调查：得“刚需”者得楼市天下
近期，各地楼盘降价、打折、送首付之声不绝于耳，部分开发商资金链断裂的消息也屡见诸报端，房地产市场开始充斥着各种“大跌”的言论，似乎一片惨淡。但记者在采访中却发现，尽管市场“跌”声不休，但就“刚需”产品而言，只要是新货，只要价格适中，依然有买家出手。买家当中，既有为了改善居住需求的以小换大的换房族，也有为了婚房而置业的新买家，也有想在广州落户发展的新移民。同时，也不乏出于投资保值目的的小投资客。
尽管不乏“现在不是抄底时”的告诫声，但理性的消费者依然是该买就买，这与当下部分楼市专家的观点相吻合。最近，华远地产总裁任志强发布一篇题为《楼市》的博文，直言楼市“泡沫论”缺乏依据，并称“想过幸福的日子，还得买房”。任志强说：“未来十年房价估计还会再涨，不信你今天买一套房试试。”任志强表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看，成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。“在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫，中国楼市并不是没有需求，而是需求被遏制。” 任志强称。
从近一个月的成交数据发现，当下的成交确实是依仗真正的自住需求，因为成交排在前十位的楼盘毫无例外全部都是“刚需”盘，包括萝岗的中海誉城、万科东荟城、新福港·鼎峰，花都的保利花城，白云的保利西海岸，荔湾的花语水岸，番禺的时代倾城、广州亚运城，南沙的滨海花园以及增城的碧桂园豪园，这些成交单位的共性就是户均面积只在80~120平方米区间，迎合了市场“刚需”客的需求。
当下的楼市是“得‘刚需’者得天下”，这或许也将成为未来房企的突围之路。
记者 王荔珏
调查样本1：婚房买家江先生
200万预算买三房 只能到萝岗
从事媒体工作的江先生在番禺区已经有一套小公寓自住，但自从年初拍拖以来，江先生就有意在楼市寻觅一套三房单位作为婚房用。他的理由是：小公寓虽然现在也能满足结婚所用，但毕竟家里人口增加了，要是任何一方的父母前来小住，那就不够舒适了。而选择三房单位，虽然会增加供楼的压力，但面对广州楼价的不断上涨，总觉得迟买不如早买。不过，由于预算有限，江先生将总价目标锁定在200万元以内，前提是房子面积可以小点，但配套不能少。
原本江先生一直想再在番禺置业，但无奈地发现，目前番禺华南板块附近既紧邻地铁、配套又齐全的小三房单位相当稀缺，一番比较之下，到了4月份，江先生终于把目标投向了萝岗的新福港·鼎峰。
“有朋友认为，我把买楼的区域一下从南部变成了东部，似乎跨越性极大，不过，对于我和女友而言，其实都无所谓，因为自己经常外出采访，属于自由一族，女友的公司在东部设有分部，也很容易调动工作。”江先生说道。
“选择新福港·鼎峰，是因为楼盘的配套可一目了然，让人感到很放心。而且户型的设计也很懂得体贴买家的钱包，89平方米就有三房了，总价则刚好在180万元以内，属于自己的预算范围内。”江先生特别强调：“这里的房子有一种半山的感觉，这也是同区内的其他楼盘所不具备的最大特点。”
记者 王荔珏
调查样本2：未有购房资格的外地客
宁签延迟网签协议 也要赶紧买
来广州做生意已多年的湖南帅哥阿强，今年“五一”期间在萝岗某“刚需”楼盘认购了一套两房单位。“我早就想在广州买房了，之前因为生意上需要资金周转，一直没敢买房，现在生意上了正轨，可房价却涨了上来，只能越买越远。”
除了价格，去年年底出台的“穗六条”也让阿强的置业计划一度搁置。去年“金九银十”期间，阿强曾跟老婆在广州看了近两个月的房，好不容易选定了要买金沙洲的一手楼盘，“穗六条”来了。“之前也曾考虑去金沙洲买佛山的楼盘，因为那边办社保证明还有路数，但终究不甘心没买到广州房，所以买房的事情又一拖再拖。”
今年四月，阿强经老乡介绍来萝岗看房，一下子被区域规划利好和自然环境所吸引。而最为关键的是，该区域有个别楼盘为未缴满3年社保和个税的外地买家“开绿灯”，即发展商先与买家签订一份纸质协议书，约定为外地买家保留单位，而买家则需要在交楼前自行解决购房资格问题。
于是，他决定搏一搏，在某“刚需”盘认购了一套两房单位，并与发展商签了一份延迟网签的协议。阿强现已缴交了两年多的个税，明年交楼前便能获得购房资格。眼看近期楼市走弱，萝岗片区楼盘纷纷调整价格，阿强并不担心会被发展商“一房两卖”，反而非常坚定地认为“现在是出手的好时机，再不下手就迟了。” 记者 王雯倩
调查样本3：本地小投资客
首付10万买公寓当买理财产品
4月中旬，广州本地人杰哥入手一套合景天峻公寓，总价不到25万元。由于总价不高，加上发展商推出分期首付营销策略，杰哥除了在认购当天付2万元定金，剩余10万元首付款只需在半年内分期付清并办理银行按揭，“在资金上没有太大压力，而且每月的还款金额也很轻松。”
从事房地产销售工作多年的杰哥，手上已经有两套市区小户型住宅。由于资金有限，短期内他都不会考虑换房置业，而手头上闲散的资金又急需找渠道“钱生钱”，这就让杰哥看中了这个地处城郊板块的公寓项目。
“市区同类型公寓产品，总价基本破百万，根本买不起。”在杰哥眼中，虽然普罗大众对中新广州知识城仍十分陌生，但从该片区的长远规划来看，这座新城的升值潜力非常可观，而眼下的入市门槛却低于预期。“10来万的首付相当于买了一个理财产品，我身边许多同事都买了，特别是一些外地人。”不过，杰哥也不回避该项目的未来转手风险，“我也清楚广州公寓供应进入高峰期，未来转手或许不会太顺利，但与其让闲钱存在银行贬值，不如搏一搏，单车变摩托啊。”记者 王雯倩
调查样本4：荔湾换房客
卖一买一 住得舒服D
张小姐家住白云区，家里于2000年前后买了一套商品房。婚后，张小姐一直和先生以及先生的父母住在老西关一带，但是在生了小孩后，住了祖孙三代5个人的老西关的房子显得太拥挤了，所以张小姐决定跟先生一起再买一套大些的房子。
同时，考虑到现在很多学校要求对应的住房房产证是子女父母的名字，住在家公家婆家的张小姐也觉得必须要再有一套以她先生名义购买的房子。比较幸运的是，张小姐在决定购买第二套房前，已经开始放出白云区的那套单位，再加上自己和先生的积蓄，张小姐在下定前已有比较充足的资金。在有换房念头后，张小姐开始在荔湾区看房，但荔湾一手房选择范围有限，靠近老西关的已经去到3.5万元/m2以上，资金压力太大。
最终，张小姐看中了大坦沙的花语水岸。“我们在西关住的房子对应的地段学校是乐贤坊小学，花语水岸则可能是沙面小学分校或者乐贤坊小学分校，学校应该也会不错。加上靠近地铁五、六号线交汇站坦尾站，交通也很方便，附近还会新落成一间医院。”
因为是自住需求，张小姐选择了一套花语水岸的108平方米三房带主人房的单位，楼层朝向都不错，总价312万元，单价2.89万元/m2。张小姐建议，由于现在二手放盘不是太容易出手，所以真要想换房的买家，为了保证资金到位，还是应该先放盘再下决心买新房。“我有个同事就是因为之前有房放不掉，现在新房快要给第二期首付了，估计只能再降价卖房。”
文/图：记者 陈白帆
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