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专访:董藩我们应该转变思维方式看待房产市场

https://www.biud.com.cn 2011年07月14日14:40 家居装修知识网

北京师范大学房地产研究中心教授、博士生导师董藩

　　【编者按】董藩，民革中央委员会委员，国家审计署特约审计员，建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任，北京师范大学管理学院博士生导师。2010年12月5日，董藩先生应邀来沈，担任“2010中国（沈阳）通货膨胀下投资策略高峰论坛”主讲嘉宾。在高峰论坛后，董藩先生接受了搜狐家居的专访。

　　【搜狐家居】您在刚才的演讲中提到，在通货膨胀下最佳的投资方式是选择投资房产。但是现在对一部分人来说对购房还是有一定困难的，您是怎样看待这一现象的呢？

　　【董藩】首先这个理念是错的，它不符合经济学规律。因为房产这个产品，它的定价一般不会低于GDP的增长速度，或者说不会低于平均收入增长速度。那么平均收入增长速度是多少呢？2007年我国城市收入平均增长了13%，如果房价也按照这个增长速度的话，意味着当你的收入达到平均增长了13%的水平的话，可能渐渐就会被甩出市场，你的购买力是比较弱的，这是它本身的规律。所有的产品中大部分是随着生产的越来越多，价格就会越来越便宜。但是房子不是，房产因为受到供应的管制，所以它的特点是生产的越来越多，价格反而越来越贵。所以在这个市场上运营的基本结果是一定要有很多人买不起房子，这是它的正常规律。最发达的美国，有1/3的人口没有自己的房子，要租政府的房子或者是私人的房子。在欧洲，有40%-60%的人是没有自己的房产的，所以这是全世界共有的现象，是一个共有的规律。所以我不认为是我们的房产市场有问题，而是我们的思维上有问题。

　　【搜狐家居】房产业其实是一个辐射面很大的行业，对于房产对其他行业的影响您是怎样看待的呢？

　　【董藩】房地产业对其他行业的影响是相当大的，通过前向关联，后巷关联和侧向关联把大部分产业都关联起来。大的行业比如说建筑业，它是房地产业的乙方。如果房地产业停止了，建筑业就麻烦了。我们有4000万的农民工，他们是我们的阶级兄弟，我们不管他们吃饭是不行的，那么我们背后还有什么呢？还有钢材、水泥这些大的行业。钢材、水泥的50%以上，玻璃的70%以上都用在了工地上。这两个行业有1000万的就业人口。再加上刚才我们说到的建筑业，一共就有5000万的就业人口，这个数字是非常大的。另外还有很多行业与房产有相关，比如说2008年的盐业亏损。为什么打压房地产业，盐业会亏损呢？因为盐业除了生产食用盐以外还生产化工原料。这种化工原料有一部分要提炼出来去生产玻璃，生产PPC管。这些是要属于建筑材料。而当房产受到打压，建材不消耗的话，作为辅料的盐业就受到了影响，所以盐业就亏损了。这告诉我们什么呢？房地产业看起来是一条线，实际上拽起来就是一个渔网。所以房地产业的稳定发展对各行业的发展都是很必要的。

　　【搜狐家居】现在“以租养房”已经是一个很常见的现象，也是一种理财的方式，对此您是怎样看待的呢？

　　【董藩】这个是很正常的，全世界都是通行的，很多人买了房子之后都会出租。但是目前在中国靠租金买房可能不行，因为这样恰恰是帮助了低收入阶层，因为他们的租金很便宜。一般房子的租金是房价的2%-3%，而利息是5%-6%，所以理论上来讲他必须有其他的途径来偿还这个贷款才行。但是在发达国家看房价与租金差不多是相抵的。有人说这里面是不是说明房地产有泡沫？其实不是这样，这里面有几个原因。我们在衡量房价的时候有几个问题，全国的平均房价我们只看到了开发商生产的部分。其实房价还包括什么呢？还包括另外一部分，比如说单位的房价，农村的房价等。如果将这些全部算进去的话，可能房价就不是今天的价格了。

　　【搜狐家居】感谢董老师接受搜狐家居的专访，谢谢您。