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房企调查｜当代置业“变招”谋钱资金成硬伤

https://www.biud.com.cn 2014年06月18日10:51 家居装修知识网

中房网讯(记者卢泳志)连续两天，当代置业先后以出售基金的方式引入民生加银为合伙人，并与长城环亚国际签订融资业务战略合作协议。

当代置业表示，透过向基金引入新合伙人，投资将改善集团现金流状况；金融平台的建立将扩大当代置业的融资及并购的渠道，从而增强业务及规模。

近年来，资金问题始终困扰当代置业的发展，去年赴港上市融资并没能有效改善其资金情况，再加上今年楼市下行趋势严峻，解决资金问题成为当代置业的首要任务。

销售不利另谋渠道

近日，上市房企开始公布前5月销售业绩，业绩滑坡成为房地产市场普遍现象。虽然4、5月销售业绩暂无详细数据，从一季度业绩来看，当代置业今年的销售压力很大。

当代置业执行董事兼总裁张鹏曾公开表示，当代置业第一个季度合约销售额为11.89亿元，只占全年目标合约销售额100亿元的10%。

销售不利使当代置业资金回笼承受巨大压力，为改善现金流状况，6月12日，当代置业的两家间接全资附属公司当代绿色基金管理及当代节能与民生加银订立投资协议(包括入伙协议以及经修订的有限合伙协议)。

根据投资协议，订约各方同意民生加银将以认购人民币3.70亿元的优先单位方式向基金——当代置业间接全资附属公司北京绿色春天股权投资基金(有限合伙)作出投资，并成为基金的优先级有限合伙人。

于此次民生加银完成投资后，基金投资额8亿元将由当代绿色基金管理(作为普通合伙人)、当代节能(作为次级有限合伙人)及民生加银(作为优先级有限合伙人)分别持有1.875%、51.875%及46.25%。

完成此次出售的第二天，当代置业再次发力。当天，当代置业与长城环亚签订融资业务战略合作协议，双方协定并同意在项目融资、股权融资、并购融资及创新产业开发等方面进行多方位合作。

根据合作协议，当代置业在选择外部机构进行项目融资时，将优先选长城环亚，若公司因购买土地及开发建设需进行股权融资时，亦会优先引入长城环亚作为投资者。另外，当代置业未来开展房地产企业并购和资产重组，或扩展房地产领域的市场占有率时，长城环亚均以设立互惠基金或PE基金方式支持。

如此看来，之所以面临销售回款不利，当代置业却没有打算降价或者调整价格，是因为他们在全力借助其他渠道解决资金问题，比如出售基金、建立融资平台、拓宽融资渠道等。

因此，张鹏表示，有信心能完成年度目标，公司将会在第二季及第三季集中推盘，不会减价或调整价格。据悉，当代置业2015年及2017年销售目标分别为200亿及500亿元。

资金问题成多年硬伤

资金对于开发商来说非常关键，房地产开发需要大量资金支持。当代置业在上市之前，融资渠道并不通畅，拿地、绿色建设科研等方面投资均受到限制。

据记者了解，当代置业于去年7月12日登陆H股市场，业内人士指出，当代置业此次赴港上市，其目的就是为了解决土地储备短板及资金不足。

上市融资被当代置业视为解决土地储备短板的有效途径。当代置业在招股书中称，如果招股顺利，全球发售的所得款净额中，有90%或约6.4亿港元将用于收购新土地及开发新项目，其中有3.86亿港元将用于北京及南昌的地价支付或物业开发。而2.57亿港元将用于支付发展成本。

但遗憾的是，当代置业上市后股价表现并不尽如人意。当日开盘不足半个小时，当代置业的股价已经跌破招股价。对此，业内人士认为，当代置业上市后表现不佳，主要是因为投资者不看好其商业模式和未来发展。

另外，分析当代置业2013年全年业绩可以看出，尽管43.65亿元的合约销售额相比2012年增长约54.2%，但毛利率较2012年的44.4%下滑至39.5%。

由于上市融资并没有改善公司的资金链状况，再加上今年销售遇冷，资金回笼缓慢，当代置业不得不采去其他方式获取资金。在此次出售基金之前，当代置业曾转让股权。

今年3月，当代置业发布公告称，公司全资附属公司江西当代节能与中航信托订立第一份股权转让协议及第二份股权转让协议。

根据第一份股权转让协议，江西当代节能同意出售，而中航信托同意购买南昌摩码35%的股权，代价为1.4亿元。而根据第二份股权转让协议，江西当代节能同意出售，而中航信托同意购买南昌当代35%的股权，代价为8050万元。

当代置业表示，此次出售事项可令该集团筹集更多资金以拨付该等项目所需资金。授出认沽期权附属予出售事项。因此，董事认为出售事项及授出认沽期权的条款属公平合理，且出售事项及授出认沽期权均符合公司及股东的整体利益。

融资拿地填补土地空缺

多年以前，当代置业开发的万国城MOMA以打出的恒温恒湿、新风置换的节能环保概念博得市场眼球，2005年开盘时就曾以超过10亿元的单盘年销售额位列当年北京房屋销售排行榜19位。

不过，2007年之后，当代置业在北京房地产市场逐渐销声匿迹。目前，当代置业在北京、长沙、南昌、太原等地共有14个项目，不过，其大多项目均为尾盘销售，去化率普遍在80%以上，可售面积总额寥寥无几。

业内人士指出，当代置业从2007年前后，基本就没有在一线城市拿过地，在售的项目大部分也是老项目的尾盘，这对一个刚刚上市的企业来说，无疑是致命伤。

由此判断，今年以来当代置业积极获取资金，无疑是想在土地市场有所作为。事实如此，今年当代置业曾经连续三天获取三宗地块。

据中房网统计，截止目前，当代置业今年共斩获长沙、北京、武汉三宗地块，拿地金额共计16.8155亿元，总建筑面积为421283.89平方米。

不过，分析这三宗地块可以发现，长沙、武汉均为二线城市，北京大兴地块却被规定居住用地全部建设自住型商品住房，限价为9500元/平方米，套型建筑面积全部为140平方米以内。

一位业内人士分析，由于大兴采育区域距离北京城区较远，因此这一地块的关注度并不高。而当代置业拿下这一地块，也是因为2013年当代置业在港上市后，缺乏土地储备已经成为其融资不力的硬伤。

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