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楼市有风险但不会崩盘

https://www.biud.com.cn 2014年07月15日10:31 家居装修知识网

住建部政策研究中心主任秦虹日前公开发声，中国房地产既不同于美国，也不同于日本，目前所处阶段是调整期，但不会崩盘，但有三点风险。她还从首付、贷款、住房套数等方面进一步阐述了支持这一结论。

对比美国“中国人不愿意欠债”

秦虹给出了第一组数据：中国的房贷政策是非常严格的，中国有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付达到70%。而且中国家庭住房的平均贷款年限低于10年。“这是因为中国人不愿意欠债。”

长期以来，美国住房自住率为60%左右，2008年达到了69%。因为当时美国的贷款利率非常低，且是低首付（一般在5%~10%）甚至于零首付。但是，宽松的货币政策导致2000~2006年美国房价一路上涨，2007年美国出现通货膨胀，之后美国两年内连续升息，利率从1%一直升到5.5%，由此，房贷的利息成倍提高，导致美国很多家庭无力负担而断供。

对比美英法 “中国不会出现大面积抛售”

在首付比例的差别外，秦虹又给出了第二组数据—“2012年不同国家家庭住房贷款余额与GDP之比”的数据。记者注意到，其中美国超过50%，英国接近50%，法国超过40%，日本超过20%接近30%，而中国低于20%。“由此判断，目前中国房地产市场的市场调整，不会出现大面积的断供现象，也不会出现大面积的抛售。”

对比日本 “中国城镇化率有17%提升空间”

再看日本和中国的对比，“日本的房地产市场经过两次大跌，一次是1975年，一次是1989年。数据显示，1968年日本家庭户数与住房套数之比是1∶1，而房地产大跌的1989年，此比值为1∶1.3，也说是有住房套数多于家庭户数30%。”秦虹认为，日本在上世纪70年代初时城镇化率已经达到76%，到房地产泡沫破裂的90年代初时，日本的城镇化率已经接近停滞了近20年。“目前中国的城镇化率是53%，按照全世界一般水平，中国的城镇化率还要提高十几个百分点，即使到70%的水平，还有很大增长空间。”秦虹认为，这意味着中国每年新增城镇常住人口近2000万人。

专家观点

人口红利继续存在是楼市稳固的基础

易居房地产研究院研究员严跃进认为，从人口角度看，整个人口高峰将在2025年才到达。在这之前，人口红利继续存在，那么房地产市场稳定增长的基础也依然具备。从整个住房需求的变化看，随着社会保障、教育、医疗投入的加大、市民化进程的加快，刚需向改善型需求转变的节奏在加快，会进一步刺激房地产市场的需求。政府提出“城镇化是未来十年中国经济发展的最大动力”，包括产业、人口、财政等资源将逐渐释放，能够极大提升中国投资和需求的层次。目前我国城镇化率虽然步入了减速发展期，但从绝对量看依然会逐渐上升。从总趋势看，城镇化率一直处于上升过程，这能够为住房需求带来各类刺激。从这几个角度看，中国房地产市场出现崩盘的说法确实是危言耸听的。

专家认为穗楼市

整体需求仍旺盛

目前广州（楼盘）一二手楼价下跌频有发生，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，广州楼市不会崩盘，因为目前需求量仍然很大。虽然最近库存有所增加，但总体上看广州还是处于人口快速增长周期，每年新增的住房需求也非常大，所以楼市整体需求仍然很旺盛。“广州楼市应该没有太多系统性的风险，如果说有风险可能是个别企业或者个别产品类型上面。比如一些是供大于求的产品。”

秦虹眼中的楼市风险

1.中小房企的资金链压力大

2.房地产市场调整会首先波及土地市场，这对地方融资平台债务的偿还直接造成影响

3.商业地产受产业投资人主业经营状况影响大