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利润低房贷业务成鸡肋房地产开发贷无松绑迹象

https://www.biud.com.cn 2014年05月20日09:21 家居装修知识网

日前，一则有关央行“窗口指导”个人住房贷款的消息，搅动了岛城楼市敏感的神经，对于央行发声力挺首套房贷，多有开发商及个人将此举视为“救市”举措。但业内的人士分析，央行此举主要处于民生等方面考虑，并非对住房贷款有所放松。而记者调查发现，由于房贷业务盈利能力在各类贷款中几乎是垫底，房贷依旧是各商业银行的鸡肋业务，而房地产开发贷款依旧未现松绑迹象。

何时调整政策无时间表

5月13日，央行开会要求银行保证正常房地产融资需求的消息，也让不少意向购房者充满希望。有分析猜测这或许意味着央行的政策转向，下半年银行对个人房贷业务的政策会进行微调，下半年贷款买房或许就不会那么难了。

不过，也有人疑虑，单凭央行开的一个会，到底会对个人房贷市场产生多大影响？岛城一家国有银行个人信贷部经理向记者表示，从历史经验看，央行的“喊话”对银行的政策变化还是有一定影响的，但是传导性并不一定很强，他说：“商业银行毕竟是企业，所以，央行对信贷结构和个贷利率方面的干预都不会过于直接。因此，房贷政策今后如何变化仍然掌握在商业银行手中。”

招商银行青岛分行个人信贷部经理赵女士则说：“在贷款业务方面，我们会按照央行和总行要求进行选择，有的时候会把侧重点放在企业贷款上，当然，也有很多时候会把房贷、车贷等个人消费贷款作为侧重点，所以，如果央行有优先满足首套房贷款需求的要求，我们会严格执行。但目前为止还未接到关于调整房贷政策的通知。”

不过，5月14日，记者前往此前一直暂停购房按揭贷款业务的民生银行调查时，客户经理仍告诉记者，“我们不做房贷业务。”

利润低，房贷业务成鸡肋

为什么银行不愿意放房贷？利润是主要原因。实际上，个人住房贷款在银行的各类贷款中属于薄利的性质，因此，商业银行出于利益导向，必然将有限的信贷资金倾向于利润更高的企业贷款。“银行也要赚钱，而做个人房贷实际上基本赚不着钱。”某股份制银行工作人员给记者算了一笔账，他说：“以普通的个人住房按揭贷款为例，目前按基准利率计算为6.55%，即使上浮10% ，也就是7.2% ，而中小企业经营性贷款多数都是上浮30%，有的利率则更高。但是对于银行来说，审批100万元的房贷，和审批1个亿的企业贷款，需要花费的人力成本几乎是一样的。”此前这位工作人员曾向记者透露，房贷业务盈利能力在各类贷款中几乎是垫底。“银行做房贷主要是满足百姓的需求，可以说有一定的公益性，本来就不挣钱。”他说。

除了利润外，防控风险也是银行收紧房贷业务的原因。“银行在开展贷款业务时，会从整体上考虑资金的期限配置，而房贷业务属于中长期贷款，流动性超差，银行为了防止流动性的风险，也要谨慎办理房贷。”

此外，去年以来，随着互联网金融的兴起，银行吸收存款的压力和成本也越来越大，数据显示，今年以来银行的一般性存款流失速度惊人，以今年4月份为例，国内商业银行就出现了高达1.23万亿元的住户存款的流失。这就让本就薄利的房贷业务更显得“无利可图”。

房地产开发贷无松绑迹象

在房地产项目开发贷款方面，青岛各大银行目前态度较为谨慎，一位国有银行高层曾明确告诉记者，在对企业，特别是小微企业进行贷款审核时，如果发现该企业涉及房地产业务，一般不会把钱再贷给该企业。“这是从风险审慎的角度考虑。”该银行高层说。

而招商银行青岛分行个人信贷部的经理赵女士则说：“针对不同的企业贷款业务，我们会制订一整套模板式作业方法，主要包括贷前调查和贷后跟踪，比如，在调查阶段，要落实贷款企业的存货情况、年销售额、淡旺季影响等。贷后跟踪方面，则要通过预警系统，监控企业的还款情况和日常流水，如果发现企业出现异常变化，客户经理会马上进行跟踪。”

而在不久前发布的一季度货币政策执行报告中，央行也曾重申：落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。

“央行力挺首套房贷的消息一出，不少人将此视为‘救市’举措，但其实央行组织召开的住房金融服务专题座谈会只是提出要保证正常的房地产融资需求，会议是围绕住房金融展开的，针对的就是个贷业务，并未涉及房地产开发贷。”一家商业银行个贷部的负责人说，种种迹象表明，针对几乎与个人住房贷款业务同时收紧的房地产开发贷，监管部门显然并没有松绑的打算。

小地产公司信贷环境恶化

“由于个人购房成本的增加，加上看跌心态较浓，直接导致目前房地产销售业绩下滑，不少房地产企业资金链陷入紧张。”楼市分析人士张百忍说。而多位业内人士也在接受采访时表达了悲观的看法。“下半年的市场或会更难受。”李沧区一家新盘项目的销售总监李经理说。

而在4月底，疑受资金链断裂影响，青岛君利豪集团有限公司董事长王莉便与外界失联。“据称这家公司资金链断裂欠贷至少12亿元，还涉及到多家银行和民间借贷公司及个人。”一位业内人士说，房地产销售前景不明朗，购房成本增加，买房观望情绪浓厚，加上房地产市场的竞争越来越激烈，小型地产商的信贷环境会继续恶化。

也多有业内人士提到，如果今年五六月份银行的信贷环境依旧紧缩，开发企业遭遇的现金流紧张的状况又无法通过销售、贷款等渠道解决，这类企业有可能会出现债务违约风险，成为下一个倒下的房企。

央行喊话并非救市

央行日前召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。记者采访发现，央行喊话并非如市场猜测给房贷“开闸放水”，而是针对部分银行此前对按揭贷款不愿贷、拖延贷、涨价贷等行为，重申支持首套、自住刚需性按揭贷款。一些业内人士指出，不能将央行此次喊话视为“救市”之举。

由于个人住房按揭贷款积压较多、排队时间长，近期监管部门收到不少金融消费者投诉，社会反响较大。“监管部门一向注重民生和社会责任导向，引导银行为首套、自住、普通购房者提供低成本按揭贷款，尤其是去年以来按揭额度紧张，监管部门多次要求银行不得停贷。央行此次发话就是重申这一导向，督促银行加快放贷、合理定价。”某城商行相关负责人说。

上海永庆房屋副总经理李维镇说，从目前二手房市场的成交结构看，降幅最大的是大户型房、高价位房，大量的首套自住刚需房没有消失，而只是转为观望或由于因为贷款难而被迫“观望”。从上海目前市场情况看，经过连续三年的严格限购，刚需已占据房地产市场的绝对主力，银行贷款不应对这部分合理需求关紧闸门。

今年准备购房结婚的上海白领刘利说：“刚需是合理需求，国有银行赚得盆满钵满，对刚需购房应该有稳定、持续的政策支持。”