房地产拐点来临 供求趋于平衡洗牌即将开始
2014年上半年的种种迹象表明：房地产已经进入拐点，行业走向成熟。
在经过长达10年的供不应求后，房地产市场正逐步走向供求平衡。伴随着这一全新格局的开启，房地产行业也将迎来洗牌。未来10年，将会有数以万计的房地产企业被淘汰——除众多中小房企，管理不善、创新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。
但这并不是房地产时代的终结。相反，这是房地产进入健康有序发展的序曲。在此期间，能抓住机会逆势扩张的房企，将有机会成为下一个10年的房地产巨头。
供求趋于平衡
和众多或乐观或悲观的情绪不同的是，经中国房地产报的梳理，房地产行业的拐点并不意味着房地产行业调头向下，这一拐点仅意味着房地产行业走向成熟。
近日，融创中国正与宋卫平、夏一波及寿柏年磋商拟收购绿城中国已发行股本不超过30%的权益。加上早前兴润置业和光耀地产的资金的断裂等情况，房地产行业对市场的未来普遍信心不足的。
和以往房企遇到危机不同的是，当下整个房地产市场的境况已经有了实质的改变。
最大的改变当属供求的平衡。
在中国人民银行调查统计司的司长盛松成看来，供求关系将决定房地产行业的发展。
“影响房地产供给的因素主要有：房地产生产成本、生产技术水平、相关商品价格、生产要素的拥有量、生产者对未来的预期等。影响房地产需求的因素主要有：商品自身价格、替代品与互补品价格、消费者收入水平、消费者预期等。商品价格由商品供需关系决定。供大于求，价格下降；供小于求，价格上升；供求平衡，价格稳定。”时至今日，盛松成指出的这些因素，都在变化中趋于动态的平衡。
按照中信里昂测算，从2000年至今，空置房有1000万套。报告估计，未来两三年空置量还会以每年300万至400万套的速度增加，到2017年可能会是1800万套。
中国目前有2.8亿套住房，国家信息中心经济预测部主任祝宝良估计房屋空置仅为1000万套。而2013年，城市23岁以上人口1100万，大概需要住房500万套。城市化率需要700万套，而商品房的供应量接近1100万套。
祝宝良透露，2014年起，人口高峰过去后，23岁以上的适婚人口开始“每年下降二三百万人”。
基于上述数据，5月20日，祝宝良在国新办吹风会上称，目前“供给和需求基本平衡”的。
根据统计数据，中国城镇人口的人均居住面积已经超过30平方米。参考发达国家平均水平可知，中国人均居住面积已经接近发达国家水平，仍有发展空间，但粗放增长的时代已经过去。
一位近期信心不足的房企高管告诉中国房地产报记者，限购和反腐遏制了投资和投机的需求，成为当下房地产行业需求不足的原因之一。这一趋势短期内无法改观；即便接下来政策调整，由于新房的大量建成以及适婚人口的减少，基本可以认定，目前房地产行业已经基本处于供需平衡之中。
洗牌即将开始
从供不应求到供求基本平衡，房地产市场将逐渐成熟，也意味着房地产行业将面临洗牌。
如同电商的洗牌加剧标志着电商行业的成熟一样，房地产行业洗牌标志着房地产行业结束粗放式的发展，将进入综合素质的全面比拼时代。实力不济或竞争能力单一的房企正在陆续退场。但房企的洗牌并不意味着房地产行业的危机。
洗牌的根本原因是，房地产企业发展过于粗放。实际上，很多房企债台高筑，而资金仅够半年运作。一家大型房企负责人告诉中国房地产报记者，假如金融市场收紧，没有几家企业能够生存一年以上。
过去10年的蓬勃发展，导致大多数房地产企业自身过于脆弱。随着供不应求时代的结束，依靠垄断资源（土地）和供不应求的市场（买房者），获取高价资金然后卖房子的时代一去不复返了。大多数无法适应“红海”市场的房企必然会随之倒下。
这一点过去已经出现端倪。
2013年年底，北京市住建委注销了345家房地产开发商资质证书，宣告它们退出房地产的市场。据媒体报道，2012年也有近700家房地产开发企业被注销。两年多时间，总体数量减少了1000多家。
如果说过去只是名不见经传的小房企停摆的话，从绿城事件和光耀危机开始，房企将进入深度的整合期。
过去“黄金10年”是针对房地产从业者来说，而非房地产市场。有地就能赚钱的根源在于房地产市场刚刚兴起，供不应求而导致价格上涨。但是多轮的调控不仅没有解决供给，相反限制了供给（以及抑制需求），最终导致供不应求的局面雪上加霜。
未来可能会出现“白银10年”（指的是房地产市场，而不再是整个房地产企业），房地产市场或将进入健康有序的发展阶段。
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