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东莞樟木头三宗商地流拍 商业消费水平不被看好

https://www.biud.com.cn 2014年06月12日11:13 家居装修知识网  

  6月9日,位于樟木头镇樟罗社区的三宗商住商业用地流拍,占地面积65687.7㎡,编号分别是2014WG030、2014WG031、2014WG032,折合初始楼面地价分别是1802元/㎡、1801元/㎡、2100元/㎡,比樟木头2011年同区域拍卖地块单价高800元/㎡,整体楼面地价处于樟木头的中上游水平。

  业内人士分析,初始地价高是三宗地流拍的主要原因,另樟木头商业消化量有限,体量较大的商业项目存在一定的潜在开发风险,开发商拿地谨慎,或难重现“小香港”的神话。

  地块

  商业用地体量较大

  三宗地块是由两宗小于1万㎡占地的商住地和一宗5.6万㎡的商业用地构成,重点部分在于商业用地。其余两宗地块占地合计不足1万㎡,占地规模小,不利于后期项目的规划布局。

  尽管地块位于樟木头镇中心区,已开发万豪花园、帝景花园、翠湖花园等项目,也有新城市广场、南城广场、龙仙公园、滨河公园等休闲配套,居住和商业氛围相对成熟。但5.6万㎡的商业用地,建筑面积达到13万㎡,如此大的商业体量让人产生一丝的担忧情绪。

  探因

  商业消费水平不被看好

  对于三块地的流拍,东莞中原地产研究人员认为,首先樟木头2013年GDP总产值为71亿元,排名东莞全市26名。放眼全市,樟木头的经济发展并不发达。其二,樟木头仅有13万左右的常住人口,2012年全镇社会消费品零售总额为41亿元,不足南城的一半,也不足虎门的三分之一,反映樟木头的商业发展欠缺成熟,商业消化力有限。其三,2013年除了樟木头由于长虹百荟花园的拉动,全镇全年的商铺签约量为2.28万㎡,而其余年份的消化量都不足1万㎡。而目前樟木头的商铺均价为13000元/㎡,2100元/㎡的楼面地价存在一定的溢价空间,但是体量较大的商业项目更考验后期的开发运营,存在一定的潜在开发风险,开发商不敢贸然拿下地块。

  对此,东莞房地产协会秘书长陈骏良介绍,发眼全市,樟木头处于“尴尬”地位,商业的消费水平有限,距离深圳较远,地理位置稍逊于凤岗、塘厦等临深镇区,所以开发商在樟木头拿地较为谨慎,另开发商拿地主要看地块的综合素质。

  延伸

  专家:激活樟木头楼市需引进品牌房企

  早些年,大量的香港企业在樟木头的发展,掀起了“港人置业”的热潮。然而香港金融风暴来袭,随着港企的撤离、港人物业的转手,樟木头楼市的客户结构发生了巨大的变化,整个城市消费力在下降,楼市需求在缩水。

  据瑞峰置业市场研究部总监李毅分析,当地产业的转型升级以及高附加值产业的进入,楼市客户结构的调整,后续樟木头楼市会从阵痛中走出,但是难再现“港人置业潮”。

  业内人士分析认为,樟木头现有房产包含港人转手房产存量饱和,相当长的时间以来,樟木头市场的整体交投活跃度也在降低。

  合富辉煌市场研究部副总监李兴旺认为,现今樟木头楼市整体趋向饱和状态,由于其楼市发展缺乏品牌房企的烘托显得水平参差,保利的进驻能够提升其水平。如果要改善樟木头的现状,引进品牌房企是关键点,另完善城市配套建设、城市的环境也必不可少。

  东莞中原研究人员表示,从去年年底以来,东莞楼市成交一直处于低位徘徊,市场尚未走出调整期。传统旺季的5月并未能如期而至,买卖双方的博弈周期在延长。低迷的市场环境更是增加开发商对楼市前景的担忧,拿地意愿大大下降。淡市下开发商项目出货乏力,资金回笼缓慢,与此同时银行贷款利率的高企,通过海外融资的成本提升,加剧了开发商的资金困局。在这资金链紧张、楼市低迷的环境下,开发商的市场预期改变,当前的重心在于去库存回笼资金,无暇顾及土地市场。市场存在多种变数,诸多不确定因素增加,让即使有资金实力、有快速扩张意愿的开发商也会谨慎入市。

  南方日报记者 郝金朋

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