,促使高端物业逆势成交比例上涨。
核心区豪宅稀缺 五环内几乎无别墅
事实上,豪宅产品走出逆势行情与北京市土地供应结构关联紧密。
统计显示,近年来,北京市住宅用地供应以五环外为主,城市核心区低密豪宅用地供应更是凤毛麟角,几乎每一次优质地块的上市无不引来众多房企的哄抢,城市核心区土地溢价率不断飙升。
从豪宅市场的供给来看,近两年城市核心区出让的地块中,包括中赫·万柳书院、融创农展馆地块、西局、夏家胡同等地块,因其土地资源的不可再得,在地块出让过程中都经历了一番激烈竞争,才被开发商以高价摘得。随着“地王”的连番涌现,北京豪宅市场正在被重新定义,在高地价助推下,未来这些地王项目的销售价格将高达10万-30万元/平方米,由此为当前城市核心区在售住宅项目定价带来优势。
远洋万和公馆销售负责人认为,位于大望京板块的这个楼盘,作为目前五环内在售的高端别墅项目,其被众多业主认可的重要原因,就是其优越的位置优势。
大望京出现超过4亿一栋的别墅
业内人士分析,一方面土地供应短缺促使核心区豪宅受宠;另一方面,对单体项目而言,其所处的区位价值也是能否热销的关键因素。
以万和公馆为例,其所处的望京板块凭借“北京市“十二五”规划正式提出打造“望京第二CBD战略规划”的区域定位,以及区域成熟的商务配套资源,正在成为北京最具发展的板块。可快速同首都机场、北五环、京密路及东直门交通枢纽对接,这里有美、韩、日等几十个国家入驻的第三使馆区,并与“丽都、亚奥、国贸”商圈及798、中央别墅区形成黄金板块。
同时,云集此地的企业有65%来自世界500强跨国公司,拥有北京近1/3的涉外资源。大望京区域内商务、商业需求呈几何速度增长。
正是看中大望京的优越地理位置与成熟的国际化氛围,2011年开始,远洋、绿地、保利、SOHO中国等大型房地产品牌开发企业纷纷进驻。区域内住宅、写字楼、酒店等高端项目日渐丰富。
在交通、商务、入驻企业等全面实现价值提升的背景下,望京区域内高端企业和精英人群对别墅的需求,使这一区域出现顶级别墅产品成为可能。
据了解,望京豪宅远洋万和公馆入市3年后,近日推出终极产品——独栋别墅伍号会馆。其4400平方米的超大体量、顶级石材立面、超大层高等,都创造了北京别墅市场的记录。业内人士预计,超过4亿的单体别墅的总价也将成为北京楼市的一个新记录。
专家分析,远洋万和公馆的独栋别墅受到市场关注,除了其创造了多个“之最”外,其独有的企业会所功能不同于其他别墅产品。
远洋万和公馆销售负责人介绍,现在的高端客户需求非常清晰,他们会从地段、产品、科技、服务等多维度去综合考量一个项目是否满足其选择标准。文/方博
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