国瑞置业赴港IPO新上市内房股表现不佳

据悉，国瑞置业（02329.HK）将于7月7日在香港挂牌上市，这将是今年第五家登陆香港资本市场的内地房地产企业。

然而，与往年内房股在香港受资本追捧不同，今年前四家IPO上市的内房股有三家先后“破发”。宣称“北京公司”的国瑞置业能否一扫颓风？

国瑞置业乃北京房企？

6月27日，国瑞置业结束了为期5天的招股，如一切顺利，他们将于7月7日登陆港交所。同一天，亿达中国（03639.HK）正式挂牌上市，但表现不佳，最终首日以2.44港元收市，低于发行价2.45港元。

事实上，这已经不是今年IPO内房股首度“破发”。3月28日挂牌的湖北地产商光谷联合（00798.HK）上市首日，以0.76港元收盘，较0.83港元的发行价下跌超过8%。此前另一家地产商阳光100中国（02608.HK）同样首日亮相就跌穿发行价。

“国瑞置业的情况应该会比亿达稍好。”香港一位资本市场资深人士表示，亿达中国结束全球招股是，未获得足够认购。但国瑞情况稍好，“其国际配售当天就基本获得足额认购，当中有不少是长线基金。”该人士表示。这显示国瑞似乎较亿达更受资本市场的认同。

对于内房股，香港资本市场最关注的莫过于土地储备。今年二三线城市房地产市场出现供大于求局面，国际投资者对于土地储备集中在二三线城市的地产商估值更为小心。亿达中国是名副其实的大连地产龙头，是所谓的“大连双达”之一。另一个万达集团早已走向全国，但亿达的主要业务及业绩均来源于大连。与之相类似的阳光100中国的土地储备多数位于天津、重庆、武汉、长沙、南宁、济南等二三线城市。

与前辈不同，国瑞置业则一再强调其一线城市的土地储备。位于北京核心地段所持物业，被国瑞作为此次上市的主要噱头。招股书显示：“我们是北京市二环路内第二大的物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。”其引述第一太平戴维斯报告内容，截至2014年3月31日，国瑞置业是“北京二环路内第二大物业开发商，占据4.1%的市场份额，全北京第45大开发商，占据0.34%的市场份额”，目前国瑞置业在北京所有竣工项目均位于天安门房源1~5公里内。

国瑞是否就真如其所宣称一样，是一家北京公司呢？资料显示该公司于上世纪90年代末，从广东汕头起家，除了北京外，项目大多位于汕头、佛山、廊坊、海口等二三线城市。其招股书土地储备显示，该公司在北京地产的土地储备总建面仅为39.05万平方米，占土地储备总额的5.8%，平均地价为8378元/平方米。而占比最大的是廊坊和沈阳，分别占土储的31.3%及22.7%。

上市应对扩张

不管如何，其在北京二环以内的项目也确实令国瑞置业受到了国际投资者的认同。“获足额认购是基础，但在二级市场能不能得到更多的认同还要看其他因素。”上述香港资本市场一位资深人士表示。

其中之一就是负债率，“今年投资者对于地产商负债率、销售情况的关心不下于土地储备。”此前两家破发的内房股，光谷联合截至去年三季度的资产负债率达150%，而阳光100中国的净负债比率更高达442%。这都使投资者对于开发商的资金安全有些信心不足。

同样，亿达中国也存在负债率过高的问题，140%的净负债率使投资者再面对公司管理层时频频发问，亿达的CFO罗兆和则表示，在2~3年内公司净负债率会控制在100%以下。

从这一角度看，国瑞置业偿债压力不会比亿达中国小。数据显示，截至2013年年底，国瑞置业资本负债率已经达到120%，净负债与权益比率为106%。

根据国瑞置业的招股书显示，该公司向全球发售661780000股，招股价介乎2.3~2.84港元，集资总额约16亿港元，其中所得约60%用于公司的房地产开发项目；约30%用作未来在公司目前经营所在城市和目标城市，特别是珠三角，物色和收购合适的地块作为公司的土地储备之用；约10%作为公司的一般企业用途及营运资金。显然国瑞希望能使用廉价的IPO资金支持其扩张步伐。

北京豪宅卖不动？

尽管国瑞在北京已有一定的土地储备，然而如果希望再度购入一线城市土地，则需要数十亿元巨额资金。去年国瑞置业拍下了国瑞购物中心北侧哈德门饭店原址地块，就用了27.778亿元。这一土地款已经相当于去年国瑞全年销售额的55%。

另一方面，国瑞置业在北京的项目主要是持有型的商用物业，包括国瑞城、富贵园购物中心以及上述土地等项目，持有型物业前期开发需要投入巨额资金。现阶段，其位于北京可出售项目就是国瑞紫金台项目。

该项目开发商于去年9月推向市场，开盘的价格为6.8万元/平方米。据称现阶段均价为8.5万元/平方米。但今年6月下旬，市场传出该项目由于销售不畅，准备降价促销的消息记者致电该开发商时，对方未予回应。

记者查询北京市房地产交易管理网数据得知，该项目早在2009年就获得了预售许可证，2011年4月建成获得现房销售许可证，其房屋用途为酒店公寓。官网数据显示，该项目总套数为323套，拟售价格为6.8万元/平方米。

截至7月3日，官网显示项目累计签约套数为142套，而成交均价仅为5.69万元/平方米。这与开发商宣称的销售价格有很大出入，甚至还没有达到官方批准的销售价格。究竟是开发商降价促销所致，还是宣传有误，截稿前记者未获得开发商的正式回应。但项目的去化率确实不快，十个月时间，去化率不足44%。

“单个项目销售的好坏只要在预期范围内，对股价影响应该不大。”上述资本人士认为，但紫金台项目总货量价值高达23.7亿元，对于一个年销售刚突破50亿元的地产商而言，则有可能对其股价造成重大影响。“这就需要仔细研究了。”上述资本人士表示。

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