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万科实行合伙人制加速房地产股权变革

https://www.biud.com.cn 2014年06月10日16:01 家居装修知识网

6月3日晚间，万科（房价户型二手房租房）公告称，代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业，继续购买万科A股股份61842312股。至此，盈安合伙以12.45亿元连续四次购入万科股票，累计持股1.34%，成为万科A股第二大股东，这与第一大股东华润持股15%仍有一定距离。

在绿城和融创股权交易余温尚未褪去之时，万科合伙人制度又成为另一桩为业界论道的股权变更事件，而这次并不是外人收购股权占领公司主导权，而是自家人购买股票与公司共进退，并反转A股地产板块长期的股价低迷的信心。

正如近期，兰德咨询总裁宋延庆接到了一项新的客户委托，帮助某央企背景的房地产企业持几十亿资金在市场上寻找可被并购的企业。从今年惨遭举牌的金地（房价户型二手房租房）、变更第一大股东的融绿事件，以及不乏中小型房企将股权或项目转让他人，可以看到，股东之间、房企之间之间的博弈与较量愈加激烈，2014年房企股权结构将频繁更迭。

房地产市场多变股权与权利的平衡点

2014年房企资金链开始绷紧，而仅北京市场今年5月住宅库存就达到了7.5万套，仅“万保招金”四大地产巨头上半年存货合计就达到2845亿元，这对其未来资金状况也构成威胁。目前，多家房企挂牌转让股权，在北京产权交易所、上海联合交易所官网等各大产权交易所网站均可看到类属于房地产行业的股权及项目正在挂牌出让，甚至有出让100%股权的房企。

为实现高周转，在银根紧缩、库存高压之时，上市房企想通过股市融资变得难上加难，被低估的地产股只有自救。在万科的时间轴里，可以看到，早在2006年，万科就曾推出过限制性股票激励计划，随后推出期权激励计划，但并没有达到理想效果。时至2014年4月23日，万科合伙人创始大会召开，两天后深圳盈安财务顾问企业（有限合伙）成立，其中包括郁亮在内的全部8名董事、监事、高级管理人员。后取得工商登记核准，出资额为14.1亿元，其基础是在2010年推出的经济利润奖金计划。

郁亮表示，过去万科是职业经理人制度，职业经理人和股东是打工关系，依靠职业精神对股东负责。但从小米等一些企业的经验来看，合伙人制度可能是一种更好的利益共享机制，对股东负责就是对自己负责，力求十年内可以打造出200个亿万富翁。

业内人士认为，合伙人制度是利于职业经理人的一个举措，房企目前对于高管争夺激烈，万科合伙人制度提升了职业经理人的待遇，防止了高层人才的流失。某投行人士认为，企业制度本身无所谓孰优孰劣，合伙人制度是万科根据自己面临的实际情况设计的。在B股转H股之时，万科面临再上一个台阶需要将职业经理人捆绑在一起。

回首绿地以及华远，均属于事业合伙人前身员工持股。绿地自1997年改制，职工持股成为重要股东，后因绿地欲借壳A股上市，接近1100个拥有股权的员工拆分为32个小有限合伙形式，由43人组成的上海格林兰投资将成为最大单一控股股东。而华远自1993年进行了股份制改造，后设立认股计划，成立员工持股会，是任志强激励员工的举措，华远地产虽仍未成为百亿房企，但是净利润率和员工福利却占据业界榜首。目前，如碧桂园、世联行业也已推出与经营管理人员奖励挂钩股权机制。

近期，从金科辞职的李战洪目前确认已加入新鸥鹏集团，吸引他来此的即是新鸥鹏的合伙人制度，“这个机制是一个趋势，这是一种开放的机制。”李战洪如此评价新鸥鹏的合伙人机制。这或预示着地产界新的变革，下一轮房企需要在股权与权力中寻找令经理人满意的平衡点。

房企加固股权管理抵抗危险野蛮人

2014年，房企纷纷陷入资金链问题，而房地产大哥万科也没有保持其房价稳固，在北京、广州、杭州、重庆万科纷纷加入降价行列。除了降价获取现金，从前期的小股操盘、轻资产到如今的事业合伙人制度，万科合伙人并不仅仅力求争取第一大股东，这些所有的举措都为万科转型以及抵御外界“野蛮人”增加安全砝码。

作为一家股权高度分散，年销售额超过1700亿元，未来将冲击2000亿元级的全球房地产龙头，困扰万科的不会再是能否能保住蝉联多年的行业第一地位，而是保证企业的稳定增长，20年前的“君万之争”仍让万科心有余悸。

今年以来，险资投资收益率连续下降，监管层酝酿对险资投资领域和范围进一步松绑，刺激险资入局房地产领域的步伐明显加快，致使金地、金融街（价格动态户型图论坛）等地产公司纷纷遭遇“野蛮人”入侵，生命人寿、安邦保险（放心保）等险资成为举牌的主角。其实，险资入股上市房企早有先例，华侨城（价格动态户型图论坛）、远洋地产、佳兆业集团等房企均现险资身影。

亿翰智库在报告中写道，“我们认为甚至不排除万保招（万科、保利、招商）等优秀龙头公司存在继续被举牌的可能。”亿翰智库认为，大股东持股低于50%的上市房企更有可能被举牌，如果将目标进一步集中，则大股东持股低于30%的房企最具吸引力，而这恰恰是房企最担心的“篡权”。

险资可以成为房地产行业的假想敌，也可能成为它的救星。睿信致成管理咨询公司合伙人薛迥文说，之所以有如此多的保险资金纷纷进入房地产领域，是因为上市房企目前股价非常低，吸引了保险公司。同样，房地产基金能吸引保险资金的参与，也是因为能给其带来更高的回报率。某位业内人士也认为，所有力量之间必然有博弈，这在任何一家企业都是存在的，万科的发展到现在的规模是万科整个团队的功劳，但房企并不该拒绝股份持有方的意见，共赢才是大家共同的想法，做好防御工作再吸引险资成为上上策。

分析万科的股权可以发现，合伙人加入后如果实现10%的股权份额，加上华润与刘元生的股份后，成为“10+15+1”的股权结构，三者共持万科A股约有26%的股权，仍然低于30%的安全线，不可忽略的一个事实是，华润也曾想并购万科，来打造地产航母，而华润也表示未来不排除增持的可能。目前6月10日收盘时，万科A股仍然看涨，也有分析师称，未来除非买入超过15%成为第一大股东，才会被称为野蛮人，而如果不想争做第一大股东，拥有现金才是野蛮人，百亿收购万科15%股份但也需要考虑B转H股后的股本构成。

万科合伙人模式可借鉴股权多元化需谨慎

万科集团总裁郁亮近日表示，虽然中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束，但进入“白银时代”的房地产行业依旧前景可期，万科也学习互联网思维改造自身，特别是跟互联网学来了更符合商业逻辑的合伙人管理制度。

早在2013年10月31日，郁亮带领万科高管们奔赴阿里巴巴总部学习互联网及其合伙人制度。业内人士对万科学习阿里巴巴“同股同权”的合伙人制度，更相信万科的独创性，若万科模式成功，其他房企也需根据自身股权结构进行借鉴并创造性的升级。

事实上，合伙人制度也曾让阿里巴巴无缘港交所上市，对于万科，合伙人制度仍有一段路程要走。据了解，万科的合伙人制度仍在试行阶段，仍有许多条件约束，如高管购买有下限，雇员购买有上限，完成兑付的期间内不允许职工离职等，而目前盈安合伙的合伙人一般为集团董事会成员、监事以及高管和地方公司高管，总部及地方一定级别以上的雇员，而万科拥有3.5万庞大的职工人数，未来10%的占股比例是否会辐射更多员工仍是未知数。

“随着企业规模的不断扩大，我觉得在房地产企业中，股权多元化是趋势。”远洋地产董事局主席李明曾说道，“无论是民营企业还是国有企业，在这十年的发展周期中，一股独大的企业发展都快不了，因为治理结构不具有快速发展的基因。”从近期中国房企最大的股权交易即融创收购绿城股权来看，融创与九龙仓并列成为第一大股东实现股权制衡，股权多元化的同时也必须要考虑权利的问题。

正如郁亮口中的“我们要掌握自己的命运”。万科人正在改变，管理层正在试图从产权制度上夯实自己对公司的掌控，而未来，还会有哪些房企像万科一样掌握自己的命运，或者像光耀一样倒下去。万科合伙人制正向房地产企业发出警示，自己人手握股权才能握住命运大权，而现在到了王石和郁亮分辨清楚敌人和友人的时候了。

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