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广州楼市成交淡 部分业主小幅让价

https://www.biud.com.cn 2014年06月06日12:11 家居装修知识网  

  业内一般认为二手楼月成交低于3000套意味着进入“冰点”期

  “珠江新城豪宅降价百万元还是没人买”,近日一手楼市转冷,掀起降价风,二手市场也越见低迷,不少区域成交量迅速下滑,但市区放盘业主仍心态强硬,主动调价的不多,二手楼市是否进入了“有价无市”的时代?对此,业内人士表示,对于二手楼市状态的判断,业内是有一定标准的,月成交宗数低于3000套就意味着二手楼市进入“冰点”期,目前二手市场是很低迷,但还没有达到冰点。但预计近期限购等政策没有调整的可能,市场缺乏成交动力,进入6月以后这个“冰点”期很快或会到来,二手楼市也将跨入“有价无市”时代。

  专题文/图:

  记者刘丽琴

  市场现状:

  成交淡 部分业主小幅让价

  目前,二手市场是一种什么状态呢?合富房地产经济研究院院长龙斌表示,自2014年以来,广州二手楼市一直较淡静,主要受整体经济等宏观大环境、楼价始终高企、买家支付瓶颈、“穗六条”、限购限贷以及房贷收紧等因素的持续综合影响,加上4月至“五一”期间外围新盘促销对买家也有较明显的分流。

  目前,业主心态大致平稳,大部分叫价坚挺,议价空间不大,部分转售为租。不过,小部分业主小幅回调叫价,高位出货意愿增强,如急于“卖一买一”、个别贵价和大面积单位、要求一次性付款的业主等。也有个别物业较多的业主,小幅降价出货,以优化资产理财结构。

  据悉,小幅下调放盘价的单位,既有天河、越秀、海珠、荔湾等市区核心地段的物业,也有番禺、花都、白云等外围及近郊区域成熟地段的较优质单位。这与过往地段稍偏的物业率先让价有所不同。中原地产市场部主任黄燕飞表示,从价格来看,目前二手楼价处于一个新高位,但她不认为二手楼市进入“有价无市”的阶段。她表示,有价无市是价格过高买家买不起楼,而现实的情况是,广州住宅限购,很多人有钱却没资格买房,有资格买房的都以“刚需”人群为主,购买力有限。从房管局公布的数据看,2014年前4个月二手住宅网签面积月均是44.44万平方米,虽然低于2013年的月均签约量63.81万平方米,但高于2008年和2012年月均网签面积,2008年成交量过低是受全球金融风暴影响,而目前成交量低则是受限购影响,若放开限购,成交量可能会大增。

  黄燕飞还表示,近期中原地产二手住宅成交量偏低,主要受公司主攻一二手联动销售的影响。广州中原第一季和4月份均创出高业绩,可见市场上还是有充足的购买力。

  成交特点:

  月成交四五千套 “刚需”仍在出手

  满堂红市场部高级经理周峰表示,目前二手楼市确实比较低迷,过去两个月郊区都出现了降价现象,番禺、花都比春节期间的价格下降了7%~8%左右,黄埔下降了4%左右,但目前还没有达到有价无市的“冰点”状态。

  从成交数据来看,今年1~4月,广州二手楼月成交宗数在4000~5000套左右,4月成交5127宗,距离“冰点”尚有距离。如果楼市进入冰点期,意味着“刚需”客也不愿入市了。目前市场上仍有不少买家愿意入市,主要是想买房结婚的“刚需”一族和为孩子读书寻觅学位房的家长,而想寻找更舒适住宅的换房客则处于观望状态,尤其是总价千万级的豪宅,买家对市场降价预期大,基本不愿入市。

  后市预测:

  08、12年冰点期持续了三四个月

  周峰告诉记者,上次出现“冰点”状态是2012年,2012年1~3月二手楼市月成交宗数基本在2200宗左右,直到政府出台不少“救市”政策,比如两次降息贷款利率优惠等,到了2012年下半年市场成交才慢慢恢复正常。

  黄燕飞表示,广州二手楼市成交量处于较低位的2008年,受金融风暴影响,全年均处于较低成交量,月均成交量约为37.7万平方米。但2009年政府开始救市,推出稳定楼市措施,从贷款、税费优惠等方面进行扶持,2009年楼市成交量回弹,全年月均成交近80万平方米。但自2010年年末以来,以限购限贷为核心的调控开始造成楼市低迷,2010~2012年,每年成交量都在逐渐下滑,不过2012年以一波降价潮击碎楼市寒冬,住宅市场随后稳步升温,二手住宅成交量从当年年底开始活跃,但2012年二手住宅月均网签量仅约41万平方米,仍是处于近三年的低位。

  对于后市,周峰表示,不太看好,现在已经明显由卖方市场转变为买房市场,尽管市区价格仍然比较坚挺,放售的业主心态也比较强硬,但成交量还会继续下滑,而且短期内也看不到有“救市”政策出来的可能,预计进入6月后“冰点”就会到来。根据2008年、2012年二手楼市“冰点”期基本维持了三四个月的状态,而结束冰点期皆是因为出台了“救市”政策,接下来的三四个月市场很可能又将进入“冰点”期,至于后市走向如何,则要看政策方面是否会有所调整了。

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