广州楼市已现分化未见拐点
图/全景
风头趸
文/羊城晚报记者 陈玉霞
“五一”过后，越来越多房地产开发商加入“零首付”促销行列；包括铜陵、南宁、无锡、杭州等多个城市纷纷推出救市政策；北京、深圳等一线城市在传统营销旺季成交乏力，楼市“拐点论”再度袭来。
就广州楼市而言，“五一”成交量同比增加，但后继成交仍显乏力；进行促销的楼盘数量增多。专家认为，当前楼市的促销行为是市场经济下的正常行为，广州楼市已出现分化，但分化并不等于拐点，现在还没有到要拐的时候，需继续关注银行信贷政策，如果银根持续收紧，那时才会是商家真正以价换量的时候。
楼价分化 外围多促销，中心价坚挺
“五一”前后的广州市场，“零首付”、“低首付”的宣传铺天盖地，楼盘降价的消息不断传出。记者走访市场后发现，这些做“低首付”及“降价促销”文章的楼盘，几乎都聚集在外围板块，以萝岗、番禺、南沙、花都、从化为主。番禺时代倾城打出“零首付”、“免双合同”、“全额分期3年免息付款”的措施，据称一天卖出了近八成约200套单位。万科东荟城小长假期间推出39套特价单位，比前期产品的售价下降了3000元/平方米左右，据称一天卖出过半单位。
中心区的楼价表现相对坚挺，3万元/平方米以上的价格相当普遍。海珠区逸景翠园推出新货，售价达3.5万-3.8万元/平方米。越秀区淘金家园新货预计要冲4万元/平方米、东风广场要卖5万元/平方米。目前，中心区楼盘大多数采用常规折扣，极少见降价的现象。
中原地产项目部总经理黄韬表示，目前广州楼盘的降价只可以看做是个别行为，此轮促销也是楼市的一个短期波动，售价下降3%-5%都是正常现象，不能说是拐点。不少楼盘打出“低首付”的招牌，其实楼价并没有下降，只是入市门槛相对轻松一点而已。黄韬认为，今年内一线城市的楼价仍将会是平稳的，广州楼价在第三、第四季度还会上涨。
成交分化 刚需盘旺场，大户型冷清
“五一”档期，广州楼市整体不算太旺，但也不乏畅销盘的出现。比如提前抢攻市场的新黄埔板块的中海誉城，据称推出的800多套单位一天内基本“日光”；“五一”开盘的新盘新福港鼎峰报称一天卖了九成多、286套单位；花都的祈福辉煌台、从化的逸泉映翠等楼盘，也都报称一天成交七成左右。
合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，“五一”市场开始出现分化，刚需盘是成交主力。网易房产的统计显示，4月30日至5月6日，全市共签约1038套单位，其中成交的前十名均是主推刚需产品的楼盘，如保利花城、中海誉城、时代倾城、金地公园上城和碧桂园豪园等，成交量都在28套以上，最高的有128套。相对来说，主推大户型的楼盘的成交量会差一些，各盘成交顶多8套。新黄埔板块某大开发商营销老总告诉记者：“对于项目内的中小户型，我们一点都不愁卖，现在担心的是140平方米以上的大户型，因为这批买家受限购影响，成交量明显少很多。”“五一”期间，记者巡盘发现，多个旺销楼盘中，“日光”的几乎都是中小户型，“被遗留”的往往是大户型产品。
黎文江认为，面向刚需的中小户型将是今年商家走量收金的主力产品，“有个商家很有代表性，今年有两大项目推出，一个是有几千套刚需产品的楼盘，一个是珠江新城的高端楼盘，现在促销的就是刚需楼盘”。黎文江说，由于去年广州楼价涨幅过大，达20%左右，现在回调一些完全是市场的正常行为。从“五一”的市场可见，刚需产品的价格合理回归10%-15%就有成交了，可以预见，只要银根不持续收紧，5月份过后，刚需楼盘还会大有市场。
后市预测 七月开始见分晓
近期，楼市“冷风”不断。4月底，一份名为《毛大庆：全国房地产将下行，搞不懂北京楼市》的文章在网上广泛传播。中国房地产学会副会长陈国强表示，过去三四月份楼市时常出现“小阳春”，今年却迎来一轮“倒春寒”，这样的降温态势恐怕还会持续。陈国强认为，受资金监管限制等因素影响，近期国内房地产贷款规模继续紧缩，同时购房者房贷利率优惠减少，“如果信贷持续偏紧，第二、第三季度的市场情况可能会更加严峻”。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，“五一”后广州楼价看涨的可能性不大，极有可能会有更多的项目陆续加入以价换量的阵营中。
对此，黎文江分析认为，这个阶段的成交低谷是市场周期性的表现之一，和2008年、2009年及2012年第一季度的低谷是一样的。低谷时，商家首先做的是促销，最后一步才是降价，眼下还未到发展商要以价换量的地步，“6月份有世界杯，对成交也会有些影响，如果银根持续收紧、首套房利率还上浮的话，那么成交量恐将会更差。过了6月份，如果商家顶不住，那时才可能出现以价换量”。黎文江表示，广州楼市其实并不缺乏购买力，现在主要就看信贷因素，如果信贷宽松一些，楼盘定价合理一些，成交量会回升。
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