旭辉董事长林中：用风险换增长率没意义
今年1-4月，在房地产市场销售转冷的不利形势下，旭辉集团(下称“旭辉”)累计实现合同销售额约67.9亿元，同比增长约50%，完成全年目标业绩220亿元的31%。
2013年，旭辉地产的合同销售额为153.18亿元，同比增长60.5%，成为较为抢眼的一家黑马房企。其中，长三角、环渤海、中西部的合同销售额占比分别为57.8%、30.4%、11.8%。
5月12日，就拿地、融资、高周转、控风险等问题，《企业观察报》记者采访了旭辉董事长林中。
“企业发展要坚守安全底线，我们不会追求超过安全底线以上的增长率，那是由风险换来的增长率，没有意义。”林中说。
该快快，该慢慢
企业观察报：旭辉连续3年实现快速增长，在今年以来市场形势不太好的情况下，目前一些地方政府正在放松限购，但信贷并未放松，对此旭辉如何顺应形势，完成“快周转、高去化”的战略目标？
林中：我们的策略主要有三点，第一是顺势而为、灵活应变；第二是多卖楼、少买地、不当“地王”、现金为王；第三是精准运营、精准投资。在一个分化的市场里，对企业投资的精准性要求非常高，所以今年我们特别注重市场的变化，注重对客户需求的把握。
旭辉一直坚持高周转战略，这是公司实现快速增长的重要原因。旭辉内部秉持 “8611战略”，即8个月开盘、首次开盘去化率达60%、11个月快速回笼资金。目前绝大部分项目都达到了从拿地到开盘仅需8个月的运营标准。在局部城市，甚至压缩至6-7个月。2013年，公司的平均资产周转率为53.4%。
快是一种能力，但我们也不会一味求快。就像这辆车的性能很好，可以开到300公里/小时，但应根据路况来开。笔直的柏油大道，我可以开快点，但遇到山坡、坑洼路时，我干吗开那么快？我觉得高周转只是一个基础，之后对节奏的把握，该快快，该慢慢，那才是一种能力，这要求你对市场有一定的前瞻能力。
从旭辉这几年的发展来看，如何去做到快速成长与突破，我觉得有三个方面。第一，要有一个正确、清晰的战略；第二，对战略的高效执行能力，背后是我们对组织、人才、机制、文化的打造和建设；第三，要注重控制风险。
买地额不到销售额一半
企业观察报：旭辉秉持谨慎的拿地策略，公司是如何控制拿地风险的？
林中：旭辉拿地有3个要点：第一是纪律，第二是节制，第三是理性。虽然我们2013年拿了不少的地，但大家可以看到，在2012年下半年与2013年上半年，我们认为是一个低点，所以拿地策略是积极的。2013年6月以后，我们认为土地市场越来越处于高位，所以谨慎拿地，即按自己的心理价位出价，买得到就买，买不到也不可惜。
旭辉不当“地王”，但我们经常在土地市场上拿地，因为那个地块非常好，价格很便宜，我们对整个行业的长期发展非常有信心。我认为，中国的城市化率从现在的50%多一点，到整个城市化的完成，即中国从一个发展中国家成为一个发达国家，在这一阶段房地产行业处于一个长的上涨周期，所以我们会在行业的低点买地，毫不犹豫去买一些性价比很高的土地，这符合公司的发展战略。
在这个长的上涨周期中，它是波浪式上升的，我们不会在每一波的高点上去买地，而是一定会避开。在土地市场处于高位时，我们严格遵守纪律，会很节制、很理性，但我们一定会持续买地。
旭辉拿地，量入为出，我们买地的金额一般不会超过销售额的一半。同时，我们在不同的市场阶段有不同的买地策略。比如说低谷时我们就毫不犹豫地进行大规模的土地储备。就像股市在1500点，那我肯定会买很多，把仓建好。当到了3000-4000点时，我就买一些有价值的个股。
速度和稳健的平衡
企业观察报：在融资方面，旭辉如何保证企业扩张速度和稳健之间的平衡？
林中：今年4月初，旭辉获得了中国建设银行总行一年期50亿元授信额度。4月中旬，我们与上海农商银行签署了战略合作协议，并获得30亿元授信额度。一季度刚过，旭辉便获得境内银行共计80亿元的授信额度，用良好的市场表现和稳健的财务管理获得了境内商业银行等金融机构的厚爱。
从近两年旭辉的发展历程来看，自2012年11月在香港上市之后，旭辉打通了境内外的融资渠道，融资成本不断降低，这也成为旭辉快速突破、稳健增长的关键要素之一。
去年4月及9月，旭辉分别发行了2.75亿美元和2.25亿美元的优先票据，票面息率由12.25%下降到11.11%。同年10月，旭辉获得亚太知名私募投资基金RRJ Capital 5000万美元的战略性投资，此前RRJ还认购了旭辉于2013年9月发行的1亿美元5年期优先票据。
今年1月，旭辉再次发行2亿美元5年期美元债券，票面利息率降至8.875%。从数据来看，短短一年内旭辉的发债成本由12.25%降至不足9%。不断走低的负债率和融资成本保证了旭辉在速度和稳健之间的平衡。
坚守安全底线
企业观察报：旭辉如何应对房地产行业未来可能出现的风险？
林中：第一，市场好的时候不要太乐观，市场不好的时候不要太悲观，因为我们看好房地产行业的中长期发展。
第二，稳健求发展。你在快速增长的时候，不能突破财务底线。对于开发商来说，一是对净负债率的控制，不要过度负债。就旭辉来说，我们在保持高增长的同时一直把净负债率控制在70%左右；二是保有现金量。很多人在市场好时，拼命用手上的现金去换资产，等市场不好时，钱就很重要了，那时要变卖资产来换现金，所以一定要时刻保留充足的现金。像旭辉，我们的现金量基本上是总资产的10%-20%。
第三，管理好负债结构，比如说长短期结构。开发商在管理长短期结构时一定要注意期限匹配的问题。我看很多企业的风险就出在负债期限与投资期限错位、不匹配。房地产投资，投钱进去再到出来最快得3年，如果你只借了一年的钱，万一有个风吹草动，就腾不出钱来，所以我们讲控制结构，就是指长短期不同的融资品种，这是很重要的。
第四，要管理好多元融资。旭辉有境内、境外融资，因为我们有上市平台以后有很多金融工具可以用，所以你看我们现在借的钱，5年期的比重现在越来越多。第五，企业对自己资金的管理是不是有风险预警机制，是不是有现金池，是不是有统一调配、垂直管控，我觉得这个很重要。
在我们内部，所有的发展都要坚守安全底线，我们不会追求超过安全底线以上的增长率，那是由风险换来的增长率，没有意义。我们希望在风险可控的情况下，用效率换来增长率，这才是有意义的。
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