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借网络众筹 烂尾楼盘“华丽转身”

https://www.biud.com.cn 2014年06月21日06:41 家居装修知识网  

  向全民线上募资的网络众筹概念火速蔓延至房地产,多个互联网平台均推出了商业地产、旅游地产等种类繁多的项目。

  《华夏时报》记者调查了解到,一些打着产业园区、酒店公寓建设等名号的众筹房地产项目,实际上隐藏着不少经营问题,有些甚至濒临烂尾。通过网络众筹的方式重新包装,这些经营不善的项目真实情况得以掩盖。

  “房地产众筹规模越来越大,大家都想借此分一杯羹。不过,目前房地产众筹仍处于野蛮生长阶段,隐藏着较大风险。”广东一家知名风投公司总经理告诉记者,他选择投资了众筹行业,但对于房地产众筹业务则非常谨慎。

  烂尾楼盘变身优质项目

  “线下集资模式很难推行,尤其是房地产项目,大家都担心监管的风险。而将类似的模式搬到线上,与现在比较火的网络众筹融合在一起,筹集资金的速度和规模都会在短时间内提升。”广州一位从事网络众筹的人士曾先生坦言,“与此同时,风险也会变大。”

  曾先生表示,从最初的定义,众筹项目只是单纯的商品买卖,并不涉及资金的收益保证和投资行为。但发展到现在,众筹项目已从商品买卖向投资投机方向演变。一些集资项目披着众筹外衣,游走在法律边缘的“灰色地带”。

  “一些停工几年的疑似烂尾项目在四处寻找合适的机构合作,希望借助众筹这个新玩法让项目东山再起。”广州白云区一位小开发商梁先生告诉记者,受到房地产众筹盛行的影响,有些运作不佳的项目被重新包装,通过众筹融资成功。

  梁先生表示,他曾将白云区一个酒店公寓和一个停车场项目转让出去,接盘方由于资金紧张,无力支撑这两个项目,酒店公寓遭遇停工,濒临烂尾,停车场也无法正常经营。由于项目出现问题且接盘方难以支付较高的融资成本,导致无法从包括小贷公司等渠道获得资金支持。

  辗转之下,接盘方找到了一家以众筹为主营业务的网络平台公司,经过重重包装,项目在较短时间内顺利完成第一期融资近百万元。在众筹平台上,在烂尾边缘的项目“华丽转身”为优质且盈利能力较强的项目,以较高的融资收益吸引众筹参与者,隐藏了其经营不佳的真实面目。

  “如果只是将项目放在互联网平台上融资,项目的背景调查很难有专业的力量参与,项目的资金情况、股权情况以及各种遗留问题都很难核实。”某房地产信托公司负责尽职调查的人士分析,如果这些问题不核实清楚,后续风险很大,包括捐款跑路、债权分配、债权人承担项目债务等等。

  上述广东知名风投公司总经理向记者表示,很多参与众筹的投资者容易受到收益、回报等因素的诱惑,对项目隐藏的风险和自身需承担的隐性责任缺乏理性的判断,这给不少经营不善的项目留下了“钻空子”的空间。

  易引发“全民炒房”风潮

  网络众筹让本属于资金雄厚的投资方的专属领域,向普通投资者开启大门,并渗透到房地产项目的开发、运作中,很容易引发“全民炒房”、“全民建房”的风潮。

  近日,一款以网络众筹为方式的“房宝宝”正式在P2P网贷平台团贷网上线,对外宣称众筹近4亿元资金。

  该产品定位在房产项目的升值投资上,与大部分已变身的众筹项目一样,已具备投资投机的色彩,被外界称之为“全民集资炒房”。项目第一期选择的房源是广东东莞市别墅项目中信御园,众筹目标1491万元,众筹最小单位仅1000元,总份数14910份。

  “其实,我并没有具体了解过这个项目。”参与了该众筹项目的一位人士向记者表示,该项目并没有参与房地产项目的建设、运营,而是在投资上,更具有理财属性。

  对此,深圳一位网贷平台负责人董先生表示,他和团队曾有与“房宝宝”类似的产品计划,将众筹吸引力放在房产的升值空间上。“不过,众筹炒房投资的方式,如果筹集的资金较少,产品的盈利空间将会受到限制。但是,如果众筹规模太大,我们担心触碰到非法集资的红线,所以最终放弃了该计划。”

  董先生表示,众筹向不特定人群公开募集资金,人群规模成为判断是否涉嫌非法集资的标准之一。《公司法》规定,非上市公司的股东人数不能超过200人。

  此外,此前较为盛行的房地产众筹融资、股权众筹也隐藏着法律风险。

  佛山某项目一位工程负责人告诉记者,他们项目曾尝试与众筹网络平台合作,在互联网平台上,资金能够比较快就筹集起来。但他对这种融资方式是否会被纳入非法集资表示担心,“互联网平台的出资者角色、资金的性质等无法得到考察和清晰判断,如果这种方式被越来越多的房企效仿,那么成本、安全系数都会受到考验。”

  据公开报道,深圳融资城网络公司推出一个旅游地产项目资产包,3万平方米的旅游地块拆分为300份额,融资660万元,每份2.2万元,相当于购买了该项目100平方米土地的权益。

  事实上,在市面上的房地产众筹项目中,通过众筹的方式以资金换股权的方式最为普遍。众筹融资后,运营方利用募集资金进行开发,然后按照约定获得相应回报,额外收益则按参与众筹的投资者申购份额的多少进行分红。

  上述从事众筹的曾先生认为,股权众筹等集资项目包括资金池规模、资金收益、本金保障、权益让渡等诸多复杂问题。“购买者用资金换来股权,股权会带来一定收益,脱离了购买产品和服务,是众筹的一种变形。”

  中国互联网协会法律顾问赵占领在接受媒体采访时表示,个人或组织扮演信用中介,由购房人共同筹资买地、建房,众筹建房的方式是否可行,目前在国内并没有成功案例,也没有任何法规为其正名,一旦资金运作缺乏透明度,将陷入非法集资的泥淖。

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