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方兴双轮驱动战略奏效实现高增长率低净负债率

https://www.biud.com.cn 2014年05月08日10:56 家居装修知识网

近期，方兴地产发布了2013年年报。根据年报显示，方兴地产2013年共获得物业销售209.94亿元，同比实现近33%的增长。同时，公司表示，2014年方兴计划150亿元扩充核心地块的土地储备。

掘金绿金毛利率高达44%

聚焦高端住宅，并发力核心地段持有物业，央企方兴地产凭借“绿金精品”和“双轮驱动”战略业绩正在快速增长。年报显示，截至2013年12月31日，方兴累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计209.94亿元，较2012年的157.93亿元上升33%。其中，高端住宅项目——绿金产品，整体销售收入上升25%，至136.1亿元，占收入总额的65%。

自2010年将绿色战略定为企业主战略后，“绿色科技、金茂品质”的“金茂”系列产品成为方兴地产的重要软实力。

2013年，方兴地产加快推进绿金精品项目的开发，成功实现了多个高端住宅项目的开盘销售，其中包括北京望京金茂府 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)项目和北京亚奥金茂悦项目、丽江金茂雪山语项目、苏州姑苏金茂府项目、北京亦庄金茂悦项目、金茂梅溪湖项目等都在2013年开盘销售。

有业内人士分析，“在房企纷纷转型刚需的热潮面前，方兴地产保持了克制，项目始终聚焦高端，这也使得金茂府系列产品得到了更多市场认可，并在行业内重新定义高端与品质，极大增加了产品的附加值”。

这也使得方兴地产取得很好的毛利。根据年报显示，2013年方兴地产实现毛利74.2亿元，相比于2012年的58亿元涨幅27.9%；毛利率由41.9%上升2.5个百分点至44.4%，远高于行业平均水平。

双轮驱动提速物业租赁稳增

2013年写字楼、商业完成预算。尽管整个酒店行业疲软，但方兴地产采取灵活策略顺利突围。

根据年报显示，方兴地产2013年物业租赁板块整体入账销售收入为10.1亿元，上升近13%，租金收入主要来自于北京凯晨世贸中心和金茂大厦。受全年全国写字楼市场需求持续上升，公司持续提高租金水平，同时出租率保持高位，进一步加大了租户结构升级力度，从而实现了租赁物业整体质量的提升。

酒店经营方面，2013年，方兴地产之酒店板块整体入账销售收入为20.6亿港元，此板块收入主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店及北京金茂威斯汀大饭店。目前在全国共拥有7家酒店，分别位于北京、上海、三亚、深圳、南京等一线城市或5A级度假区的最黄金地段，总建筑面积约44万平方米，客房逾3000间。

海通国际研报称，“惨淡市况中，方兴地产酒店业务表现不俗。2013年投资物业收入同比增长13%达到12.5亿港元”。

高周转、低负债

在房地产行业，高毛利率与高周转率往往不能共存。为了同时保证高毛利率和高周转率，方兴地产对项目开发和周转有严格的时间控制：拿地10个月后要实现首期开盘，20个月后要归还股东收入，并且要保证不能低于30%的毛利率。

在房地产行业市场规模快速扩张的有利环境下，方兴地产持续提高产品质量，在建重要工程节点均按时或提前完成。

鉴于此，2013年方兴地产高端项目开发规模快速增长，同时成功实现高周转，全年多个项目相继开盘随即售罄，平均去化率达到90%，签约销售额约210亿元，较去年同期增长约33%。统计显示，方兴地产总资产周转速度不断加快，总资产周转率已达到21%。

快速周转使得方兴地产的各项财务指标更加安全。年报显示，截至2013年底，方兴地产的现金资源共计117亿元，同比上涨12.4%，处于现金充足状态。加上对负债规模的克制，2013年方兴地产资产净负债率保持在41%的水平。而根据中国房地产业协会近期发布的报告，2013年500强房企净负债率平均为79.03%，较2012年上升17.06%。

深耕两大战略未来可期

2014年成为房地产行业调整转变的关键期。方兴地产为了适应市场，将继续实行高端住宅项目的“绿金模式”和销售加持有的“双轮驱动模式”。今年，方兴地产将用150亿元扩增土地储备，是2013年预算的两倍；预计销售目标以约40%的合同销售同比增长，超过大部分同业10%-20%的目标。

在扩增土地上，方兴地产将保持原有策略，聚焦一二线核心城市的区域布局战略，并进一步强化。2013年，新增包括北京亦庄金茂悦项目、宁波南塘金茂府项目和广州南沙项目、长沙梅溪湖一级开发项目二期、重庆盘龙等项目。今年初，公司亦获取杭州、上海、北京等地块项目，共计新增项目建筑面积共计约1590万平方米。

为了分担投资成本和风险，方兴地产将继续加强与企业合作完成项目。2013年，方兴地产引进葛洲坝、黑石等集团，并成功引入60亿元股权合作资金，为集团快速发展提供了充足的资金保障。2014年初购入的项目中，总价共计达到185亿元，其中约40%由方兴地产支付。

同时，随着2014年宏观经济环境的整体企稳向好，方兴地产位于一二线城市核心地段的写字楼和酒店物业正在逐渐回收资金。方兴地产作为高端商业地产开发商和运营商的角色将更加凸显。