易居观察：互联网金融服务对房地产行业的意义
中房网讯 伴随着中国经济改革与产业转型的加快推进，越来越多的新技术、新模式、新观念，也在持续影响、甚至改变着中国房地产业的发展方式与节奏。上海易居房地产研究院，除了深入和重点研究市场、政策、行业、企业等领域之外，也在密切关注外部宏观进程的变化对于房地产业的影响。在此，将上海易居房地产研究院近期在几个领域的跟踪和研究成果，以飨读者。
本次刊出的是易居高端观察系列之一：《互联网金融背景下新型金融服务对房地产行业的意义》。
一、互联网金融的发展背景
1、互联网金融的概念
互联网金融是指借助于互联网技术、移动通信技术实现资金融通、支付和信息中介等业务的新兴金融模式，既不同于商业银行间接融资，也不同于资本市场直接融资的融资模式 。互联网金融包括三种基本的企业组织形式：网络小贷公司、第三方支付公司以及金融中介公司。当前商业银行普遍推广的电子银行、网上银行、手机银行等也属于此类范畴。互联网金融包括两个层面的创新，一方面是互联网企业利用自身的互联网技术、移动通信技术来介入金融服务；另外一种是银行等传统金融机构利用移动通信技术、互联网技术改善金融服务，提供新的金融产品。
互联网金融与传统金融的区别不仅仅在于金融业务所采用的媒介不同，更重要的在于金融参与者深谙互联网“开放、平等、协作、分享”的精髓，通过互联网、移动互联网等工具，使得传统金融业务具备透明度更强、参与度更高、协作性更好、中间成本更低、操作上更便捷等一系列特征。理论上任何涉及到广义金融 的互联网应用，都应该是互联网金融，包括第三方支付、在线理财产品的销售、信用评价审核、金融中介、金融电子商务等模式。
2、互联网金融产生的背景
(1)互联网信息技术与金融产业融合加大
信息技术的不断推陈出新并与金融产业融合，使得金融电子化的深度和广度不断地强化。越信息化越容易渗透，而金融业正是一个信息化、数字化程度极高的行业。正因为如此，互联网技术应用于金融行业，互联网公司涉足金融行业，互联网金融快速发展，就成为必然。
(2)金融改革力度加大促互联网金融良性发展
去年，十八届三中全会对于肩负促进经济转型重任的金融领域做出了重大部署，更是提纲挈领地提出了“完善金融市场体系”的要求。其中，上海自贸区众多突破性金融试点行为和民营银行逐步放开的呼声，都有意无意地印证着金融改革力度的空前，这些都为互联网金融的发展创造了良好条件。
(3)现行金融体系催生了互联网金融蓬勃发展
互联网金融近几年在中国大行其道，主要还是与我国的现行金融体系有关。在目前传统金融体系占主导的大背景下，居民的理财需求和企业的融资需求不能得到有效满足，于是便催生并促进了互联网金融的蓬勃发展。
3、互联网金融的发展现状
近些年，互联网金融在全球快速发展。20世纪90年代中后期，互联网对于金融行业的改造开始加速。目前，互联网金融已呈现多种形态，包括第三方支付理财、电子银行、P2P网贷、小贷、众筹平台、互联网基金、互联网保险和互联网证券等等。信息技术的爆炸式发展，为“金融电子化”创造了充分的条件，而信息技术的不断推陈出新并与金融产业融合，使得金融电子化的深度和广度不断地强化。目前，发达国家和地区的互联网金融发展已相对成熟。
从我国看，互联网金融早在1995年就开始出现，如招商银行的网上银行、易保在线的网络投保等。但是目前而言，互联网金融大多还只能算是银行等传统金融机构在网上开设的互联网业务。2013年可以说是互联网金融元年，这一年，以余额宝为代表的各类网络理财产品雨后春笋般出现，不但促进了基金业的发展，更是加快了我国利率市场化的进程。我国P2P借贷模式发展要比国外晚5年左右，2012年无论是在数量上还是在交易活跃度上都有着突飞猛进的增长。移动支付尽管规模小，但发展潜力巨大。2013第二季度，移动支付市场的交易额首次破千亿，达到1064.1亿元。从市场份额来看，支付宝以60.7%的市场份额居第一位，联动优势、中国移动则以11.6%、4.8%分列第二、三位。至此，我国互联网金融开始进入快速发展的阶段。
二、房地产行业试水互联网金融的情况
1、发展现状
随着国内互联网金融的快速发展，2013年一些平台顺应时代开始寻求“房地产+互联网+金融”的发展模式。目前，国内已经出现了一些房地产金融的开放平台并开发了配套的新型金融服务产品，如新浪乐居等房产电商平台，纷纷进军金融行业，旨在为消费者提供优质廉价的金融产品和服务，同时也为了有针对性的解决房地产行业的融资问题。
2013年11月12日，房产流通企业易居中国和中信银行展开合作，并联袂发布创新金融产品“乐居贷”，“乐居贷”旨在为消费者提供购房、购车、装修、添置家具等方面的消费贷款。
2、典型案例：乐居贷
(1)概念
“乐居贷”是中信银行和易居中国联手打造推出的房产抵押综合授信形式的金融服务，消费者可以用住房作为抵押物向中信银行申请综合授信，中信银行可给予抵押房屋价值70%的基础额度，视客户情况再给予抵押房屋价值的20%的附加贷款。住宅最高可贷90%，商用房最高可以贷到80%，传统商用房最高60%。贷款期限最长可达30年，用于满足个人及家庭购房、购车、装修、留学、旅游、家居消费、婚庆等各项大宗生活消费需求。
(2)特点
使用用途广泛。“乐居贷”可用来购房、购车、装修、添置家具、旅游等，甚至还可用于个人公司经营。
一站式全新体验。“乐居贷”不仅从消费融资上全面满足客户家庭生活消费各类需求，还将借助易居的渠道及平台优势，为客户打造从消费信贷到消费支付的一站式全新体验。
抵押价值较高。“乐居贷”可以让购房者最高获得旧房产总价值九成、最长期限30年的银行贷款，有助于缓解购房者的购房贷款压力。
银行授信与客户消费无缝衔接。双方联手打造的消费平台实现了银行授信与客户消费的无缝衔接，客户通过平台和渠道将获取更多的优惠商品和服务。
(3)操作流程
目前全国共有数百个项目进入“乐居贷”的范围。“乐居贷”申请人通过易居常驻开发商项目的销售现场、或易居购房网平台提交申请，在易居对申请人拟抵押房产预评估之后，交由中信银行统一授信，中信银行会根据房产的价值情况给客户一个基础的额度以及一个附加额度。基础额度是房产价值的70%，根据房产的房龄、土地期限以及借款人的年龄综合评定，最长期限可以贷到30年。附加额度是在房子已经贷款期值的基础上再增加20%。客户取得授信额度后，便可进行相应消费。
(4)与传统房产抵押贷款模式相比具有的优势
申请便捷、使用灵活。相比一般房产抵押贷款，“乐居贷”囊括了一次授信、循环使用、申请便捷、使用灵活、提供附加贷款及使用范围广泛等极具竞争力的特质，如一次提交审批所需的全部材料，单笔贷款无需逐笔审批，大大提高了贷款的办理效率；还款后贷款可用额度即可自动恢复；提供一定额度的附加贷款，更多满足客户资金需求等。由于传统的授信业务资金支付需要特定的用途，要采用受托支付，所以操作相对较麻烦。而“乐居贷”的资金支付是特定的，只能用于刷新浪乐居的POS，因此资金使用相对简单。
依托强大的平台资源。乐居作为中国房地产互联网的领军企业，服务房地产全产业链，拥有合作开发商、合作楼盘、案场及经纪人等渠道资源、精准会员数据库、电商平台及互联网媒体资源，市场影响力及营销力不容小觑。
客户渠道来源丰富。一般的房地产抵押贷款，面向的消费客户主要还是线下的。而“乐居贷”可以借助互联网优势，依托易居所拥有的客户资源，将线上、线下及自有客户三方面的资源统统归集，有利于产品的推广和经营。
三、新型金融服务对房地产行业的意义
1、互联网的新型金融服务正成为房产营销的重要新模式
目前房产电商竞争态势已经全面升级，建平台、抢资源、做规模、占先机。电商也从当初网上拍卖、秒杀等星星之火，发展到现在被多路资本看好、各种平台对擂的燎原之势。“无电商，不营销”正成为房地产营销界的流行语。同时，电商推出的新型金融服务，也有效利用移动互联网思维改变着房地产企业，借助平台的力量，将产业链的上下游全线打通，势必将成为未来房地产营销的核心模式。
2、房产电商与金融服务的结合将促进房地产行业与时俱进
近期一些房产电商与金融服务的不断结合，无论是对于房产电商，还是对于金融服务业而言，都是双赢的合作，对于金融业而言，在目前的大数据时代和互联网时代背景下，转变传统营销模式，与电商合作，可以依托电商的精准渠道获取优质客户，一方面有利于降低客户开发成本，另一方面客户数据的真实度也有利于金融业的授信风险防范；而对于房产电商而言，通过与银行等金融机构合作，既可以为电商客户提供一站式解决方案，还能利用银行的营业网点和宣传资源，跨行业开展更广范围的宣传和营销，金融服务方案的引入无疑增强了房产电商平台的综合竞争能力。一些与房产电商有合作关系的房企，也能进一步拓宽融资渠道。房产电商与金融服务业的结合，是互联网金融服务创新的重要模式之一，对于未来房地产行业的发展起着引领作用。
3、新型金融服务将为房企推广和销售项目提供有力支持
以“乐居贷”模式为例看，目前首批与“乐居贷”合作的有包括北上广深在内的22个城市，全国则共有数百个项目进入“乐居贷”的范围。采用“乐居贷”模式后，房企与金融机构业务结合更加紧密。客户一旦选择“乐居贷”，就能享受到一条龙式服务。房产电商营销与金融服务之间的通道打通后，房地产开发商选择这个产品也会吸引一大批消费者，有利于开发商实现项目高效、精准蓄客，促进项目销售。对于目前一些销售不利的房企而言，如何将互联网、金融服务和营销业务有效结合，将成为值得思考的问题。
4、“乐居贷”的金融模式将有效满足居民的购房需求
目前，国内信贷环境偏紧，银行房贷普遍紧缩，购房者贷款难的问题日益突出。而“乐居贷”由于具有高额度、审批快的优势，对于普通购房者而言，无疑提高了其消费能力，从而进一步提高开发商意向客户的转化率，特别是那些有改善性需求的购房者。“乐居贷”能够实现银行和易居双方渠道、客户等资源的共享，最终使客户获得便利，最大程度地满足客户需求。
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