楼市走向不明 “面粉”贵过“面包”怎么卖？
■新快报记者 陈齐
楼市走向不明，降价潮此起彼伏，暗流涌动的市场下，曾经风光无限的地王们如何开发、如何上市成为难题。据悉，近两年来，广州诞生的地王项目超过10个，按照开发周期，绝大部分地王都将在今明两年开盘，但按照拿地时“面粉贵过面包”的楼面地价，如果跟同区域项目卖一样的价格，不少地王项目几乎没有盈利空间，甚至可能出现亏损。业内人士表示，部分拿了地王的企业将面临生死劫。
市道低迷，昔日地王首当其冲
作为曾经的全国总价地王，广州亚运城近期突然降价。从5月30日“端午节”假期的前一天开始，山海湾就突然降价卖楼，推出一口价单位，楼盘东面最开阔的望江单位一口价12500元/平方米，比2010年开卖时的1.8万-2万元/平方米的价格低了5500-7500元/平方米。该盘最便宜的单位楼价仅9800元/平方米，已跌破万元大关。
中原地产研究部统计数据显示：2013年下半年来，在全国40个一二线城市合计出现了总价及单价地王60宗。其中一线城市地王数量超过30宗，以此将地价推向新的高度。然而，在市场日渐低迷的形势下，曾经的地王项目们普遍日子都不太好过。
2013年5月，越秀地产以楼面地价34590元/平方米的天价拿下南洲路的广州新地王。而当时南洲路周边成熟大盘均价为2.5万-3万元/平方米，楼面地价大幅领先区域房价，面粉贵过面包的现象一时引发激烈争论。
据了解，从2012年到2013年，广州已有超过10个的总价、单价以及区域地王，而这些项目目前普遍尚未上市。从价格上来看，这些地王的楼面地价已接近甚至超过同区域的一手楼价，在楼价走势不如预期的情况下，其上市销售的难度不言而喻。
手握地王，房企或“丢卒保车”过冬
不可否认，在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内确实令这些“地王”尚未开建便已“被破发”或难以以盈利方式推盘入市。那么，从具体操盘策略而言，“地王”企业如何应对当前持续银行信贷紧缩的压力？怎样才可以立于不败之地？同策咨询研究部总监张宏伟认为：首先，“地王”企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、“地王”顶级豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“丢卒保车”策略。“地王”企业既要解决当前销售业绩的问题，又要谋求市场份额及长远发展。
在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。这些“防守类”产品需要博弈调控的周期及调控政策的时效性，要适度拉长项目的开发周期。伴随着项目开发周期的拉长，以项目本身土地的升值及房价的上涨来对冲项目当前销售相对亏损的状态。如果把控的好，这些产品反而可以为企业赢得一些溢价的收益，也为企业发展带来峰回路转的效应。
从今年部分全国性企业的布局策略调整也可以看出，尽管市场交易量普遍下滑，企业多数项目销售不良好，但是各个房企开始以个别项目突围市场，开始大幅降价回笼资金，以此来保全或优化公司在全国的整体布局的稳定性。比如九龙仓在杭州、常州市场的大幅降价行为等。
对于手握“地王”的开发商来所说，如何确保拥有充裕的资金流支撑“地王”继续生存成为一大难题。张宏伟就建议，开发商如采用合作开发模式，使市场资源优化配置，“地王”风险也可规避。郭广昌接盘上海证大外滩国际金融服务中心“地王”楼盘，复星持有50%股权，兄弟公司之间通过股份的变更共同维系“地王”楼盘的继续开发便是一个合作开发的典型案例。通过合作拿地或合作开发，在楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”，“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。
专家分析
四类“地王”企业面临抉择
同策咨询研究部总监张宏伟认为，作为发展与扩张的战略，不少房企尤其是大型房企始终没有停止逆势扩张，甚至在市场火热期仍然比较激进拿地，制造“地王”。但是，也正是由于这些房企的永无止境的市场扩张战略导致开发企业在持续拿地、采购、开发、销售过程中需要更多的资金。因此，当企业的扩张的盲动性与2014年银行信贷紧缩相遇时，企业的资金面需求与市场流动性趋紧的矛盾就日益突出。在这样的市场环境下，从企业的层面就表现出了资金链危机的问题。
截至目前，广州、宁波、南京、神木等地已经出现中小房企倒闭破产的现象，甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收购股权，面临转折点。
张宏伟认为，在银行信贷紧缩的市场背景下，标榜“高溢价”的企业、拿地激进型企业、过度依赖民间资本的企业、没有战略规划与风险控制标准的企业等这四类拿过“地王”企业受影响比较大，正在面临生与死的抉择，极有可能目前已经面临资金链断裂或债务违约的风险。
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广州曾有多幅地王被退地或“晒太阳”
每到楼市波动的时候，被以高价拿回的地王们就首当其冲地受到冲击。事实上，在2007年到2009年间，广州楼市陷入低谷，其间产生的不少地王都曾命运坎坷，更曾出现2007年拍出的27宗地王就有24宗在2009年还在“晒太阳”的尴尬现象，另外，其间还有多宗地王因各种原因退地或是被政府强行收回。
早在2007年末，经过45轮激烈竞拍,金地集团曾以15.9亿元的天价拿下了番禺中心城区南区4-2地块,折合楼面地价高达6230元/平方米,成为当时的番禺“地王”。时隔不久，该地块附近推出限价地,销售限价仅为5500元/平方米,价格比金地项目的地价还便宜。紧接着，楼市转淡,“地王”一下变成了烫手山芋。金地番禺地王最终因土地交付原因,依照相关的程序已解除原合同,已缴纳的3亿元地价款也被退回，相关部门仅收回土地，未对开发商再作处罚。
2008年1月，恒大地产集团以高出底价八倍的41亿元竞得广州绢麻厂地块，成为天河“地王”，但该地块最终被恒大退地告终。
2009年8月，广州就曾没收了2007年地王中莱投资的8000万元保证金并收回土地，原因就是中莱投资不能按时缴清地价款。该地块最终又被重新出让，被雅居乐再度以区域地王的价格拿下开发了雅居乐富春山居。
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