释放楼市刚需
刚需是需要被释放的，尤其在稳住房地产行业可能影响到整个宏观经济平稳度的时候。
我说的稳住房地产行业，不是说要稳房价，而是说要保证房地产市场有一个平稳的投资和开工建设量，这个行业加上对上下游行业的拉动，不仅是稳经济的关键，也是保证改革顺利实施的关键。道理很简单，所有的改革措施，在一个宽松的增长环境中阻力更小，获得支持的可能性更大。所以，不能轻言放弃房地产。当然，还是上面说的，稳住房地产行业，而不是稳住房价，虽然两者还是有相当的相关性，但仍然不是一回事。
正因为如此，直接面对房地产行业的部门，住建部很长时间以来都没有对房价的高低有所表态，而是专心致志于保障房的建设目标上，而新任的住建部部长陈政高，就是以其在棚户区改造上的卓越成绩而被委派到这个新岗位上来的。
改造棚户区和建设保障房，释放的其实就是刚需，只不过针对的这类人群囿于其条件，有改善需求却没有改善能力，而政府参与到这个市场中来，实际上就是刺激和帮扶这样的需求，需求对应的是供给，也就是需要新的投资和建设，这个动作才是保证GDP增长的所在。
保障房建设的工作今年的确抓得很紧，根据住建部最新公布的数据，2014年1-6月，全国新开工城镇保障性安居工程530万套，基本建成280万套，分别达到年度目标任务的76%和58%。而政府制定的年度目标为2014年计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上，基本建成480万套。开工530万套和建成280万套对应的投资有多少，住建部提供的数据是上半年保障房完成投资人民币7200亿元。
释放楼市刚需，政府主导保障房建设只是一个重要的方面，还有更多的刚需可以自行释放，比如放开限购政策。放开限购，也将极大地释放被压抑的合理购房需求。到目前为止，由于一直以来打压房价形成的惯性思维，各个地方采取限购措施成为了房地产市场调控的标配，这个标配还适不适合现在的局面？我觉得不合适。
以前为了抑制投机性购房而采取的限购措施，错误压抑的是一大部分购房的刚需。这种措施虽然一直遭人诟病，在房价疯涨，房地产市场高歌猛进的时候，其实也不失为一剂苦药。但是，在房地产市场出现明显停滞的时候，成交量下降，房地产投资增速下降，这个时候再服用这剂苦药，那就不是苦不苦的问题，而是下错了药。
所以我觉得，现在各个地方出现的羞羞答答，偷偷摸摸地放开限购措施，实际上才真正反映了市场的需求，一个是释放刚需的需要，一个是政府维持房地产市场稳定的需要。不能说地方政府很大程度上要依赖土地财政，依赖房地产市场，我们就说放开限购是地方政府和开发商沆瀣一气，这完全不是那么回事。
现在，已经有一个又一个的地方开始放开，有只做不说的，还有说了又反悔但是最后还是做了的，当然也有说了又没敢做的，还有更多的想做但连说都不敢的。我看真没有必要这么纠结，反正放开都是早晚的事，早一步放开限购的地方反而少了不少被动。最早首个发文放开限购的是呼和浩特(楼盘)，最新被报道的放开限购的是济南(楼盘)，我相信济南不会是最后一个。
建设保障房是创造刚需，放开限购的释放刚需，但是，我也并不认同所谓的全面放开限购。一般限购都区分本地人和外地人，限购数量在首套房和二套房上，我觉得真正的放开刚需而不是刺激投机潮再起，还是应该有数量的限制，在人的要求上不再区分本地和外地，但是在购房数量上还是应该有所限制。
比如首套房当然没有问题，而对于外地人也应该减少各种购买首套房的苛刻要求，二套房也应该没有问题，谁还没有一个住更大房子的改善需求呢？从首套到二套甚至是三套，所谓的改善型需求还是说得过去的。但是，如果放开限购是说不管什么人都可以购买没有数量限制的房子，这也不对。放开限购，不应该是放开全面限购，还是要尽可能地区分刚需和投资性需求，尽管不可能做到完美的区分，但是绝不能因为做不到完美就完全不区分。
还有一招可以释放更多的刚需，那就是放松限贷。和限购一样，放松限贷也不是说完全就放开，还是要区分改善型和投机性购房的不同。比如二套房的购买，很大程度上都可以归为改善型住房，但是现在购买二套房的贷款比例相比首套房过低，而且还有很大利率的上浮。我的意见，放松限贷可以一试，但也不是完全放开，还是要按照刚需的区分来稳妥实施，比如二套房的贷款比例就可以提高，而且利率的上浮也可以稍微降低。
针对各地的放开限购尝试，不太看好房地产市场的中原集团又发出声音称，放松限购并不会解决当前楼市困局，制约当下市场成交的因素仍是信贷政策。
中原集团认为，“银行从风险控制角度出发，对房贷审核从严；首套房贷款利率上浮的现象并未改变，加重了目前主导市场的刚需人群观望心理”，“另外，对于广大改善型需求而言，六至七成的首付门槛极大提高了‘买一卖一’的普通置换人群入市资金压力。”
这是一种真实的现状，改善型购房的刚需是需要被释放的，而且是完全可以做到的，区分改善和投机并没有这么难。在市场不好的时候，正是释放这类需求的好时机。(作者为本报编委)
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