广州：外围未降价楼盘还有下调空间
走势预测
当越来越多楼盘加入到降价的行列，楼市的信心也在进一步被蚕食。近日，交通银行金融研究中心发表最新报告称，在政策、资金、供求和预期等因素出现明显转向的共同作用下，“楼市调整还将持续，房价下行还将持续”。
“下半年广州整体房价跌幅不会太明显，下滑幅度不会超过10个百分点，”业内人士吴定金表示，“但那只是整体房价，此前还没调整过售价的个盘，下半年有可能出现10%-15%的跌幅。”
相比房价，业内对成交量的看法更加悲观：“下半年的成交可能更差，全年成交量可能下跌四至五成。”
文/羊城晚报记者 张秀钦
成交量 进一步萎缩可能性大
现在所谓的楼市惨淡，并非指房价，今年上半年，广州房价同比其实还在上升，虽然上升的幅度有所放缓。楼市惨淡，指的是成交量。市场一直认为最坚挺的一线城市，上半年的成交量同比跌幅均超过三成，北京更接近“腰斩”。
上半年成交不行，开发商只能寄希望于下半年。有上市房企总裁表示，一般情况下，一年四个季度的成交量分布是2∶2∶3∶3，上半年成交量占比只有四成，下半年才是重头戏，占比达六成。
但在业内看来，今年楼市不会再上演“上四下六”的故事。“从去年2月份‘新国五条’出台到现在，广州楼市的成交量呈现明显的下行曲线，假如政府不采取任何措施的话，开发商就不要指望第四季度会出现销售旺季。”吴定金甚至觉得，楼盘降价只会刺激个别楼盘的成交量，但会造成更大的观望，导致整体成交量进一步萎缩，“第一、第二季度，成交量同比下跌30%，全年成交量下跌40%-50%都有可能”。
相比之下，申银万国分析师韩思怡对下半年楼市的销售仍有一定的期待，认为全年销售的核心观察窗口仍在第三季度，若能有定向宽松政策且按揭利率下行，将能有效稳住销售。
如果没有政策调整的帮助，仅仅依靠楼市自身的力量，成交量何时能走出泥潭、出现起色？“明年上半年，准确来说是明年第二季度。”吴定金这样判断。
成交价 部分楼价回到两年前
对于现在的楼市，某知名房企总经理徐晓这样描述：市场信心被打垮了，某些开发商的信心也垮了，甚至有开发商在考虑要撤离房地产市场。
银河证券赵强在其报告中指出，楼市这波调整至少是对过去两年的调整，也就是从2012年年初开始、持续了两年的上升周期的调整。但是，也不能排除它是对2009年以来也就是过去五年这个中等级别的上升周期的调整，甚至我们也无法排除它是对2004年以来或者倒推至1999年的长周期的调整。
信心的缺失，对调整周期的判断不明，对前景的担忧，加上部分开发商资金链紧张，导致降价楼盘越来越多，降价幅度越来越大，部分区域、部分楼盘的价格甚至回到了两三年前。
只是，我们现在看到的很可能还不是房价的底。“现在房价正从局部下行到全面下行，”吴定金说，“2008年的调整，有些楼盘的价格跌幅高达30%；2011年调整，大多数个盘的价格跌幅在20%以内；2014年的调整，个别楼盘的价格估计会有10%-15%的跌幅。”
对于今年房价的下降，徐晓认为在意料之内。萝岗、南沙、花都、番禺等外围区域因为供应量大，竞争激烈，现在房价出现下调，未来价格下降的楼盘主要也还是这些区域，至于中心区的楼盘，“价格还撑得住”。正因为有了中心区房价的支撑，广州房价即使下跌，也不会大跌。至于房价何时才能企稳，徐晓认为是“明年上半年”。
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