楼市半年考之北京卷出炉
一、单选题
1、今年上半年，北京土地出让金超过1115亿元。在北京上半年出让的宅地中，哪一宗地的纯商品房楼面价达到6万元/平方米创造了半年之最？（ A ）
A、龙湖·丰台西局地块 B、远洋·门头沟新城地块
C、方兴融创·亦庄河西区X91R1地块 D、恒大·朝阳区来广营地块
2、今年3月中旬，某知名房企在大兴天宫院板块的一楼盘开盘，均价21680元/平方米，大幅低于预期价格，被一些人视做该房企带头降价。该楼盘是哪一个项目？（ B ）
A、金融街融汇 B、万科橙 C、首开保利熙悦春天 D、龙湖时代天街
3、今年春节后，北京商品住宅库存量开始上升。截至6月30日，北京商品住宅库存最高一度超过多少套？（ D ）
A、5万套 B、6万套 C、7万套 D、8万套
4、3月28日，北京发布2014年供地计划。在1650公顷住宅用地计划中，商品住宅用地1000公顷，其中包括多少自住型商品房供地？（ B ）
A、400公顷 B、500公顷 C、650公顷 D、700公顷
5、自住商品房自去年推出以来，吸引了大量买房人关注。下列哪个楼盘是北京首个摇号的自住商品房？（ B ）
A、恒大·御景湾 B、金隅·汇星苑 C、金隅·汇景苑 D、满庭春MOMA
二、不定项选择题
1、今年2月，中央提出京津冀协同发展战略备受关注。在此之后，北京提出哪个区域是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡位置？（ B ）
A、亦庄新城 B、通州 C、大兴黄村 D、房山
2、今年上半年，“天价学区房”不仅吸引了买房人关注，也引起市教委的关注。下列哪些有关“学区房”的表述是正确的？（ ABC ）
A、北京上半年出现报价达30万元/平方米的学区房
B、市教委明确学区房必须满足五年居住年限
C、某一学区房固定上某所学校并非是一成不变的
D、只要购买学区房就一定能上相应学校
3、今年上半年北京楼市成交量同比下降，不少楼盘推出各式促销手段。下列哪些促销手段曾在上半年出现？（ ABCD ）
A、珠江四季悦城指定房源“零首付”
B、首开常青藤推出特价房，每平米最大降幅达万元
C、中铁·花溪渡承诺“不降价”，否则“无理由退房”
D、合景领峰推出“首付分期”
4、4月，北京市住建委曾约谈开发商重申“限价”等政策不变。但在近期，一批均价超过4万元/平方米的楼盘取得预售证。在近期取证的下列楼盘中，哪些单价超过4万元/平方米？（ ABD ）
A、保利·海德公园 B、中海·枫丹公馆 C、华远·澜悦 D、通盈中心
5、6月30日，北京住房公积金管理中心调整公积金个人贷款有关标准。下列表述正确的有哪些？（ AC ）
A、调整后，二套住房公积金贷款发放标准，是现有人均住房建筑面积低于31.31平方米（不含）的缴存职工家庭
B、调整后，二套住房公积金贷款发放标准，是现有人均住房建筑面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭
C、调整后，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50%
D、调整后，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的60%
四、看图说话
参考答案：北京首个中签自住房的幸运者在选房
图上这名男士叫王阿星，6月23日，他幸运地成为北京首个选房的自住型商品项目金隅汇星苑的1号中签者，被人们比喻为“中大奖的人”。
6月28日，选房第一天，王阿星首先选房，最终他选中了一套三居室。
金隅汇星苑即朝阳区高井星牌建材厂项目，位于朝阳区朝阳北路（原星牌建材制品厂）B01、B02、B03地块(朝阳区高井2号)，售价22000元/平米，而周边商品房首开常青藤最新一期开盘价格已达到32000元/平米，因此低于市场价的价格吸引了大批的家庭申购。据悉，此次金隅汇星苑提供房源1882套，由于优先家庭户数远超房源套数，摇号仅从优先家庭中摇取，产生了1882户正选组家庭和1882户备选组家庭。若正选组有成员放弃选房，备选组家庭可依次选房。也就是说，在12.76万户优先家庭中，真正可以买到金隅汇星苑自住型商品房的几率仅为六十八分之一。
有意思的是，这次摇号公布的中签名单中，有一些奇特的名字引起摇号是否公证的质疑。在摇中的名单中，出现了诸如律师、要明天、黑东东等一些奇特名字，还发现有一个摇中者只有一个“王”姓，而没有名字。该自住房开发商金隅嘉业，他们经过再次核对这几个申购者当时提交的身份信息，确认这些姓名无误，确实是身份证上显示的姓名。“王”姓申购者的名字是一个音为“ying”的生僻字。因为系统中不能识别，所以在摇号结果中也无法显示。
选房三天，1882套房被选了1533套，最受欢迎的150套三居室首先被选完，349户正选组家庭弃购，选房率为81%。据了解，弃购的原因是购房能力问题。后面的备选组家庭前600个家庭将递补选房。
相关填空题：
1、据了解，北京发布自住型商品房制度，以满足中低收入购房者自住的需要。此类住房价格比周边商品住房低（30%）左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后（5）年内不得上市，上市收益的30%上缴财政。
2、目前，（恒大御景湾）、金隅汇景苑、当代采育满庭春MOMA、（富力惠兰美居）、住总正华新国展满庭芳、（首创·悦都汇）、中国铁建·顺新嘉苑这七个项目均已结束现场审核，处于联网审核阶段，待审核结束后也将陆续摇号进入市场。
题目一
2014年一手住宅和二手住宅商品房成交数据
以上图表，反映出今年上半年北京楼市什么样的趋势？
参考答案：以上图表反映了北京上半年楼市下跌趋势明显。
据统计，今年上半年，北京一手住宅商品房成交量为3万套，同比下降47%，创下五年来新低；二手住宅商品房成交量为4.42万套，同比下降53%，并创下自2009年以来的新低。由此可看出，北京上半年楼市下滑趋势明显。
新房市场
成交量持续走低
受中国宏观经济下滑影响，加之银行对购房者信贷支持力度减弱，今年上半年北京楼市难以延续去年量价齐涨的局面，在一片低迷中收场。
据统计，今年上半年除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势。1月份延续去年12月翘尾行情，成交量和成交面积均维持在高位，年后随着多个二三线楼市楼盘大量滞销，频繁曝出大幅降价，房价下降预期加深，尽管一线城市房地产依然企稳，但购房者开始看淡预期，受此影响，3月份北京楼市成交量虽然较2月有所回暖，但从3月开始，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等因素作用下，市场观望情绪进一步加重，北京楼市下降趋势基本确立，成交量逐月下滑，其中6月新房成交4283套，是自2006年新房网签以来同期最低值。
从近期入市的楼盘来看，其去化率也与楼市大环境相吻合，少有去化率达50%的项目。从5月份以来入市的期房项目看，签约率达到5成以上的项目只有美唐家园，去化率为67.6%。
为了应对低迷的楼市，不少楼盘选择低价、平价入市，增加“0首付”、“承诺回购”等促销手段，以吸引购房人。
二手房市场
6月成交均价创新低
伴随着成交量的下跌，二手房均价加速下调。据链家地产统计，6月二手房成交均价为27427元/平米，已是上半年最低点，环比下调1349元/平米。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，目前房主心理预期价格已经出现明显下调，但购房者则观望情绪继续加强，市场已经从之前的恐慌性入市转变为恐慌性观望。在此背景下，二手房挂牌房源已经出现了全面下调，预计二手房均价下调趋势还将保持加速。
从二手房数据来看，今年上半年单月都没有超过万套，这也意味着以二手房交易量为生的中介行业出现了全行业亏损。
张旭认为，与2011年限购抑制需求不同的是，除信贷影响外，今年是购房者陷入自主性观望从而推迟入市造成的。成交的回升将取决于购房者何时结束观望回归市场，这将取决于三点：一是宏观政策的推动，比购房成本的降低（利率降低、信贷政策的优惠等）；二是购房者的自主回归，自住型商品房的中签率极低，这种观望迟早要结束；三是，开发商实质降幅能否达到购房者预期。
题目二
根据表格（左）的数据，结合各企业今年上半年表现，分析为何会有如上结果？
参考答案：万科首开中海外领衔京城“十强”。
龙头房企在市场中的表现，代表着整个行业的发展趋势。从房企住宅销售金额十强可看出，虽然楼市在上半年陷入低迷，龙头房企的强势地位仍在进一步加强。
事实上，房企的销售情况受前期土地储备、推盘节奏的影响较大，哪些企业抓住销售的窗口机会，产品适销对路、销售策略得法，无疑就抢占了市场先机。
6月加速出货成就业绩
大房企可售项目较多，销售难有空当期，销售金额累计则较多。从十强榜单可以看出，万科、首开、中海外列前三。不过受上半年整体楼市低迷的影响，上半年住宅销售超50亿元的仅有万科和首开两家企业。
此外，入榜的还包括华侨城、龙湖地产、招商地产、金地集团、保利地产、京投银泰和融创中国。其中京投银泰异军突起，得益于和万科的合作及2012年、2013年丰富的土地储备，京投银泰上半年销售金额30.12亿元，首次进入十强榜单。
市场观望氛围浓厚，更需要房企调整销售策略，苦练内功，刺激销售。
今年以来，北京新房销售一直保持高位供应。据亚豪机构数据统计显示，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%。到了五六月，为冲刺上半年业绩，房企更是加快了入市步伐。一位业内人士告诉记者，“为了冲刺上半年业绩，不少房企在6月底出现集中签约的现象”。
拳头产品支撑业绩
十强房企能够入榜，旗下均有适销对路的拳头产品做支撑。
如万科坐稳头把交椅，旗下热销的项目包括万科西华府、住总万科橙、中粮万科长阳半岛，其中住总万科橙顺应楼市下调的趋势，在今年3月比预期下调3000元/平方米入市。
首开旗下则有美唐家园、保利首开熙悦春天等热销项目支撑其业绩。华侨城则凭借华侨城五期和招商臻园而入榜。
“上半年北京市场转淡，不少房企积极应对，降价或调低预期入市，再加上品牌和产品有竞争力，以价换量效果明显，”业内人士指出。如按企业所报数据，绿地北京为企业第二名。
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