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东莞楼市量价齐跌 临深片区是救命稻草?

https://www.biud.com.cn 2014年06月19日09:47 家居装修知识网  

  楼市快评

  龚名扬

  在过去的一个星期,与东莞火热的高温天气所相对的,是降到冰点的东莞楼市。

  从数据上来看,上周东莞的住宅成交,无论是套数还是成交均价,和过去一周以及去年同期相比,均出现了不同程度的下滑,堪称“量价齐跌”。

  其实自今年春节以来,东莞的楼市一直弥漫着观望的氛围,而且并没有因为5月的传统交易旺季到来而有所缓解,反而一直延续至今。

  当然,在如此艰难的市场环境下还是能够找到亮点的,比如临深片区镇街销售表现就可圈可点,业界称其表现为“撑市”。所谓临深片区,即塘厦、凤岗、樟木头、清溪、黄江这些临近深圳的镇区,虽然远离东莞市区,但是与深圳相邻的地理位置使得这些镇区的房地产发展得尤为兴旺。

  由于经济特区深圳的房价高企,中心区每平方米的均价达四五万元,而临深片区的价格虽然近年来有所升高,但普遍在每平方米8000至10000元,是典型的价格洼地。而随着莞深之间的交通接驳越来越发达,进一步拉近了临深片区与深圳中心区的距离,使得更多深圳购房者愿意以时间换空间。

  据统计,在多个热销的临深片区项目中,被业界称为“深圳客”的购房者占了大半,他们带旺了临深片区的房地产市场,使这几个镇街在东莞房地产市场中独当一面。

  去年,临深片区是东莞房地产市场中绝对的“明星区域”。从2012年开始,由于万科、碧桂园、中信、珠江投资、金众地产等大开发商的新项目集中上市,临深片区楼市就像坐了直升飞机——2012年全年,区域住宅成交量首次“破百万”,达到143万平方米的成交量,同比2011年上涨53%;2013年同比往年爆涨61%,达到了230万平方米,为全市之最。

  其中,塘厦签约销售住宅9663套,面积合计99.68万平方米,接近100万平方米,同比更是增长111%,销量在全市独占鳌头;而临深片区的另一主力凤岗也不遑多让,成交6634套,仅次于南城排在全市第三。

  因此,今年年初业界普遍看好临深片区,认为这几个镇街的销售情况在今年会有一个更大的飞跃。事实上,在市场大环境的影响下,临深片区虽然是成交大户,但远未能达到原有的预期;虽然近几个月临深片区对支撑楼市成交起到了一定作用,但真能成为东莞楼市的“救命稻草”吗?笔者对此持保留意见。

  根据日前广东省统计局公布的房地产统计数据,广东商品房销售面积2893.98万平方米,同比下降11.8%,商品房销售额2682.91亿元,下降10.2%。作为临深片区主要客源所在地的深圳,今年以来的情况同样令人感到悲观。上周深圳中原地产罕见地唱空深圳楼市,预计今年9月深圳楼市将全面衰退,那时房价下跌将显而易见,9月前是开发商最后的出货时机,复苏遥遥无期。

  若深圳楼市真的进入衰退期,那么临深片区的成交量会回升吗?笔者认为可能性不大。究其原因,临深片区楼市与深圳楼市其实是唇亡齿寒的关系,一旦深圳房价持续下降,那么作为临深片区的购房大户,刚需型购房者的观望情绪会更浓。在楼市看跌的预期下,这一部分购房者会继续等待——说不定深圳房价会降到一个能够接受的心理价位?

  而对于投资型购房者而言,届时临深片区的吸引力也不大。假如深圳楼市持续走低,那么在调整期相信会有不少投资者入市,因为作为经济特区,深圳的房价应是长线看涨,调整期反而会带来更大的价格上升空间。

  其实造成如今这一局面,除了因为银根紧缩这一政策性因素外,开发商坚持与购房者博弈,不愿在价格上做出实质性的让步也是重要原因。6月是一年的分水岭,假如开发商不愿意以量换价,回笼资金,那么在下半年的日子将会非常难熬。至于临深片区,虽然如今表现依然不俗,能够为布局这一区域的大开发商回笼一定的资金,但难以独善其身。

  说到底,等人来救还不如自救,抱团取暖,共度时艰。

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