商铺供应高潮杀到 选铺是个“技术活儿”

　　位于从化的商业地标“欣荣宏·国际商贸城”，成为填补板块空白的大型旗舰项目 图/发展商提供

　　很快，商铺的供应高峰即将杀到。

　　据统计，今年商铺新增供应量将达到54万平方米，为历年之最。目前，广州新开业或即将开业的商场接近20个，这意味着今年商铺的供应高潮即将杀到，投资客的选择将史无前例的丰富。

　　近年来，中国商业地产逆市生长，各地商业项目不断涌现，无论规模还是数量都争相攀升，而在住宅投资热逐渐褪去的当下，整个市场交投趋于沉寂僵持的时候，商铺的投资热却是日益增长。越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉认为，相对于去投资化的住宅市场而言，投资商用物业是正确的方向，不过值得注意的是，当前投资商铺更应该审慎甄别。而寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则总结出了买铺、租铺要“四多”：多看、多听、多问、多跑，这样才能选出更具有投资潜力、成长性更佳的商铺。

　　供应量达历年之最，以新生板块为主

　　截至2013年末，广州全市商场总存量约203万平方米，全年新竣工项目达29万平方米，新开业商场位于珠江新城、上下九和江南西等区域。而今年广州商场新增供应量为54万平方米，为历年之最。

　　目前，广州新开业或即将开业的大型商场达到20多个，供应板块更为分散，除了传统商圈旺区之外，原先商业欠发达的板块为今年供应的重点。比如白云金沙洲板块、番禺板块、增城板块、萝岗板块、从化板块、花都板块等，它们集体出现大多是为了“补课”，在这些住宅先行、商业后上的新生板块，大型商业的出现，是一个板块趋于成熟的标志。比如当前商用物业非常集中的新兴板块番禺就非常典型，近期有超过五个大型综合体入市：位于市桥的清河·永旺梦乐城，位于长隆的保利大都汇、奥园城市天地、长隆王博商业项目、番禺万达广场等。

　　商圈两极分化，热门路段躺着也赚钱

　　多数专家认为，对于去年一片红火的商业投资来说，今年将会相对理性并回稳。

　　据了解，今年第一季度，受电商冲击等因素持续影响，广州零售销售额增幅放缓，零售商在谨慎扩张的同时，开始选择撤离客流较少的商场，进驻客流量稳定的核心商圈，导致广州商铺平均空置率上升。而商圈商铺租金两极分化的现象也更为明显。有商圈持续空置租金下滑明显，而有的商圈则仍然保持高租金增长，租市上涨且一铺难求，这些路段的持有者可以说是不管世道怎么变化，“躺着也能赚钱”。

　　仲量联行研究部高级经理曾丽告诉记者，天河路、北京路、环市路等传统商圈的租金保持增长，有些热门路段甚至环比增长超过20%-30%，投资收益可谓是“躺着都赚钱”。而整体上来说，全市平均租金升至每平米每月478元，环比上升1.7%。在住宅投资僵持的情况下，整个商铺市场的景气指数还算不错。

　　新兴商圈可淘金，选铺是个技术活儿

　　与往年不同，今年在广州的商铺投资版图中，新兴板块是投资客非常关注的。由于传统商圈目前价位已经相当高，投资回报未必再如前几年一样可观，且投资门槛也越来越高。因此，不少中小型投资客将目光投注于目前有大量新增供应的、商业欠发达的板块。目前，这些板块也有不少商铺号称“填补空白”，且以较高的性价比吸引投资客的目光。

　　不过，有专家认为，尽管这类型的商铺具有可观的投资前景与相对低的门槛，但是要甄别其投资潜力可是个“技术活儿”，买家在选铺的时候，要做好充分的风险评估功课。

　　朱辉介绍，由于未来两到三年内是广州商业地产的高速增长期，之后的市场将会回落，一些商业项目所宣传的投资回报周期预期，很可能过于乐观，买家要有自己的独立判断。而韩世同则以更细致的“四多”来提醒投资客，对于开发商宣称的租金收益以及投资回报率，投资者自己要进行实地考察。在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑在商铺的前期购买环节中的支出：如契税为总房价的3%。购买后再出售，还要缴纳总房价5%的综合税。其次，商铺后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。

　　文图/羊城晚报记者 詹青

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