楼市上半年遇冷未来新盘降价或成入市良机
楼市仍在“逐级而下”。经历了3月小阳春落空、4月成交趋冷后，作为传统销售旺季的5、6月并未能上升，5月商品住宅不足60万平方米的成交量，而6月首周仅11.1万平方米的成交量更是迎来了一个“大冷门”。楼市遇冷，加上在开发商融资和个人贷款变得相对困难的双重挤压下，价格下行的压力会越来越大。尤其是今年上海楼市率先在名宅市场就有明显的降价之势，之后会否蔓延至刚需市场引人关注。
楼盘降价投石问路
在一片观望气氛中，今年楼市的成交量正出现明显下滑。据相关数据显示，2014年前5个月上海商品住宅累计成交了334.82万平方米，月均成交66.96万平方米，与去年前5个月商品住宅的月均成交量98.11万平方米相比，下跌了31.75%，与去年商品住宅的月均成交量106.54万平方米相比，更是下跌了37.15%。由此可见，新房销售情况不容乐观。
成交连续低迷后，降价无疑吸引了众多购房者的瞩目。5月中旬，位于黄浦江沿岸的绿城盛世滨江推出5万元起特价房源，较前期价格出现20%的折让。稍早些时候，金地佘山天境也推起3万元出头靠马路的特价房源，而小区内大户型均价在5万元以上。
相对于这些尚在遮遮掩掩的促销方式，一些开发商则直接宣布降价。
5月初，位于浦东周康板块的楼盘绿洲康城宣布降价。开发商推出10套房源，均价最低3.3万元/平方米，而原价高达4.6万元/平方米。此前的4月25日，金大元御珑公馆推出数十套特价房，价格下调22%，这一举动瞬间搅乱平静如水的上海市场。同一时期，同样位于唐镇板块的绿城玉兰公馆认筹报价较之前下调50万元，降幅约为5%。
由此可见，市场降价压力初现。而针对市场上传出名宅降价是真降还是假摔的疑问，上海中原地产项目1部总经理唐振东就表示，今年的市场相对于2013年的过热成交回归理性，市场成交量处在不及2013年下半年的高峰值，而略好于2013年上半年的水平。
8月或将是个关键点
值得注意的是，在名宅“接地气”的同时，不少刚需盘也以低于预期的价格开盘入市。金山新城某刚需楼盘售楼处人员称，此次推出112套公寓房源，均价1.25万元/平方米，“销售率约为30%”。两个新开的中高端楼盘成交还算好些，浦东某中高端楼盘推出90套大平层房源，均价4万多元/平方米。据了解，此次系楼盘首次开盘，卖掉60多套。
闵行某新入市楼盘相关负责人称，此次推出130套大平层房源，均价5.5万元/平方米，“开盘当天卖掉60套，主要是前期积累的客户。”
在成交仍旧不理想的市场情况下，刚需楼盘降价现象还是以局部个案为主。唐振东表示，目前除上海以外，二三四线城市房地产市场都不理想，只有在上海的项目，才能是房企获得高额利润的保障，因此我预计这轮的上海楼盘降价，更像是房企自身的一次资产大盘整，对于部分价格过高、未来价值空间有限的项目，可能会主动降价走量。而对于部分区位较好、发展潜力较大的楼盘，可能维持原价甚至小幅涨价。
目前整个市场下行，库存激增，销售受压，土地市场转冷，房企资金显现困难，加上半年来降价中夹杂着救市的声音，茫然的情绪不断泛起也是在所难免。唐振东解释道，进入6月，由于一些房企追求上半年年报，价格还会出现下降的预期。
“至于房价下降相对集中的时间，我认为可能出现在8月份前后，主要是因为一般房企集中回笼资金的时间在9、10月份，但今年成交这么差，可能会提前。”唐振东指出。
此外，对于日前实行的央行“定向降准”的举措，唐振东也表示，此种“微刺激”对楼市并无直接关系，“未来房企还是应该自救，比如在价格策略、推广策略上多做一些动作，反而能起到意想不到的效果。而对于购房者来说，目前也不失为一个入市的好时机。”
名宅是真降还是假摔？
答：目前名宅降价，我认为大部分是真的，主要是从2013年开始，由于限购令和房产税的严格执行，上海高端市场整体容量变得非常有限，而对于豪宅项目而言，一方面资金积压比较大，开发商财务成本比较高，一方面降价是唯一能有效加快去化速度的促销举措。譬如金大元御珑公馆的六折甩卖。
名宅降价风波背后的秘密？
答：其实造成现在所谓降价风波的还有一个比较隐秘的因素，就是预定6月开始实施的《不动产登记条例》，首先影响的是高端名宅市场客群，预计条例的实施，将会使很多拥有灰色收入以及不愿意公开房产信息的买家，对购买名宅望而却步。而不动产登记之后，就是房产税的正式实施，可能会开征高额的持有税，这一点也会使有投资意向或持有多套房的买家产生犹豫。因此预计2014年的名宅市场成交量会进一步缩小，竞争会进一步激烈。
名宅2014年路在何方？
答：2014年，上海名宅市场将受到限购和不动产登记的双重压迫，房产税推出可能性不大，但威慑力仍将震慑市场。买方市场容量进一步缩小，名宅必须严格控制总价，如果要快速走量，产品总价不宜超过1200万元。同时，名宅范畴不再限于市中心，而是在大虹桥、自贸试验区、迪士尼、世博区、滨江沿线等全面开花，竞争将更加趋向激烈，因此建议投资开发不宜盲目复制高端，而应多走亲民路线。
之前中高端项目降过价
接下来刚需市场会降价吗？
幅度和范围又有多少？
答：如果6月成交仍旧不理想，刚需市场出现降价是必然的，一是因为刚需盘能快速走量，房企如果资金遇到问题，首先想到的就是利用刚需盘回笼资金；二是对于一些上半年业绩不理想的上市公司来讲，因为要出上半年年报，所以采取以量换价的情况也会增多。不过，我认为6月之后的刚需楼盘降价现象还是以局部个案为主，不会成为普遍现象，降价幅度也不会太大，可能在5%~10%幅度之间。
哪些区域或者什么样的项目
值得刚需人群关注？
答：刚需置业者应该多关注一些配套较成熟或者有良好发展前景的城市远郊板块。比如嘉定的南翔和嘉定新城板块、松江的九亭和松江新城板块，奉贤的南桥新城板块，还有昆山（楼盘）花桥板块等，这些都是高性价比楼盘的聚集地。至于具体项目，像长江实业在南翔开发的湖畔天下，信达银泰置业在松江新城开发的信达蓝爵，昆山花桥的万科mixtown都是很值得一看的品质楼盘。
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