广东土地增值税清算条件更严厉 房企或迎新一轮洗牌
图表：贺婧宜
7月1日，广东省地税局出台的《土地增值税清算管理规程（暂行）》（以下称《规程》）将全面实施。《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。而在此之前，要同时满足四项条件才能进行清算。
对此，惠州房地产界普遍表示关注。近年来惠州房地产市场持续发展，惠州市土地增值税从2006年的7784万元，增长至2013年的21亿元，8年间增长达27倍，土地增值税也已经成为惠州市地方财政收入中重要的税种之一。
在新政实施前，惠州税务部门已经发文要求自查。6月初，惠城区税务局发文，要求房企在6月30日之前对3年来地方各税（费）缴纳情况进行自查，其中房地产企业土地增值税自查的所属期为按项目（期）从房地产开发项目批准立项之日起至项目达到清算条件之日止。
接受采访的房企均认为，新政将迎来房企的新一轮洗牌，中小房企面临新考验。
满足任一条件就可清算县级地税局可认定是否故意拖延清算
去年央视报道土地增值税相关报道后，包括万科、华远等多家房地产通过各种渠道对土地增值税进行了科普，满足清算以及强制结算的条件渐渐为人所知。
按照2006年《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，满足“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”等四项条件的，地方税务部门可以要求清算，而非强制结算。强制结算还是“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”、“整体转让未竣工决算房地产开发项目的”；“直接转让土地使用权的”三大条件。
针对这一情况，新出台的《规程》做出详细规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。
对于房企故意拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称‘销售比例’)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。
房企是清算主体，造假将追责惠城地税发文要求如实自查
由于房产项目涉及的周期长，征税统计过程复杂是征收土地增值税面临的难题。
税务部门工作人员透露，房地产项目的开发往往跨好几年，投入资金动辄数十亿，少则也有好几个亿。所以对于开发企业的土地增值税的清算，往往都需要投入巨大的人力和物力进行清算，而且这还是在清算企业给予配合的情况下，遇到企业不配合的，尽管投入很大的精力，工作推进起来也还是非常缓慢。
《规程》中指出，土地增值税的纳税人是土地增值税的清算主体，且其需对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。让企业自己清算，或是委托第三方中介机构进行清算，极大地释放了税务部门的行政压力。
然而，尽管开发企业或第三方机构的引入释放了政府的行政压力，有利于推动土地增值税清算工作的高效开展，但也引起了相关机构的担忧。如何保障公正公平和清算的严格成为问题。
对此，《规程》做出规定，主管税务机关按规定出具土地增值税清算审核结论后，如果审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实，将由主管税务机关按照《税收征收管理法》有关规定，追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。这就意味着，对于参与到土地增值税清算工作中的房企或第三方机构，如果出现任何造假等违规行为都将面临被追究法律责任和追缴罚金风险，而且贯穿整个清算过程的事前和事后。
对于如何实施清算，惠州市税务部门也在本月展开了相关行动。惠城区地税局发文要求房地产企业，在2014年6月30日前对所属期为2011年1月份至2014年5月份的地方各税（费）缴纳情况进行自查，其中房地产企业土地增值税自查的所属期为按项目（期）从房地产开发项目批准立项之日起至项目达到清算条件之日止。各企业要如实填报自查情况表并到所辖地方税务分局补缴税（费）。
对于自查不认真的企业，惠城区税务局文件称，在上述期限内不到当地地方税务机关自查自报补缴税（费）的，或自查不认真、企图走过场的企业，自查结束后被税务机关检查发现有偷逃税（费）行为的，税务机关将按照税收法律法规从严处理，构成犯罪的，依法移交司法机关追究刑事责任。
■房企声音
海伦堡地产惠州公司副总经理张国志小企业很可能陷入困境
张国志说，具体到新《规程》将实施的清算问题，对于海伦堡地产来说，由于公司属于区域性的集团公司，企业现金流这一块把控比较严，就算真的实现增值税清算也不会有太大的影响。
张国志同时认为，对很多企业而言，土地增值税的拖欠和缓缴，很多时候都是用于企业的再生产和后续投资，尤其对于小型房企来说很是关键。在现行的市场环境下，如果强力实施全面清算，对于有些小企业来说很可能将陷入困境。
惠州鹏基投资有限公司副总经理吴宇
30亿元销售额项目要交7.5亿，考验企业资金周转能力
吴宇认为，鹏基作为国企背景的房地产开发企业，在管控现金流方面并不存在问题。但对于很多小企业或资金吃紧的企业来说很可能会出现举步维艰的局面，惠州房地产行业可能会迎来震荡。
由于房地产项目的开发涉及的投资金额数较大，在土地增值税清算的过程中对于企业而言并非一个小数目。对此，吴宇举例，以单个房地产项目投资10亿计算，销售额达到30亿来算，该项目应该缴交的土地增值税金额就达到7.5亿元。这对于企业除去在项目预售阶段预缴的0.6亿元土地增值税金，另外还有近7亿元的土地增值税金额有待清算，如果能够实现缓缴，开发企业基本可以另外再投资一个体量稍小的类似楼盘。
吴宇认为，目前吃紧的金融环境，资金周转对于问题频发的行业来说，很是关键。
中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌对市场未来而言有利
对于行业即将面临的土地增值税清算，杨锦斌认为房企更要认真面对融资问题。当前市场观望情绪浓厚，成交量持续萎缩，企业只能通过大幅降价的方式实现小批量走量来回笼部分资金。此外，银行业的持续收紧，让行业的融资环境越发紧张，行业本身的资金环境就不容乐观。
杨锦斌认为，土地增值税清算政策对于未来的市场而言肯定是有利的。其中很多的规定都更加细化，在操作中更有指导性，对未来的市场也能更好地做出规范，让开发企业在投资和扩张过程中严格把控好资金流。
■专家观点
惠州学院经济管理系主任朱永德教授
将促进地产行业的产品结构调整
“这份《规程》的出台带有清理整顿土地市场的功能。”朱永德认为，房地产开发商是土地增值税的主要征收对象，但是土地开发，往往不是一次性全部售出，而是分期分时间段交割，计算税额的周期就比较长，可能给予一定的操作空间。
朱永德说，新政对惠州房企肯定会有影响，但具体影响的程度要看具体地产公司之前的纳税情况。如果没有拖欠，影响就会小；之前拖欠税款很多，这次要一次性清算，影响就会比较大。“很久以来，市场上就有说法，市场的波动来了，就要看你扛得住还是扛不住，如果扛不过去，就会倒掉，这次同样。”
朱永德说，土地增值税按照土地增值幅度来计算，增值越多税率也越高。这次《规程》的发布和实施，一方面是促使房产企业按章纳税，另一方面也通过强化土地增值税的征收，引导房产企业更多开发适合老百姓居住的户型产品，降低土地增值幅度更大的高端物业的比例，提升运营能力，以抵消土地增值税清算可能带来的资金压力。
■名词解释
土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。
税务总局发布的《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
策划/统筹：李春江 张峰 采写：南方日报见习记者 张峰 王彪
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