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房地产业营改增“对开发商影响不大”

https://www.biud.com.cn 2014年06月04日11:46 家居装修知识网  

  根据《经济参考报》报道,目前财税部门已经开始着手对房地产业进行“营改增”调研,房地产业营业税改缴增值税后,税率很有可能为11%。

  报道指出,今年3、4月间,万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已经将调研材料交给相关财税部门。记者致电该批房企,得到的回答均为没有听到相关消息,中粮地产(000031)相关负责人称,他们未收到财税部门的调研要求。

  目前,房地产业营业税率是5%,房地产业营业税改缴增值税后,税率或达11%。浙江省浙报传媒(600633)地产研究院院长丁建刚对此的解读是,因为建筑业的税率在财税2011110号文中规定的是11%,因此人们这样推导和猜测房地产“营改增”后的税率。

  在税率调整,房地产开发商的盈利将受影响的舆论声中,早报记者从多位开发商和分析师处获悉,房地产业如果进行“营改增”,对开发商影响不大。

  利好利润率低的中小房企

  营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对销售货物或提供加工、修理修配 劳务以及进口货物的单位和个人,就其实现的增值额征收的一种税。目前,增值税是国际上比较流行的税种,也是税收改革的方向。

  “通俗点说,营业税是按营业额交的,而增值税是减去成本后交的。”中房信分析师薛建雄提到,根据以前的市场环境来看,土地开发成本占房价非常大的比率,“营改增”后,利润高的房企就会多交税,而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企,其实是利好的。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉早报记者,增值税的效应对于供应链条复杂的产业有比较大的影响,而房地产涉及的环节比较多。

  严跃进表示,此前征收营业税,往往使得产品重复计税。同时,部分房企在营业额上做文章,变现逃税。通过增值税,能够使房地产开发、销售的各个纳税环节清晰,也可以体现公平性。换言之,一些开发节奏快的房企涉及的开发环节比较少,“营改增”将利好税务结构的优化,并使得此类房企体现出竞争优势。

  目前的综合税率已达11%

  多位开发商的反应也是“影响不大”。某开发商表示,“现在政府对营业税、土地增值税、土地使用税等的征收,总计已经达到11%左右。如果房地产"营改增"之后,税率定为11%,所缴纳的数额和现在比,不会相差太多。”

  严跃进则表示,增值税的税率确实比营业税的税率高,主要影响的是销售回款和净利率,总体上会加大房地产企业的税务负担。除非在实际操作过程中能够抵扣比较大的进项税额,但其预计抵扣税额不会太大。

  进项税额是指,纳税人购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值税税额。因此,进项税额的大小直接关系到纳税额的多少。

  德佑地产研究总监陆骑麟表示,“开发商在开发过程中,存在大量的"费",并非"税",而且每个地方征收的费用也不一样,因此我们不能统一地看待此项政策对开发商的影响。”

  薛建雄指出,目前中国房地产财务管理还比较弱,“营改增”的改革估计还得过几年才推进得了。

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