房企面临清算土地增值税
2013年底，央视报道2005年至2012年间，全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元，消息引发业界哗然和众多辩论。就在消息逐渐消弭之时，记者从广东省地税局获悉，受国家税务总局授权，省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，《规程》就清算省内房企的土地增值税制定了诸多详细要求，并将于今年7月1日起正式实施。
就此有专家和楼市业界人士表示，国内楼市在发展多年后，清算各房企的土地增值税，将成为今年广东乃至全国各地税部门的一项重要工作，而税率高达30%-60%的土地增值税，或将使得三成以上房企退市、死掉，开发商近期的降价热情也或将受到打击。
据省地税局介绍，随着广东房地产市场的发展和税收征管的加强，广东省土地增值税已由2006年的30亿元，大幅增长至2014年的418亿元，其已成为广东财产行为税的第一大税种，在全省地方财政收入贡献度中仅次于营业税。尽管税收总额不断增长，但土地增值税清算却长期存在程序不清、责任不明，清算慢、质量差等问题，而《规程》的出台，正是因此而生。
记者从税务部门获悉，土地增值税的实际缴纳分为“预缴及清算”两个阶段，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
记者获悉，土地增值税目前实行30%、40%、50%和60%等四级超率累进税率，由于其需要等到项目结束后再进行清算，因此地方税务部门往往先行按照销售金额，对房企按照1%或2%的比例进行预征税；但在实际执行中，房企为了利用资金，往往对该税目进行拖延缴纳，各种问题也因此而生。
拖延清算？取得最后一份销售许可满三年即须清算
按照《土地增值税暂行条例》，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。但按照条例要求，土地增值税系可先行预缴，后续再进行清算，但何时进行清算却是个问题。对此有税务人士表示，“房子没卖完就可以不进行清算，房企就可以通过故意剩下几个房子不卖等方法，来拖延清算缴纳土地增值税。”
对此问题，《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。
对于房企故意拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。
“累死税官”：企业须自行清算或引入第三方中介
“累死税官”，是以往房企应对土地增值税清算的另外一个办法。税务人士表示，由于房地产项目跨度往往数年，资金动辄上十亿或数十亿元，因此以往仅靠税务部门有限的人手，根本难以有效、高质地对房企进行清算，“这么海量的资料和数据交给税务机关自己审核，税务人员真是要累死。”
改变清算主体，是此中的关键。《规程》指出，土地增值税的纳税人，是土地增值税的清算主体，且其应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。让房企自己清算，或者是委托第三方中介机构进行土地增值税的清算鉴证，从而避免“累死税官”。
“秋后算账”造假或事后查出问题都将追责
省地税局特地指出，依照《规程》，主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如果审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，将由主管税务机关按照《税收征收管理法》有关规定，追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。这就意味着，涉事房企和第三方中介，无论在事前还是在事后，都必须对其清算报告严格负责，否则将面临被追究法律责任和追缴罚金风险。
观点
暨南大学财税系主任沈肇章：
“楼市发展十多年到清算的时候了”
记者了解到，根据国家税务总局的部署，2014年土地增值税清算计划已被列入税务机关绩效考核范围。包括广东在内，目前海南、河北、湖南、吉林、新疆、江西、大连等地也先后公布了20 14年度土地增值税清算计划、调整土地增值税征收政策等文件，如河北省地税局近日就宣布，年内至少清算828个房地产项目。要求纳税人应在满足清算条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。
暨南大学财税系主任沈肇章说，中国楼市高速发展已有十多年时间，而土地增值税此前都是预征，目前很多楼盘都已卖完进入大规模清算阶段，所以国家税务总局要求各地加强对土地增值税的清算管理，其实也是中国楼市发展到了现阶段需要做的一件事。
影响
房子不允许欠税三年，或将平抑开发商降价冲动
若按60%收，将有三成房企倒闭？
长期关注楼市动态的广州市社科院高级研究员彭澎表示，土地增值税号称反房地产暴利税，“如果广东要严格清算土地增值税，对开发商来说，肯定是一个比较大的打击。”
房企的压力会更加大
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，目前房企融资渠道收窄，融资成本上升，市场销售不畅，税务部门又来敲门，房企的压力会更加大。
中原地产项目总经理黄韬表示，因为以往很多开发商的确长期拖着不交土地增值税，“至少有1/3存在不及时交”。因为1%- 2%的预缴可以预见，所以很多开发商都按这个做预算，将项目获得的利润投到新的项目去了，手上压根没有那么多的现金流，如果政府按30%来收的话，一些开发商可能还可以承受，但若按60%来实交的话，那很多项目就会马上停工，资金链会断裂，“至少有三成以上的房企会退市，或者会死掉。”
30%-60%的征收比例太高
“目前税局落实新的政策前提是好的，但一定要设一个过渡的方法”。黄韬认为，该新政的实施“威胁的意味更多，只不过是再次强调而已，应该不会真正去实施”。黄韬表示，目前对于土地增值税很多开发商都是拖，慢慢做，很少开发商拿着几十上百亿去交增值税，而30 %至60%的征收比例也太高了，“这是开发商从来没有遇到过的，其实15%或20%才是合理的。”
或平抑开发商的降价行为
家和地产集团副总裁张建勋认为，目前市场本身遇冷，开发商原来打算降价10%还有5%的利润可图，但政府在此时实施新政，相当于把5%的利润也拿走了，“假如资金链不紧张的话，这会降低开发商的降价冲动。当然，不排除在合理利润的情况下，开发商跑量的也会有，但主要取决于开发商资金链，如果资金充足，开发商肯定会重新调整售价。”
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