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烟台扩城“超速” 产城一体化不足致楼市高库存

https://www.biud.com.cn 2014年05月27日09:01 家居装修知识网  

  每经记者 王杰 发自烟台

  烟台,地处山东半岛东部,海岸线长达909千米,有岛屿63个。是中国首批14个沿海开放城市之一,中国十大最美丽城市之一,被誉为“山海仙市”。同时也是国际葡萄酒城,联合国人居奖城市。

  这个适宜居住、养老与度假的城市,房地产形势却不容乐观。据克而瑞机构提供的数据显示,截至5月18日,烟台市商品住宅市场存量为729万平方米,去化周期为131周,超过30个月。

  山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,积压大量库存的城市,都寄希望于外来人口购房。但目前,烟台吸引大规模外地购房人群来此置业的能力不足,并且山东多个地区库存量也大。“一个城市人口增长也是有规律的,保持原有状态的一定增长比例,很少有剧烈增长或波动。”

  两区出现过量库存/

  具体到烟台市各区的库存数据,高新区的商品住宅存量为101万平方米,去化周期为43个月;牟平区的商品住宅存量为133万平方米,去化周期高达58个月。两区的库存量居全市六区前两位。

  烟台高新区成立于1990年,是国务院批准的国家高新技术产业开发区。烟台本地多位房地产业内人士表示,高新区属于新区,主要的产业还处于发展阶段,配套匮乏。但该区域的开发商为了快速跑量,可谓用尽心思。

  《每日经济新闻》记者在采访中了解到,高新区一个名为“容大东海岸”的项目,甚至推出了“购房以旧换新活动,旧房直接置换新房”的活动。

  该楼盘销售人员告诉记者,目前折后均价为6500元~6600元/平方米,开发商在芝罘区、莱山区有合作的中介,如果选择购买此楼盘,有旧房并有房产证的购房者,可以由中介先垫付新房房款,中介代卖旧房。

  三兴御海城项目,目前均价为4980元/平方米,推出了开发商代垫首付的活动。该楼盘销售人员表示,目前首付1万元就可购房,在交房时补齐首付就可以。

  一些品牌开发商也开始降价促销,高新区的中海紫御公馆,均价7500元/平方米,目前有团购活动,交2万元可享受九三折优惠。

  克而瑞烟台机构市场研究总监魏俊表示,高新区拥有烟台城市的一线海景资源,吸引诸多开发商在此拿地,但是产业配套并不理想,导致诸多购房者对此区域的认同度不高,大量库存集聚。

  牟平区也同样出现了库存过量的情况,开发商开始降价跑量。

  牟平区水漾花城的销售人员坦言,该区品质较好的房子,也就在5500元~5800元/平方米,户型一般的在4600元~4700元/平方米,今年比去年每平方米便宜了一、二百元。

  在置地前景顾问部总监吴海洋看来,牟平区属于经济比较落后的区域,并且距离主城区太远。2010年,龙湖在此拿地,炒热了区域价值,也带动了中小企业拿地。但当这批项目集中入市时,发现客群少之又少,龙湖的项目又消化了该区域高端养老的置业需求,中小地产商面临滞销。

  魏俊认为,牟平区的问题在于库存过大,但整体开发品质不高,购房者热情也不高。牟平区城中心主要是自住型客户,配套集中在城中心,生活配套还算完善,但是处于较低的档次。

  城市被疑“扩张过速”/

  业内人士认为,高新区与牟平区的高库存现状,与烟台市城市扩张过于迅速,导致开发量过大有关。

  2012年,烟台市第十二次党代会提出,中心城市规模扩大、形象变美。“未来烟台将大力增创统筹发展优势,继续大力提升中心城市辐射带动能力,在空间战略上坚持 ‘东拓、西联、南进、北展、中优’的方针,促进中心城市快速发展。”

  其中,东拓即呼应 “蓝区”建设,高起点、大力度规划发展东部高技术海洋经济新区,使之尽快形成规模、树起形象,带动中心城市向东拓展。

  公开资料显示,“东部新区”作为经济区范围包括烟台高新区、牟平区的经济开发区和养马岛等区域,莱山区和芝罘区的滨海区域以及保税港区,总面积近600平方公里,海岸线长约150公里。

  而房地产开发更是提前进入“快车道”。

  烟台市规划局2010年出台的《烟台市东部新区“十二五”发展规划方案》(规划期限:2011年至2015年)中提到,作为全国区域中心城市和山东省会城市群经济圈的核心城市,烟台近几年步入房地产市场的空前活跃期,随着国内品牌地产企业的纷纷进驻,东部新区以良好的区位优势、优越的投资环境成为地产开发的热门区域。

  但是,烟台市过大的开发量,让资本市场嗅到了风险。

  黄金湾投资集团董事长申威向《每日经济新闻》记者透露,烟台在两三年前就被列入投资范围之外。“烟台两年前就有项目来找我们(地产基金),当时就没有投,我们有(此区域)过度开发的担忧”。

  他表示,像烟台这类风险大的城市,看到的库存问题,实际上是整个城市开发供应量过大。“银根的收紧,对于开发商而言,是个严峻的考验,开发企业要提高自身综合能力,包括融资能力、拿地水平、营销水平以及产品差异化的理念。”

  旅游地产吸引力下降/

  据了解,目前,多个一线房企在烟台拿地,且开发的多为“巨无霸”项目。

  截至2013年底,万科在烟台共开发6个项目,金地和保利各有两个项目,中海有3个项目。招商地产也于同年11月斥资12.53亿元竞得开发区3宗地,开发高端商业、旅游、居住于一体的综合体。龙湖早在2010年时,就已经耗资49亿多元,获得了烟台市牟平区合计6300多亩的土地。

  据不完全统计,碧桂园、华润置地、越秀、中建、中南集团等多家大型房企均布局烟台。记者了解到,这些开发商的多个项目,均为“旅游度假”项目。

  2012年,YMG(烟台日报传媒集团)报道文章《烟台大力发展旅游地产 海岛海湾开发项目12个投资1336.8亿》称,2012年,是烟台旅游开发大发展之年。海岛海湾开发项目共有12个,总投资1336.8亿元,年度计划投资150.3亿元。

  理想很丰满,现实很骨感。旅游地产并不如想象中美好。

  日前,一个打着“海景房”名义销售的楼盘,被媒体曝光了。据烟台电视台报道,牟平区滨海路段养马岛西侧的东海城小区,在收了四、五百户业主的房款长达5年之久后,于2014年初,突然通知业主们房子不盖了。

  在海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路看来,烟台市政府和企业都希望利用旅游地产来导入新的客户。当地政府利用海景资源,对土地进行集中出让和开发,但房企更倾向于用旅游地产导入新的概念,利用现有资源做住宅开发。这并没有带来旅游内容的变更,也就很难形成旅游目的地。

  申威认为,山东全省境内都供应过大,客户选择的余地很多。并且我国的海岸线也很长,北有秦皇岛、南有海口、三亚,“海景房”概念就不新鲜了。

  “产城一体化”困境/

  在库存高企的同时,新开盘项目猛增,有限的消费力难以支撑巨大的消费体量。2013年烟台市国民经济和社会发展统计公报显示,全市房地产开发投资完成578.40亿元,比上年增长6.9%。

  李铁岗认为,烟台的城市资源很好,许多开发商看好这个城市,但政府开发显得有些失控,纯粹以发展房地产为目的,产业整体跟不上,造成了持续发展的动力不足以及库存量一直在增加。

  库存的高企,让烟台的一些中小地产商开始转让手头的项目。

  一家房产网站上 “近海地产商住项目转让”信息中标注,“现由于企业资金链紧张,诚意折本一口价一次性转让。”通过预留电话,记者联系到了该项目的联系人。

  上述联系人表示,目前已办理完土地出让手续142亩,其中在建9栋楼,项目的出让价格与购买者的付款方式有关。“也可以合作开发”,其还表示,项目所在区域,购房人群不多,房屋确实不好卖。但“项目定位为刚需盘,应该还是有市场的”。

  李铁岗表示,商品房的库存,正常来说是一年到一年半的去化周期,因为这是房地产开发的周期,这样能保持供需相对平衡。他认为,库存较大、去化周期较长的话,房企的资金成本太大。政府对市场判断不准,没有认真分析市场真正需求。“过快地批地与开工,是投资过热的现状。”

  上海易居研究院研究员严跃进分析称,库存的消化,只能期待于人口的大量导入,而人口的导入,更离不开产业的支撑。

  公开资料显示,烟台的产业结构,农业特色鲜明,有烟台苹果、烟台海参、龙口粉丝、莱阳梨等传统品牌,也是精品葡萄酒主产区。工业方面主要是机械、电子、食品、黄金、化工等传统制造业。另外,产业发展的重点还有服务业和旅游业。

  李铁岗认为,这些产业与房地产的关联度并不是很高,对库存的消耗并不会起到很大的作用。“旅游业主要体现在商业与服务业上,对酒店有拉动作用,但是对于商品住宅的库存拉动作用不大,因为商品住宅主要取决于本地常住人口。”

  “按照目前的去化速度,30个月以上的去化周期里面,包含了本地和外地的置业人群数量。”李铁岗说。

  申威认为,对于烟台来说,最重要的是产城一体化,产业是与城市共同发展的,没有产业,只有房地产,那肯定是不健康的。只有产业,才可以留住人,有人才有购房需求。

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