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7地打松绑限购算盘各地楼市伺机微调或成趋势

https://www.biud.com.cn 2014年05月12日15:41 家居装修知识网

　　图/新华社

　　羊城晚报讯记者赵燕华报道：刚刚过去的周末最大的楼市新闻，无疑就是佛山松绑限购政策再次夭折，旧戏重演2011年的“一夜游”行情。羊城晚报记者观察到，自南宁打响救市第一枪以来，“地方政府比开发商还着急”的迹象已表露无遗，二三线政府的楼市“急救室”纷纷开张，扳指一算，直至目前，已有7地松限购急救楼市。而在众多专家看来，未来以各种形式微调房地产政策将会是一种趋势。

　　“地方政府已经坐不住了。”知名地产专家赵卓文分析，地方政府松动“限购”的动力从未像今天这样强烈，无他，2014年地方政府不能继续像以往那样通过扩大投资，通过融资平台举债来提升GDP增长。相反，2014年“减债”成为中央政府对地方的强制性要求。要“减债”，必须“卖地”；要“卖地”，必须搞活楼市。

　　想作为又怕错

　　5月9日晚间，高明住建部门及房产协会相关人员对网传“佛山将为限购松绑，自然人仅凭身份证即可购房，并在高明区部分区域试行”予以确认，但在翌日早上，高明多个开发商就收到限购政策微调暂缓的短信通知。这意味着，佛山松绑限购未启动就再次胎死腹中。

　　对于佛山限购松绑再次夭折，广州力迅投资公司市场研究经理肖文晓的点评可谓一针见血：楼市双向调控，中央政府第一次将调控的主导权交还给地方政府，这让习惯了听指挥的地方政府很不适应，不作为不行，想作为又怕做错，胆子不够大说到底还是因为私心太重，怕被上级问责，怕被媒体炒作，而原本应该放在第一位考虑的市场的呼声和民众的呼声反而成了其次，所以做起来才如此战战兢兢、举步维艰，只想跟风，不敢改革。

　　的确，从目前限购松绑的几个城市来看，南宁“打响救市第一枪”后，天津滨海新区、宁波都是不发文，但已“只干不做”地松绑限购，佛山采用口头通知的办法，一看风声不对马上“缩沙”。有消息指，福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整，但这些城市属于有贼心无贼胆，仍在伺形势而动。

　　地方政府急过发展商？

　　事实上，被限购这3年多来，地方政府一直未曾放弃微调。2011年下半年以来，佛山、珠海等多个城市都曾拟松绑限购，但均迫于各种压力而昙花一现。从去年下半年起，微调在一些城市渐渐通过，而在今年4月底总爆发，或与一季度楼市之冷不无关系。

　　国家统计局数据显示，全国商品房销售面积及销售额增速2014年起已连续3个月双双下降。中原地产统计，今年一季度117家房企合计净利润为96.49亿元，相比2013年同期下调幅度达27%。环比有80家企业利润降低。

　　“看得出来，地方政府比发展商更着急。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文直言，2013年，中国政府总收入17万亿元。其中，土地出让金收入占4.1万亿元，在另外的11万亿元的税收中，23%又属于房地产相关税收。对很多地方而言，房地产市场是影响地方财政收入的第一因素，不是“保”不“保”的问题，而是如何“保”的问题。

　　可以说，现在几乎所有的地方政府都清楚地意识到了取消限购的意义。以广州为例，取消限购，就意味着高收入阶层可无障碍地购买广州的高端物业。广州中心区豪宅“最低消费”是4-5万元/平方米，200-300平方米的一套物业就要千万元以上。赵卓文分析，“豪宅”是省会中心城市的“吸金器”。“短期来看，地方政府只要多卖几套豪宅，就能大大化解当前经济低迷所形成的困局”。

　　在赵卓文看来，2014年地方政府不能继续像以往那样通过扩大投资，通过融资平台举债来提升GDP。相反，“减债”成为中央对地方的强制性要求。要“减债”，必须“卖地”；要“卖地”，必须搞活楼市。地方松动“限购”的动力从未像今天这样强烈。

　　微调手段呈多样化

　　然而，毕竟“限购”和“限贷”是当前房地产调控的基石。取消“限购”，基本上就意味着调控政策的全面退出。“因此，微调手段呈多样化。”同策咨询研究部总监张宏伟称，从执行面来看，当楼市相对低迷期时，在二三线城市、甚至一线城市，补缴社保证明、纳税证明已成常态，甚至有的二三线城市中介代办社保证明、纳税证明“一条龙”服务已成为现实。

　　张宏伟分析了限购退出的四种路径：调整限购资格认定标准，扩大符合购房资格群体范围；通过户籍改革侧面突破限购；高端豪宅楼盘首先取消限购，不同需求市场执行“差别化”的限购政策；限购政策执行层面“明紧暗松”，最终逐步取消。

　　中国房地产研究会副会长、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，地方政府还可以减免契税鼓励买房。

　　预测

　　广深微调恐没戏

　　广州深圳今年以来，楼市成交亦趋冷，垫首付现象层出不穷，二手小业主也降低放盘价。不过，在专家们普遍认为穗深楼市政策放松可能性小。

　　肖文晓分析，广东目前有4个城市限购，即广州、深圳、佛山、珠海，其中广州深圳属于一线城市，房价较高，一旦政策放宽势必带来全国性的影响，因此在没有得到中央的默许之前地方政府会非常谨慎，现阶段还不会在限购上做文章，但顺应市场化调控的政策思路，有可能会逐步放松一些地方性的行政调控措施，如广州的三限政策（限价、限签、限售）。所以假如佛山放松限购成真，接下来广东跟进的城市很可能是跟佛山一样曾试图放松限购又被叫停的珠海。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志更认为，广东珠三角的几个城市都不大可能微调。

　　7地打松绑限购算盘

　　(截至5月11日)

　　广西南宁

　　广西北部湾经济区内的北海、防城港等5区不限购

　　杭州萧山

　　调低土地竞买保证金拆迁户一年内购房补贴房价2%（拟推）

　　浙江宁波

　　房产审核由两地核查改为一地核查，但宁波市房管局随后对此予以否认

　　天津滨海新区

　　差别化限购,推出共有产权模式购房政策，官方渠道传出，未有正式文件

　　江苏无锡