未来240天房价调整的6个阶段
未来240天房价调整的6个阶段
和讯房产消息 攸克君曾提出了未来240天是购房窗口的判断。不过，粉丝的问题随之而来——240天是一个相对较长的时间周期，在这240天内，什么阶段才是“窗口期” 中“窗口”？攸克君不是预测帝，算不出具体哪一天的房价真正探底，但是，我们可以通过开发商在这240天之内的降价方式读懂房价的走势，即便被拍砖。攸克 君还是坚信，240天内房价将有可能经历如下6个阶段，至于哪个是“窗口期”当中的购房窗口，列位看官仔细理解即可。
这些阶段并非顺序发生 有时甚至可能交织出现，而这则是市场本身的复杂之处，我们总结这一切，意在方法论。
第一阶段：增配和赠送
严格意义上，这只是一种促销手段，其力度强于“假降价”，但离真正的降价还有一步距离。增配，就是开发商在维持原有销售价格不变的情况下，增加房屋 的各种硬件配置、软件服务等。这些增加的内容，可能并不在最初向购房者承诺的内容当中，在市场弱势苗头出现的时候，临时增加这些额外的配置，以让购房者觉 得物超所值，从而起到刺激购买决策的作用。
解读：一般情况下，这是在假降价之后的一个新阶段。此时的开发商，往往对于未来的调整甚至是降价预期还不确定，因此，通过这样的方式，以增加成本投 入的方式，让出一部分利润空间。如果很多项目采用的是这样的方式，那么说明开发商对回款的诉求还不强烈，价格调整虽有预期，但还处在萌芽状态。
现状：当下各主要房地产市场“增配”和“第三方优惠”的方式，交织出现，各地的情况多有不同。同时，改善型项目通常使用“增配”的手段较多，因此，其与产品结构等也有关系。
第二阶段：第三方折扣、特定条件和团购优惠力度加大
现在要说的降价方式，稍微看过房的人都知道，就是“几万抵几万”的办卡。在市场弱势，预期房价调整的时候，开发商往往会加大“被抵掉”款项的额度， 比如，原先是“两万抵五万”，现在可能就变成“三万抵十万”。因为开发商在市场上升周期中习惯了强势的地位，因此，通常情况下，被抵掉款项额度的上升，往 往要伴随这办卡费用的小幅上升，从而有个理由，让自己面子上下得来台。
除此之外，还有各种开发商给出的直接优惠，比如全款付款、特定购房群体等，而在特定购房群体优惠方面，即可出现团购的方式。都有可能由开发商直接让出一部分利润。但是，这些都伴随着时间的要求，即必须在某月某日之前完成签约或者付款等。
解读：这实际上是房价开始调整的信号。开发商通过优惠——这一变相降价的手段，试探摸底购房者的反馈。如果“几万抵几万”中，被抵掉的款项额度上升的幅度，远远超过办卡费用上升的额度，并且有愈演愈烈的趋势，那么，就意味着市场的调整正向剧烈的方向发展。
同时，如果开发商对团购优惠的审定核实十分放松，甚至现场暗示组团团购享受优惠，则也意味着调整力度的加大。如果很多楼盘项目一次性付款能够换取的折扣优惠等越大，也同样说明房贷发放从严给开发企业带来的回款压力增大，市场也会向更剧烈的方向发展。
现状：当下，一线城市的开发商，多采用的是这种变相的降价方法，进可攻退可守。以经历过2008年房地产市场调整的攸克君的经验看，现在一线城市各楼盘的优惠力度，还不及2008年，更像是一种开始。
第三阶段：特价房和“一口价”逐渐增多
这种降价方式，是开发商在现有房源中，圈定一部分限定条件、限定时间的特殊房源，执行特殊的价格政策。特价房往往有超过正常房源的折扣或者低定价，一口价则是按总价计算，折算单价也大大低于其他一般房源。
解读：这是开发商在市场调整初期的试探性举动。所拿出的房源，通常是户型有缺陷或者不好卖的房源。如果，市场中出现大量楼盘尝试这种策略，那么意味着在相当程度上市场调整即将全面开始。
现状：当下“一口价”、“特价房”与“减配降价”等交织出现在市场中，说明开发企业对于市场整体未来的调整虽有预期，但却未形成统一共识。
第四阶段：“减配”降价
减配通常情况下与价格调整伴生，但是一种普适性的降价措施。对于已经开盘的项目，可能在后期开盘的项目中，相比于一期房源，减少相应的硬件配置或者 软件服务。比如，前期房源采用精装修，后期项目减去精装修，然后调低售价；或者前期房源有中央空调或者新风系统，后期房源减去这两套硬件，然后调低售价。
解读：如果这种情况在楼盘项目中较为集中的出现，说明房地产市场已经进入实质性的调整阶段，但只在初期。开发商已经意识到降价已经不可避免，但是担 心市场形象、老业主压力等原因，为降价寻求合理的理由。同时，这种方式也可以降低成本，如果同时提升了去化速度，则是开发商最愿意看到的局面。
现状：当前一线城市和主要房地产市场中，这种形式的“降价”表现得比较普遍。
第五阶段：“相对降价”
对于新盘来说，即在定价时，通过比照同区域同产品类型的销售价格，做出略低的定价，或者其开盘价格与同区域同产品类型项目较早之前的销售价格持平； 对于老项目来说，还存在除了比照同区同产品类型项目之外，形成与本项目前期开盘销售价格持平，并附带赠送一部分硬件软件的方法。形成一种“相对降价”局 面。
解读：如果房地产市场中大量出现这种降价方式，说明房价的全面调整即将开始。开发商希望通过时间、空间上的两种比对，形成“降价”，以刺激购买决策。开发商是在做最后的试探，一旦不能收到预期当中的效果，将立即转向“绝对降价”。
现状：目前，在主要房地产市场中，这一方式尚未成为主流现象，只有个别地区项目由于资金链等原因，进行了这种尝试。
第六阶段：“绝对”降价
这是最干脆的一种方式，也是被开发商视为最为技术含量的一种降价方式。对于新盘而言，直接降价意味着该楼盘的开盘定价要低于同区域地段同类产品的销售价格。对于非新盘而言，直接降价就是新一期开盘的价格，低于前一期时的销售价格。
解读：如果你看到大量的楼盘采用了这样的降价方式，那是开发商着急现金落袋为安。这种方式的大量出现，昭示出房价下跌行将探底，在市场 弱势的情况下，开发商多会选择一次性直接降价到位，从而形成价格筑底。当然，这种降价方式还会传递出另一种信号，就是开发商的售楼处被打砸变成大概率事 件，出于安全考虑，还是远离为妙。
现状：攸克君熟悉的城市中，直接降价是极少数的现象。基本出现在项目尾盘清盘期间。一般刚需项目剩下30~50套房、改善项目剩下20来套房的时候，为了加快去化速度，开发商舍得血本降价一把，实际上该赚到的早已赚到。
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作者：攸克地产
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