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杠杆放大风险越秀地产全国扩张受挫

https://www.biud.com.cn 2014年07月10日09:31 家居装修知识网

越秀地产正在为2013年的激进拿地王承受沉重压力。

2013年，越秀地产通过与投资基金合作购地方式，仅支付了58.17亿元，即撬动了总地价款金额为人民币201.24亿元的7块土地。这7块地中有3块是当时的地王。

然而时代周报记者通过调查后发现，这3块地王或者在购入一年后，至今没有动工，或者是在买入大半年后，才开始进场施工。

对于地王项目究竟何时开工，越秀地产在接受时代周报记者采访时并未正面回复。对于这种与投资基金合作开发的模式，越秀地产坦承，因为越秀地产所占权益比例小，在越秀地产对合作项目进行回购之前，不会作为债务体现在财务报表上。

越秀地产为此承受了很大的资金压力。2014年6月，越秀地产在回复采访时称，将出售其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在公告中解释，出售该商业项目只是处理集团的“非核心项目资产”。这被认为是越秀地产为改善集团流动性紧张的状况，而“断臂求生”。

昔日地王如烫手山芋

2013年，越秀地产竞得的三块地王，而在目前市场行情之下，却如同烫手的山芋。

公告显示，越秀地产按照“回归一、二线城市”的拓展战略导向，2013年分别在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，涉及建筑面积约为275万平方米。

2013年5月23日，越秀地产以24.6亿元的最高保密地价夺得海珠区南洲路大沙围地块，扣除保障性住房后楼面价34590元/平方米，号称广州最贵单价地王。当时，海珠区南洲路周边的二手房价格仅3万元/平方米。按照这个楼面地价，“面粉”比“面包”贵。

一年多过去了，这个昔日吸足人眼球的地王仍未开工。时代周报记者6月底走访该地块，看到这块地王目前仍然被围起，没有开工的迹象。该地块已经平整完毕，并不存在拆迁等难题，为何竞得后一年还未动工？越秀地产此前回复媒体，该项目目前仍处在前期规划中。而周边房价也并未因为该地王的诞生而拉高，房产数据显示，过去3个月内，该区域住宅成交均价依然维持在2.8万-3.1万元/平方米。

2013年10月底，越秀地产拿下另一块地王—广州萝岗云浦地块。该地块总价高达43.5亿元，溢价率达45%。扣除450平米拆迁安置房后，楼面价已高达9120元/平方米，是当时萝岗区的“双料地王”。

“当时，萝岗一手住宅楼价普遍高达1.5万元/平方米，部分突破2万元/平方米，因此，9120元/平方米的楼面价基本符合当时的市场现状。然而2014年以来，地产市场急转直下，目前萝岗地区楼价在1.2万-1.5万元/平方米。按照目前的市场价格，越秀地产如果开发也只能保本。”资深地产评论员韩世同对时代周报记者说，“越秀地产面临着开发与不开发的两难境地。”

2013年9月12日，越秀联合投资基金越秀仁达以90亿元的总价投得武汉精武路地块，一举成为武汉地王。7月7日，时代周报请武汉当地人实地探访该地块，发现仍然是一片荒地。而时代周报记者致电武汉越秀地产开发公司，工作人员称该地块于2014年6月26日刚刚动工开发。

可纵观越秀地产2013年新购入项目，大部分已实现购地半年内开工、一年开售。最快的项目实现购地后9个月开售。与此对照，此3块地王的开工速度明显迟缓。

除了3块地王，越秀地产于2013年竞得的地块，地价都偏高。如2013年7月拿下的佛山禅城地块，溢价率高达96.2%，楼面地价7346元/平方米。

“禅城地块楼面地价明显偏贵。禅城楼价最高时卖到1.4万-1.5万元/平方米，现在跳水到1.1万-1.2万元/平方米，加上每平方米建安成本4000-5000元，再加上税后，越秀地产的禅城地块保本都比较困难。”韩世同分析。

杠杆作用放大拿地风险

公告显示，截至2013年年底，越秀地产资产负债率为43.8%，相比2012年底37.1%上升6.7个百分点，负债水平相对行业内保持在较低水平。而且，当年其整体融资成本也下降1.44个百分点至5.59%。越秀地产在2013年大幅拿地的同时，负债率和利息支出还能降低？越秀地产强势拿地背后，是越秀集团旗下管理的基金鼎力的支持。

公告显示，在越秀地产2013年购入的7块地中，其中有4幅地块是通过与投资基金合作的创新模式投得的，总地价高达201.24亿元，而越秀地产实际应付的土地金额仅58.17亿元。时代周报记者了解到，在参与到与越秀地产及其子公司拿地的基金公司名单中，均指向越秀地产母公司越秀集团旗下管理的基金。

2013年，越秀地产首次与投资基金进行合作开发。按照研究中心朱一鸣的说法，合作开发模式主要是：初期越秀投资占比较小，为5%-20%，而基金占大头(为80%-95%)；在一年至一年半以后，越秀地产选择是否回购，回购额度有上限，基金回报设定为每年11%-12%。

越秀地产以此模式开发的成本是多少呢？按照此前越秀地产给时代周报记者的回复，回购的成本是原始成本加上基金要求的回报，以武汉项目为例，“我们在购地后一年到两年内享有回购权，年回报率不超过12%”。

对于此种融资方式，越秀地产在回复时代周报记者采访称，该模式“有效利用资源，提高财务灵活性，在保持较低负债比率的同时加快实现规模效应”。

然而，业内多位专家并不大认可这种说法。“这实际上是一种表外融资，承担了贷款的风险，但是不体现在越秀地产2013年的财务报表上。”

“如果加上发行费，其融资成本达到13%，相当于变相的债务。一旦违约，成本也会大幅度增长。越秀地产采用回购这种方式，风险其实没有转嫁出去，风险还在越秀集团或者越秀地产，这是为了融资和囤地一种无奈的办法。如果土地升值超过13%，这样做是划算的，如果土地没有升值13%甚至下跌，将承受更大的风险。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲告诉时代周报记者。

实际上，2014年以来，越秀地产资金压力已经开始显现。2014年6月，越秀地产出售其位于广州的一个商业项目，套现7亿元。越秀地产在公告中解释，出售该商业项目只是处理集团的“非核心项目资产”。然而，近年来越秀地产在商业地产方面却在不断加码。

另一方面，越秀地产近年频繁融资。据时代周报记者不完全统计，2013年1月11日，越秀地产成功发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，票息率分别为3.25%和4.5%。2014年3月30日，获得4亿港元的三年期贷款融资。6月6日，越秀地产将最多达5亿港元的现有定期贷款融资的最后到期日延长至2017年6月9日。6月13日，越秀地产获得最多5亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资函件日起计5年。2014年6月26日，越秀地产获得12亿港元的定期贷款融资，贷款期由融资协议日起计36个月(3年)。

2014年4月份前后，穆迪和摩根士丹利等评级机构针对越秀地产警示风险或直接降低评级。穆迪分析师梁镇邦表示，如果越秀地产未能实现其销售目标，导致其增加债务水准来为持续的建设支出和土地收购款项提供资金，未来6-12个月其评级就可能会进一步降低。

全国化扩张策略受挫

官方网站显示，越秀地产的主要股东为广州越秀集团有限公司(持股49.6%)，是隶属广州市人民政府国有资产监督管理委员会管理的国有企业。

2013年财报显示，越秀地产业务由广州大本营拓展到12个城市(包括广州、香港、佛山、中山、江门、烟台、武汉、沈阳、杭州、海口、昆山、青岛)，形成了以珠三角为核心，以长三角、环渤海、中部地区为重点的全国性布局。截至2013年底，越秀地产土地储备1526万平方米，总资产约人民币781亿元。

“越秀地产”和“绿地”、“中海”都是有地方政府背景的国企。但是越秀扩张晚了10年。没有形成一个可以复制的产品模式，写字楼、地标性建筑、住宅、商场什么都做。尽管越秀地产在广州有优势，但是一旦向全国扩张时，就容易遇到问题。

2013年，越秀地产又通过与基金合作的方式拿了很多地王，以少量资金撬动了大量的土地资源，然而遇到市场转冷，其面临的风险也会成倍地放大。“业内人士分析。